住宅ローン（私の場合）

質問

つい最近分譲マンションの契約をしました。入居は２年後です。価格は４０００万円。私の仕事が個人事業主（フリーの技術者）で、年収８００万円超、経費を除いた所得額は４００万円ほどで１０年以上続けています。年齢は４０歳です。
契約では頭金を１００万ほどにしています。
入居がまだまだ先なのでローンはのんびり構えて、今年の秋ごろに申し込んでみようかと考えていますが、最近ローンについて本当に借りられるだろうかと心配になっています。
利用するローンはソニーなどを考えていますが、会社員では無い人にいくらも貸してくれないんじゃないかと・・・。審査が厳しいのでは無いかと考えて、借りられなかった時の事を考えると、大変に不安です。

お恥ずかしい話ですが、現在の妻と結婚するまは金銭にかなりルーズで、妻がここ１年ほどで家計を立て直してくれました。それまでは貯金ゼロ＆借金生活だったのです。
なんとか生活に余裕が出て来たので、今後の事も考え住宅を購入しようと考えたのです。
妻も同じ仕事で、働けばほぼ同等の収入が得られます。これまで２年働いていなかったのですが、３ヶ月前からまた仕事を始めました。
マンション購入時に、マンションの営業に「提携ローンならば、妻の技術も考慮して審査してもらえる」という事で、ローン審査は問題無いらしいのですが、金利を考えると提携ローンは最終手段にしたい気持ちです。
銀行の審査では、公的な収入証明の無い妻の連帯債務は認められるのでしょうか？（仕事先との請負書はあります）
私のようなケースでは、銀行のローン審査を通す事は、困難な事でしょうか？詳しい方教えて下さい。

回答No.1

symy915 · ベストアンサー

400万円の価格に対し100万円の頭金ということは、ローンは3900万円と言う事ですね？

金利を２％と仮定して返済試算を行いましたが、あなたの年収400万円（収入の800万円ではなく、審査は経費控除後の所得400万円が基準となります）では、返済比率約40%となります。正直申し上げてこの数字では銀行ローンは通りません。

どうしてもそのマンションが欲しい、と言うのであれば、営業マンが勧める提携ローンを利用するしかないのでは、と思います。

尚、所得証明の上がらない奥様は、銀行の連帯債務者のなる事は出来ません。

差し出がましいようですが、もう少し安価なマンションでローンの金額を抑えるようになされてはと思います。

参考URL：

http://www.orix.co.jp/bnk/jloan/calculat/index.htm

お礼

symy915さん、早速の回答有難う御座います。自分にとって厳しい内容でしたが、納得出来るものでした。
やはりそうですか・・・私の妻も心配はしておりましたが、マンション営業の人の口車についつい乗せられ、その気になってしまいました。情けない限りです。再度検討してみようと思います。
購入初心者とはいえ、勉強不足は否めないので、大変参考になりました。

回答No.3

noname#6439

別の方と重複する部分はご容赦ください。
１．銀行の審査では、公的な収入証明の無い妻の連帯債務は認められるのでしょうか？
残念ながら原則不可能です。あくまでも表に出ている数字でしか取り上げられません。（但し３、別論ご参照）

２．一般的な銀行の事業主の方の考え方は所得に青色申告控除・専従者控除・減価償却費を加えたいわゆる実質フロー面で判断するようです。
仮にこれが400万円だとすれば最大可能借入額は3000万円前後が一般的な水準だと思われます。
正直申し上げて、提携銀行がどこかわかりませんが、きちんと確認されて、（本当に購入したい！のであれば）本当に融資可能なのか書面ベースで融資証明まで取ったほうが安全でしょう。

３．別論
一方で奥様がこれから働かれて、確定申告等もきちんとされるのであれば、銀行によってはこの収入分も審査上の収入として勘案してくれる場合もあるでしょう。例えば過去三ヶ月の収入を4倍して理論上の年収を換算する・・・等々
そうすれば借りられる金額も増えますし、連帯債務者も可能かもしれませんね。
もしあなた方に何らかのスペシャリティがあり、それが客観的に把握できる資格があるのであれば、銀行の融資もかなりおりやすいでしょう。どういった業務で今後の見通しがどうなのかと言う点が最も銀行が知りたいことですから。

４．そのほか
住宅を購入するかどうかは、別の回答者のおっしゃっている面もご検討されて、それでもほしい！と言うことなら上のような方法もご検討いただければと思います。

ご参考までに　<(_　_*)>ぺコリ

回答No.2

ta63miya

#1の方がおっしゃるように、年収に対する返済比率は高くて25%、自営業や収入が低い人の場合は概ね20%以内になる支払額でないとローンはまず通らないと思います。

個人事業が１０年前から続いているとのことですが、仮に最長の３５年ローンであった場合は７０歳を過ぎても今の仕事をして同じ収入が得られるか・・・ということも重要です。一般的には６０歳という定年の基準を過ぎたあとは支払能力が激減すると見られるのでよほどの事業でない限りは６５歳くらいまでに完済してくれと言われるかもしれません。

そう考えるとローンは２５年で組むことを考えたほうが良いと思います。
またマンションの場合は管理費や修繕費の支払いもありますから、ローンの他に３～５万かかりますよね。また頭金以外に「諸費用」は現金で必要ですよね。ローンに組める場合もありますが、厳しいと思います。

マンションの営業はとにかくモノを売りさばきたいという都合があるので「提携ローンがあるから大丈夫」と言ってきますが、私の場合はその提携ローンあっさり撃沈されました。提携ローンで家賃並みの支払いなんてのもありますが、よほどの職業についていないとダメみたいです。
大手の都市銀行はすべてＮＧで長年取引していた地方銀行でやっとローンがとおりました。それも毎月５万円の定期積み立てを２年ほど続けていたこと、通常の定期が５０万ほどあったことで有利になりました。
「営業マンの話ほどアテにならんものはない・・・」と実感しました。「妻の技術も考慮して・・・」とありますが、正直なところ失礼ですがそのようないいかげんな発言をされるような営業マンとはお付き合いをされない方が良いかと思います。私の個人的な意見ですが提携ローンを含めてローンは厳しいと思います。私は３月に購入しましたが、個人事業主に対する住宅ローンはほとんど審査が通らないといわれました。

ローンが通らなくても契約は解除できる特約はついていますよね？それがあれば支払った契約金・頭金は戻ってきますので最悪の場合は資金計画を含め、見直したほうが良いと思います。

お礼

経験に基づいた貴重なお話をして頂き、大変に感謝致します。
「ローンは厳しい」本当にそのようですね。私の考えは甘かったのですね。私には長年付き合いのある、住宅ローンのある銀行が有りませんので、そういった部分でも厳しいと思われます。
大変気に入った物件でしたので、どうしても欲しいという気持ちを抑えるのは大変ですが、今後の事も考えると、おっしゃる通り再度検討する必要があると思えるようになりました。
本当に有難う御座いました。