管理委託契約書の内容が15年間でかわっている。

質問

マンションの役員をしています。
管理会社から重要事項の説明を受けた時に、前（2006年）に理事長をしていたときと変わっているので、その旨を現理事長に伝え、管理会社と当初契約を交わした時の管理委託契約書を現理事長から管理会社に請求してもらいました。
現管理委託契約書と比較すると内容が変わっているのです。
具体的には、
1.滞納者に対する督促に、「配達証明・内容証明による督促」が入っていたのに、消えている。
2.「電気設備の点検1回／月」が「外灯証明の点検1回／月」に変更されている。
管理会社にこのことを盛り込むことを強く求めましたが、管理会社は何色を示しています。
契約期限も間近に迫る中、管理会社が要求を拒絶した場合、どのような対処方法があるでしょうか。
管理会社変更は目下検討中ですが、これからもこの管理会社と契約することを前提として、ご回答ください。
よろしくお願いします。

回答No.4

merciusako · ベストアンサー

マンション管理適正化法によって、管理委託契約の契約内容が変わるのであれば、「更新」とはならず「新規」と同じになりますから、重要事項説明はしなければなりません。
ただし、このようになったのは数年前からですから、2006年時点では重要事項説明の義務はなかったはずです。

また、当然のことながら、現在の管理会社との管理委託契約は続いてきたわけで、結局これまで変更された契約を総会で承認してきたわけですから、これまでのことは問題にはできません。

＞1.滞納者に対する督促に、「配達証明・内容証明による督促」が入っていたのに、消えている。

国土交通省策定の「標準管理委託契約書」がありますが、「配達証明・内容証明による督促」は管理委託業務にはなっていません。
そのかわり、電話、自宅訪問または督促状の方法となっています。
「配達証明・内容証明」の作成代、郵送料を管理会社が負担していた、というのであれば、管理委託料を減額して、この督促は管理組合ですることになりますね。
具体的には理事会ですが。
ただし、現在の契約でも「郵送料」などは管理組合の実費負担となっているでしょうから、事実上、内容証明の文書作成代でしょう。
ただ、管理委託契約の仕様には、「理事会支援」という業務があるはずですから、内容証明のひな形は、理事会支援という形で作成して貰えると思うのですが。

＞2.「電気設備の点検1回／月」が「外灯証明の点検1回／月」に変更されている。

電気設備の保守点検ですが、これを「外灯照明の点検1回／月」に変更することはおかしいですね。
「電気設備の保守点検」は1回／月ですが、「外灯照明の点検」は日常点検ですから1回／月なんてことはありません。
それに、「電気設備の保守点検」をしないとすることはできませんから、管理会社による保守点検ではなくて外注で、ということになります。
管理委託料を減額して、その分を外注経費にするということになると思います。

まあ、適当な管理会社だな、とは思いますが、言い方は悪いですが、これまでの理事会がその程度、ということでもあります。
管理会社変更は良いのですが、結局理事会がチェックできなければ同じようなことが起こる可能性はあるということです。

任期満了まで大変でしょうががんばってください。

お礼

理事会のチェック機能などないに等しい物でした。ただ、膨大な管理委託契約書を毎年チェックするとなると大変な作業です。
私としては、このようないいかげんな管理会社はリプレイスしたいと考えています。
ありがとうございました。

補足

重要事項の説明が必要になったのは2002年「マンション管理適正化法」が成立してからだと思います。
1.「現在の標準管理規約に入っていないからと言って、従前の内容をサービスレベルを低下させる方向に変更する場合には、重要事項説明会の開催が必要である。」と思うのですが。
2.「電気設備の点検」が「外灯照明の点検」に限定されてしまっているのは、明らかにサービスレベルの低下。
3.たしかに、適当な理事会ですが、管理会社からは毎年「昨年と同じ内容」ということで、歴代理事長は重要事項説明書および管理委託契約書に捺印してきています。管理会社側の責任の方が重大。
以上のように思うのですが、通らないのでしょうか。

回答No.8

ゆのじ（@u-jk49）

再登場。管理会社変更は大変。事前に、解約済を含めて全ての銀行通帳、重要書類、鍵類などの「目録リスト」を作成して、そして、あれだけ大変な思いして新旧管理会社の業務引継ぎの全てに立ち会ったのに、何も変わらないで、却って悪くなっている。いま、憤怒の炎、メラメラ。理事長任期を一年延ばして、管理会社変更がよりスムーズにと願って来たが、もう虚しいだけ。プンプン。

新しい管理会社が、明らかに以前より悪かったら、リプレイスの旗振りした人、キックバックを疑われる可能性もあるしね。もう、誰が何と言おうと、二度と、理事長も、役員もやらないと決めた。輪番制ということになってるけど、そんなもの、これまでの総会、理事会議事録に明記されていない。そういうものが、これまでの総会で採択、承認されたという事実もない。輪番制という暗黙の了解だけ。馬鹿馬鹿しい。「役員選任細則」(管理規約)の制定を理事会に提案したが、管理会社がトボけて、それに役員も同調。乱暴者で通っている私と違って、優しい口調に役員は騙されちゃう。もう、やってられない。

そういう現実に直面している人(馬鹿な私)かいることを承知のうえ、それでも、リプレイスを実行するということなら、貴方には、まず、「重要事項説明書」に内包されている「管理委託契約書」と「業務仕様書」の熟読、吟味をどうぞということでしかない。貴方は、業務内容、完璧に把握していますかということ。そういう把握が無いと、新旧管理会社の業務引継ぎの立ち合いさえできない人ということになる。引継ぎを機に、設計図なんかを失くす。

最後におもしろ話。――たいていのマンション、輪番制で任期二年、半数の役員を毎年改選。こういうの業界最大手のDとかNが構築したノウハウ。何を狙っているか？　新しい役員、一年目は様子を見たい。様子を見たい人が常に半数居ると、過半数の賛成を得る必要があるリプレイスに、なかなか辿り着けない。ところが、全とっかえの任期二年だと、一年目に様子を見て、こりゃあ、この管理会社駄目だなということになれば、二年目に理事会としてリプレイス案件が簡単にまとまる。理事会でまとまれば、管理会社変更が総会上程できることになる。そんなわけで、簡単にリプレイス案がまとまるのを阻止するには、半数の役員を毎年卒業させてしまえば良いということ。そういう発見、発明をした管理会社が大きくなって、それを中小管理会社も真似ているということ。何も知らない管理組合は、輪番制を自らの提案でできたものと信じている。管理組合の提案で輪番制になったというように持っていくのが優秀なフロントマン。管理会社は、輪番制を必ずしも望んでいないという建前を振り回すことで、真実を隠す。

お礼

そうですね。わたくしもそのあたりのことを一番心配しています。
リプレイス後に前と同じだった。あるいや、前より悪くなった。などということになったら、リプレイスを先導した私の責任が問われかねません。
1.管理委託契約書（国土交通省の標準管理委託契約書も含めて）
2.引き継ぎ書類、事項の確認
3.現管理会社への不満に関するアンケートを新管理会社に渡す。
新管理委託契約書には3のアンケート調査を踏まえた内容にしようと思います。
それでもって、現管理会社も含めた競合にしようと私は考えています。
私のマンションは現在、常任理事が二人いるので、輪番制の理事を常任理事が補佐する形にしようと思います。
いろいろありがとうございました。

回答No.7

merciusako

No.4 merciusakoです。
補足ありがとうございます。

厳密に言えば、「配達証明・内容証明による督促」の業務内容でしょう。

内容証明は、理事長名にて作成されるべきものです。
管理会社名で管理会社が独断で作成、郵送はできません。
つまり、「配達証明・内容証明による督促」とはいっても、理事会あるいは理事長が内容証明を作成し、管理会社は郵送関係の業務だけかもしれません。
とすれば、通常の請求書などの郵送業務と同じになってしまいます。
「管理会社が内容証明の文案を作る」ということであれば、「消えた」ということは確かに内容変更ということになりますね。

過去の契約についてですが、管理委託契約は契約ですから、管理組合と管理会社は対等です。
管理会社が「従前と同様」といっても、管理組合としてはそれの確認をする義務があります。
また、それが総会において承認されているということは、それが管理組合の意思ということになります。
管理組合の総会が、管理組合の最高の意思決定の場ですから。

問題になるのであれば、過去において契約内容のチェックを怠った理事会あるいは区分所有者ひとりひとり、ということになります。
チェックしていれば、いくらでも管理会社と協議できたはずですから。
契約当事者として、一方的に相手方を信じてしまったミス、ということですね。

お礼

ありがとうございました。
1.「内容証明による督促」は現管理委託契約書の「組合による輸送業務の補助」に含まれている。
　上記のように解釈される恐れがある。
2.「昨年と同じですから、安心して捺印ください。」と言われても、信じ切ってチェックを怠った歴代理事長も悪い。したがって、一方的に管理会社を責めることはできない。
　ということですね。
　重ねて、ありがとうございました。

回答No.6

クマの建築家（@K-Architecture）

個人的な見解で宜しいでしょうか？

他に管理会社もありますから、組合が求める内容での
競合入札をお勧めします。

管理会社は他社が参入しないと、タカをくくっていませんか？
同様な事例を聞いていますし、なかには組合で管理会社を
立ち上げる事例もあります。
ご賢察をお願いします。

お礼

はい、やっと管理会社変更も視野に入れた検討が出来る状態になりました。
以前は、管理会社の影響が強く、変更を口に出しただけでも、組合員から煙たがられる状態でした。
私は、一つでも管理会社変更の根拠をつくっておきたくて今回のご質問をした次第です。
ありがとうございました。

回答No.5

kanrishi

手元の資料が十分ではないので中途半端な回答になると思いますが、以下に解説します。
滞納の督促についての記述(実際の業務も)の後退は弁護士法の非弁行為禁止との兼ね合いです。この境目が「催告」(内容証明など)となります。
電気設備については電気事業法の「自主検査」がキーワードになりそうです。
ご存じとは思いますが電気(あるいはガス)の供給については供給事業者の責任が大きく、設備の保守は大部分が事業者に任されていますので、管理組合や管理会社の出番が限られるということになります。
つまり、この二点は隣接法令との擦り合わせの結果の現時点での落としどころだと判断されます。

適正化法は(区分所有法も)役所と業者と管理組合の試行錯誤の現在進行形という状態です。一つのものを作ってみて齟齬(不具合)が判明して手直ししたということが今でもときどき見られます。

契約内容への疑問点は標準管理委託契約がありますので、そちらと照らし合わせてください。業者は役所の顔色を窺っていますので、そこから大きく外れることはないはずです。
その辺りの事情説明を担当フロントに求めても無理かも知れません。頭から疑わずに、宿題として持ち帰らせてください。

お礼

たしかに標準管理委託契約書が現時点のベストでないにしてもベターな契約内容になっていると思います。
しかし、少なくとも説明が必要と思うのです。
ありがとうございました。

回答No.3

ゆのじ（@u-jk49）

1、電話を掛けるとか、自宅(部屋)訪問するとか、そういう言葉に置き換わっている、または、そういう行為の実施が為されているということが前提になっていれば、全く無視することが可能になる「配達証明・内容証明」より督促方法としては有益。で、管理会社には手数を掛けさせることになるが、管理組合には、より有益ということになれば、「契約内容の変更」ということにはならない。ご承知のように、管理組合側に有益な変更は、「契約内容の変更」という解釈にはならないので、重要事項説明会は不要。理事長が、単独で、説明を受ければ良い。

2、通常、電気(電燈)設備の点検は、毎日行われていて、電燈切れがあれば、即、交換している筈。「管球類等の点検、交換」という項目は、必ず「仕様書」に有る筈。これが無いようだと、点灯していない管球が、いっぱい存在することになってしまう。「仕様書」で、管理員の「点検業務」を確認すべし。建物、各種設備、諸施設、照明など、点検業務に入っていないはずはないと思う。で、こういうこと、月1ということはあり得ない。管理員は見回りを、毎日2回はやっていると思う。月1ではなく毎日だから、削除したということで良い。

＞管理会社から重要事項の説明を受けた時に、前（2006年）に理事長をしていたときと変わっているので、その旨を現理事長に伝え、管理会社と当初契約を交わした時の管理委託契約書を現理事長から管理会社に請求してもらいました。

既に重要事項説明を受けてしまった現理事長は困っている。以前の契約書を請求するのもやり過ぎ。以前の契約書、当時も、管理会社が事前に配布していて、貴方の手元にある筈。少なくても、印紙が貼られたものが、管理室に保管されている筈。請求して、再発行(？)して貰うというのがトンチンカンな話。第一、正本はこちらが保管しているから、管理会社にあるのは、副本なんだよね。

ともあれ、総会で、管理会社に、変更についての説明を求めれば良いと思う。で、「管理組合側には有利になっている変更なので、これは、変更期に、重要事項説明会を開催しなくて良いことになっている」ということにしましょう。

お礼

管理組合側に有利な変更だから、「同一条件」と見なせるというご意見ですね。
ありがとうございました。

回答No.2

yumeiroyamaneko

マンション管理業者の監督官庁は国土交通省の地方整備局にある部署で，
兵庫県の場合には，国土交通省近畿地方整備局の建政部のようです。

業者との話し合いの際に，
ここに相談してみようと思っている，なんて言ってみると，
多少は反応が違ってくるかもしれません。

お礼

大変貴重な情報ありがとうございました。役員と相談して対応いたします。

回答No.1

bio33

管理委託契約書の内容にも有効期限がある筈です

それを超えていれば　あなたの言い分は通りません

お礼

ご意見ありがとうございました。

補足

本当ですか。毎年、同一条件ということで15年間更新を繰り返してきました。
同一条件の場合：理事長のみに重要事項を説明して、組合員全員に重要事項説明書を配布。
条件変更の場合：重要事項説明会を開催しなくてはいけない。
15年間、一度も重要事項説明会が開催されたことはありません。
それでも有効期限があるのでしょうか。