中古戸建ての耐震性を知るにはどうしたらいいですか？

質問

昭和４５年築の中古戸建てを購入予定です。
１０年ほど前に１０００万ほどかけてリフォームしたお宅で、
築年数の割には綺麗です。
２階は３０平米程度増築してあります。

前向きに購入を考えているのですが、
この建物の耐震性が気になっています。
１０年ほどで建て直す予定なので、地震の時に死なないよう潰れなければいいと思っています。
（地震後に住めなくなってもかまわない）

不動産屋に「耐震性が知りたい」旨伝えたら、
建築家を紹介して下さり、
次回の内覧の時に建築家の人が同行してくれる事になりました。
同行料は１万５千円ほどです。

同行料を払うのはまったくもってかまわないのですが、
同行する事によって何が分かるのかが不明です。
こちらとしては何を聞けばいいのかも分かりません。

不動産屋いわく、「潰れるか潰れないかは家の壁をはがしたり、超音波の検査をしたりしないと分からないと建築家に言われた」そうです。（費用は数十万）

耐震性が悪かったら購入しない物件に数十万はかけられませんし、
壁を壊したりもできません。

中古戸建ての購入前の耐震性は一体どうやって知ればいいのでしょうか。

ご存じの方、詳しい手順をお教え頂けたらありがたいです。

回答No.1

doraemonhimitu · ベストアンサー

市町村によっては耐震診断を推奨し、診断料の殆どを市町村で負担していただける制度があり、大震補強費も半額程度を負担する制度があります。一度、市役所の建築住宅課等で調べてください。制度を知らずに、利用している方は少ないようです。

お礼

ご回答どうもありがとうございます！
調べたら購入予定の市にもこの制度がありました！
すごい感激です。知らなかったら無駄金を何十万も払うところでした。
感謝です！！！！！

回答No.6

inon

昭和５６年以前の耐震基準で建てられているので地震が来たら倒壊するおそれが大きいです。
（旧基準で筋交いの足下が金物で補強されていない建物は大きな地震が来たら筋交いが抜けてしまうのです）
まして、１０００万円かけて2階が３０坪増築されているのですから、耐震性はかなり危ないと見て良いでしょう。
（坪３３万くらいなのでおそらく耐震補強まで手が回っていないと推測されます）
耐震性の検査料を払うのがもったいないのなら、止めた方が無難と私ならアドバイスします。
後、十年地震が来ないことを祈るか・・・賭ですね。

設計屋と同行する意味は、基礎の状況、壁のクラックの状況を見るためです。実際に耐震診断するためには、それ以上のお金をかけるしかありません。（設計屋も地震が来ても大丈夫なんて軽々しく言えませんし、もしそんなこと言うようでしたら、信用できない）

お礼

ご回答どうもありがとうございます。
建築士の方に同行してもらって、色々見てもらおうという方向には今の所なっております。
それと、増築部分は３０平米なので、約９坪です。（正確に確認したわけではありませんが…）
ですので、その計算ではないような気がするのですが、どうでしょうか。

回答No.5

titelist1

Ｎｏ.4です。追加回答をします。耐震性についてはＮｏ.4に記述しました。質問の真意はこの家を買って良いかどうかですよね。

1000万円ものリフォームを掛けているなら、土台の腐りやシロアリに対しては対策をしていると考えられます。そうすると、耐震等級1であっても倒壊の危険性は低くなります。地震後に修復困難にはなる。このレベルの耐震性は持っていると思われます。

地震のときに死ななければ良いとの判断基準ですと、買い。

回答No.4

titelist1

戸建て建築時の構造図面が残っておれば、木造住宅の耐震性を判定することは簡単にできます。新築でも同じですが、壁量計算をして、その数値で耐震性能を耐震等級1～3級まで判定します。瓦屋根かどうか、柱と筋交の数が基本項目です。

図面が無ければ、超音波で柱の位置と筋交の有無を調べて、軸組構造図を作成せねばなりません。作成できたら、新築時と同じように計算すればよいのです。計算は電卓で簡単に出来る小学生レベルの計算です。

築45年となると、建築基準法の最低レベルで建てられているので、耐震性能は調べるまでもなく、おそらく耐震等級1と思われます。耐震性能に有効なホールダウン金具も当時はなかったので、高い耐震性能は望めません。その意味で数10万円もかけて調べる必要性もないと思います。耐震等級1とは震度6強～7の地震で倒壊しないが、大きな損傷を受けるレベルです。

現実的には土台木材が腐っていないか、シロアリにやられていないか、基礎が沈下していないかを見てみることです。専門家でなくても貴方がもぐって見れば分ります。問題があれば、耐震性能はギリギリなので、倒壊の危険性が高く、買わないほうがよい。

2階の増築は気を付けねばなりません。家の外観が対照形になっていないなら、建築基準法以下の耐震性能に低下している可能性があります。倒壊までは行かなくても、修復困難な状態になるでしょう。

参考になりましたでしょうか。

お礼

ご回答どうもありがとうございます！
土台はきちんと見ておかねばいけないですね。ご指摘どうもありがとうございます。
土台の修繕も行ったか聞いておかねばならないですね。
すみません、以下何点かよろしいでしょうか？

市のホームページには耐震診断に必要な提出書類として下記の２点があるようです。
(1) 建築確認申請書の写し
(2) 建物の平面図

(1) は物件購入の時に頂けるのでしょうか？
(2) はtite××さんがおっしゃっている「構造図面」の事でしょうか。

物件の状況によると思いますが…実際耐震補強するなら１００万以内に収めたいと思うのですが
その程度の補強で何とかなると思われますか？
（昭和４５年築、１１４平米木造２階建て。２階部分は玄関の上に１メートルほど、あとはガレージの上に車１台分ほどの増築があります。）

回答No.3

lv4u

>>中古戸建ての購入前の耐震性は一体どうやって知ればいいのでしょうか。

質問の中に、「潰れるか潰れないかは家の壁をはがしたり、超音波の検査をしたりしないと分からないと建築家に言われた」とあるとおりですね。
ですので、耐震性を知るには、数十万をかける必要があるし、場合によっては、壁を壊す必要があるってことです。
それができないなら、購入前に耐震性を知ることはできません。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。
こちらでも調べたところ、一般耐震診断（補強工事除く）だけであれば数万円でできる事が分かりました。簡易耐震診断であれば１万円程度のようです。
厳密に調べようとするとそうなってしまうのかもしれませんね。

回答No.2

turisuto1127

１級建築士の方に、依頼した方が、はっきり、判ります。

良く、テレビで、ビフォーアフターを見ますが、１級建築士の方でしたら、耐震性が詳しく教えて

頂けると思います。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。
同行して下さる方は一級建築士なのか確認をしてみます。