未登記物件の贈与について

質問

贈与について質問させていただきます。
A…親戚の人
B…本人
C…本人の祖父でありDの建っている土地の所有者
D…A名義の未登記物件(小屋)

この度、Dの手放しをAが考えているとのこと。CはAの弟であるが、年をとっているのでCの孫のB名義にしようかと話し合っています。
このDの建物の評価額が仮に220万円以下だとすると、年間110万円以下の贈与税ヒカゼイセイドヲ使い二年かけて贈与税をかけずにAからBへ贈与は可能でしょうか？
そのとき、例えば贈与契約書を作成し、12月31日に建物の半分の110万円分、翌日(年をまたいだ)に残りの110万円分を贈与するといったような契約書を作ったとすると非課税にて贈与は可能なのでしょうか？
31日と翌日の1日は極端に書きましたが契約書あれば可能でしょうか？

疑問なところは、いくら未登記でも明確に2分の1の贈与とわかるよう、一旦登記し、31日と1日にそれぞれ所有権の持ち分登記とかをしなきゃいけないんでしょうか？
また、このとき、未登記物件だとしても不動産取得税はかかりますでしょうか？そのときの計算式や金額を教えていただければと思います。因に建ってから5年以上経っております。

回答No.6

imagine225

小屋ということですが、Aが建築費を出してA名義で建築確認を取っていることを前提に回答します。但し、防火・準防火地域以外で床面積10m2以内なら概ね建築確認は不要です。

その小屋の固定資産税の納税通知はAに対してなされ、Aが納税しているようですが、C所有土地の上にはC所有の(居住)建物は建っていないのでしょうか?

C所有の建物が建っている場合は話が少しややこしくなります。
つまり、建物が売買や贈与の対象になるためには、その建物が1個の建物としての独立性を有し、登記できるものである事が必要です。

そして、登記できる建物といえるためには、土地への定着性、構築性(材料を使用して人工的に構築されたものである事)、外気分断性、用途性の4条件が必要で、さらに取引性を要するとされています。
小屋というのは通常は母屋の附属建物とみなされ、独立した一個の建物とは認められません。
母屋と一体として利用されているor母屋に依存して利用されている事がほとんどです。
例え、Aが資金を出して建てた建物でも、母屋があれば母屋に附合します。つまり、母屋の持主であるCの所有物となります。
つまり、その小屋単体では社会通念上は取引の対象にはならないのです。身内ならともかく、全くの第三者がその小屋を買うでしょうか?

勿論、母屋もなく、小屋として建築確認も受けており建物としての独立性や取引性が備わっていれば未登記建物であっても贈与することはできます。その権利移動を示す書類さえ整っていれば良く、その旨の登記をするかしないかは当事者の自由です。
言うまでもありませんが、建物はその敷地利用権を有し、敷地は明確に区画されていることが前提となります。

また、未登記建物であっても上記要件を満たしていれば、贈与の対象となり得るので、貴方の例示のような極端な仕方でなければ贈与することも認められると思います。
不動産取得税は取得した固定資産評価額の4%です。

回答No.5

tamiemon96

あなたの年齢と、建物がいつ建ったかがわからないので、回答しにくいのですが、このようなケースの場合、はじめから「あなたのも」として登記をすることもあり得ます。
　もちろん、建築時に生まれていなかったり、小学生とかなら論外ですが。
　この場合、建築費用については、理屈上は
　　　(1)借りた　　(2)もらった　のどちらかになりますね。
　いつ建てたかによっては、資金の贈与に関して贈与税がかかる場合もありますし、贈与税が時効になっていることも考えられます。

　今、もらうとしたら、次の手順で順を追って登記していくことになります。１１０万円の控除を考えて１/２づつ贈与するなら、私なら間を1年は明けます。
Ｈ３０年とＨ３２年にします。理由は１回の贈与として、認定課税されないためです。

　もっとも、贈与にせずに「売買」にすると思いますが。

【登記について】

表示登記　　建物の場所や構造など「登記の表題部」を登記します。
　　　　　　土地家屋調査士のお仕事です。

保存登記　　建物の持ち主など「登記の権利部」を登記します。
　　　　　　司法書士のお仕事です。

所有権移転登記　所有権に変更などがあったら「登記の権利部」に登記します。
　　　　　　　　司法書士さんのお仕事です。

回答No.4

chie65536（@chie65535）

＞例えば贈与契約書を作成し、12月31日に建物の半分の110万円分、翌日(年をまたいだ)に残りの110万円分を贈与するといったような契約書を作ったとすると非課税にて贈与は可能なのでしょうか？

税務署に「連年贈与」と判断された場合は「初年に全額を贈与したのと同じ贈与税」と「追徴課税」が課せられます。

回答No.3

qwe2010

未登記物件の、税金を納めている人は、納税管理人です。
税金を納める人が変わったとしても、持ち主が変わったことにはなりません。

回答No.2

oska2

先ず、法務局の不動産登記と市町村の固定資産税課税台帳は全くの別物です。
ですから、固定資産税を払っている者が不動産の所有者とは限りません。
また、登記が行われていなくても「市町村役場の判断で、未登記の不動産にも（所有者を推測して）課税」出来ます。

＞契約書を作ったとすると非課税にて贈与は可能なのでしょうか？

１１０万円との事ですから、贈与税を払わない方法ですよね。
が、残念ながら不可能です。
そもそも、「持分登録」が出来ません。
何故なら、法律的には「登記していない物件は、存在していない物件」なんですね。
手続きをしようとすれば、「先ず、法務局で新規登記を行って下さい」と命令されます。
その後、１１０万円分の持分を「贈与」として登記する事になります。
そうすれば、次年度から贈与を受ける者に対して固定資産税の請求が届きます。
市町村役場としては、法律を無視する行為は勧めませんからね。^^;

＞未登記物件だとしても不動産取得税はかかりますでしょうか？

新規に登記する場合は、各種税金が必要になります。
まぁ、現在の状況は「黒に近いグレー状態」です。
例えば、田舎では「同じ敷地に母屋と納屋が建っている」場合が多いですよね。
昔は、納屋は未登記の物件が多かったのです。
もちろん、同じ敷地に建っていますから母屋の所有者若しくは土地の所有者が納屋の固定資産税を払っています。
現在では、税収確保の目的で「税務担当者が、随時建物を確認」しているのです。
登記をしていない物件に対しては、「登記＋納税」を行政命令しています。
質問者さまの場合、贈与等をすれば確実に行政命令が出ます。
固定資産税納税者が死去すれば、改めて「誰が、固定資産税を払うの？」と市町村役場から手紙が届きます。
※先に書いた通り、不動産の所有者と納税者は別。
既に固定資産税を払っているのですから、脱税行為はしていません。
所有者が生きている間に、登記したほうが無難ですよ。

補足

例えば今回の建物が建っている土地の部分だけ分筆しようとすると建物の登記をしなくてはならなくなるのでしょうか？

回答No.1

qwe2010

未登記なので、売買できません。
基本的には、土地の持ち主のものだと思えばよいです。
登記をしないので、名義を変えられないので、税金も必要ありません。

未登記物件がある場合、一番困るのが、土地取引の時に、改造するときに、銀行からお金を借りられないことです。

今回の件では、Cが、遺言で、土地を、Bのものにすると書いておけばよいと思います。

補足

ありがとうございます。
因に現在Dの所有者はAとなっており、市役所から毎年固定資産税の請求がAに来ております。その所有権の変更をかけることは可能でしょうか？またそのとき、未登記物件だとしても所有権の移転に伴って贈与税などかかるのでしょうか？