賃貸借契約書

質問

賃貸借契約の更新で覚書を作成しています。
更新契約は郵送で行う事が多い会社なのですが、契約始期日と契約日についての質問です。契約日は最終の大家さんが押印をした日を記入しなくてはいけないと上司から言われました。例えば、始期が平成28年2月1日だとし、契約者からの覚書到着が1月末だったとします。離れた所に住まわれている大家さんに覚書を郵送すると始期日のあとの日付で契約日が記入される事になります。その事を上司に質問しても最終の大家さんが押印した日が契約日だから、始期日より過ぎた日付であっても問題無いと言われました。本当に問題が無いのか不安で質問させてもらいました。
宜しくお願い致します。

回答No.2

hkinntoki7

民法を少しだけ勉強するとわかりますけど、届けた日を以て効力が及ぶことと届けた日ではなく、特定日時から効力が及ぶことがあります。届けた日を以て効力を持つものは婚姻、養子縁組、離婚等です。届けた日が関係ないのは出生届、死亡届。出生届、死亡届は医師の証明書添付が条件。発生日時を医師が証明しているから数日間（確か2週間）、届け出が遅れても問題ありません。どちらも相続が絡むので民法で定められています。
　個人的に賃貸契約書は質問者様の考えが正しく、上司は間違っていると思います。賃借人入居が2月１日、賃貸人の押印日が2月7日であれば1日～6日の間の賃貸借契約はないことになり、賃借人の不法占拠になってしまいまし、その間に物件価値を損なうような事象が発生しても賃借人は責任を逃れられます。
　ちなみに火災保険は事前に支払をしないとならず、遡っての契約は不可能です。当たり前ですよね、事後契約で既に物件が焼失していたら意味がないですから（笑）

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　質問者さんの社内規則はわかりません。

　が、契約そのものについては、「２月１日付けで更新しましょう」「はい、２月１日付けで更新しましょう」という合意が大家と借主の間で成り立っているなら、大家の押印が２月３日になっても５日になっても、問題ありません。

　大家が覚書に書き込んだ日付は、たんに、その覚書が作られた（完成した）日を表すにすぎないと考えられます。

　そもそも、契約更新には、更新契約の覚え書きを作成し取り交わさなければならないという法的義務はありません。遺言のように、一定の書式があるわけではないのですから、当事者が「それでいいのだ」ということなら、それでいいのです。

　例えば、１年後に「あの時の口約束について、子供たちが困らないように契約書を作りたいが」「うん、いいよ」ということなら、それでも問題ありません。

　契約の効力は契約書の作成の時から発生する、なんてことはないのですから、いつ作っても、あるいは作らなくてもＯＫなのです。

> 契約日は最終の大家さんが押印をした日を記入しなくてはいけない

　なにに『押印をした日を記入しなくてはいけない』のかわかりませんが、会社の帳簿ですか？

　私としては帳簿などの「契約日」欄には、大家が押印した日ではなくて、「・・・ という内容で更新すること」に両当事者が合意（約束、契約）した日を記入すべきだと考えます。

> 大家さんが押印した日が契約日だから、始期日より過ぎた日付であっても問題無い

　という考え方は問題があるのではないでしょうか？

　始期日とは、べつな言い方をすれば、前の賃貸借契約の最終日の翌日、ということですよね。更新される契約の始期の日には前の契約は終わっているんですよね。

　そして、契約前なら未契約です。契約前には、契約は存在していません。

　始期日～契約日の間つまり賃貸借契約が存在しない期間、借主は一体何の権利に基づいて居住しているのか、上司のかたはどう説明するのでしょう？

　まあ、このように言うのは、理屈ですけどね。