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火事の履歴についての重要事項説明と契約解除の可能性について
- 不動産の売買で火事の履歴が発覚し、買主から値引きの要求が出ています。
- 重要事項説明を行う義務はあったのか、またその記録がない場合の対応について知りたいです。
- また、契約解除についても可能性を教えて欲しいです。
- gogogogo12312
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- 不動産売買・投資
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質問者が選んだベストアンサー
不動産業者です。 嫌悪すべき心理的瑕疵に該当するか？むずかしいところです、例えば建物内で自殺した物件は更地になった際には、心理的に嫌悪される事項ではないというのが、司法の判断です。 しかし現実の取引では違います、これは逆の立場なら理解出来るでしょう。 その土地を今後どうするのか？が一番の問題で、利用する予定があるなら良いのですが、愛着があるだけで保有していても、固定資産税等経費はかかります。 いづれ売却する様になるなら、その様な過去がある物件が相場から1割安い程度で売却出来るなら、逆に悪くはない価格だと思います。 最初から告知して売却していれば、もっと安いでしょうし、気に入る方も少ないでしょう。 仲介業者も何か売却にあたり、不都合や事件などありませんでしたか？ぐらいは尋ねるかと思いますが、一般的には、売主の告知義務の範囲ですから、仲介業者に責任を問うのは、無理です。上記の様な質問のやり取りがあれば、虚偽の申告をしたのは売主と判断されますから。 しかし現実を良く考えて下さい。もし取引終了後に判明したら、下手すれば裁判沙汰で、仲介業者と買い主の両方を敵に回して、長期間嫌な想いをしたかも知れません。取引途中で判明したから1割引けば買って貰えると前向きに考える事も出来るでしょう。 あくまで当方の私見ですが、告知され売却を依頼されたら、売り出し価格は相場の2割引程度の査定をすると思います。 冷静に物件のマイナス要素を金額に置き換えて考えるべきです。 私はいづれ売却するなら今の買い主に値引いて売った方が良いと思います。 尚不動産の売買契約は、手付解除の期限内なら手付の倍返し、期限を越えると契約書で定めた損害賠償の予定額を支払わなければ解除出来ません。 買い主の質が悪ければ、契約解除で損害賠償請求される案件です(訴訟の結果は別にして) 値引いてくれたら買うということは、物件は気に入っている訳ですし、もうその件でゴタゴタすることも無いということですから。
その他の回答 (2)
これはNo.1の回答者さんがおっしゃるとおりですね。実際的な選択肢はおそらく次の二つではないでしょうか： （１）良いと思われる選択肢 「事故物件のことを話さなかったのは当方に落ち度があるから値引きします。でもできたら８％くらいで勘弁してもらいたいのですが...」と仲介業者を介して先方に謝る。先方が１０％に固執するようなら、あきらめて従う。事故物件のことを了解した、という一札は相手に必ず書いてもらう。 （２）良くなさそうな選択肢 当方都合での契約解除を申し入れて、手付金の２倍を相手に返す。相手が多少の雑費（売買のために使った交通費とか書類費用とか）を要求したら、ゴタゴタ言わずにそれも支払う。相手が仲介業者に支払うはずだった仲介手数料も当方で支払う。 すでにもらっている手付金が売却費の１０％以上でしたら、最初の選択肢の方が断然お得で苦労も少ない、と思います。
お礼
選択肢を分けて丁寧な説明をありがとうございます。 確かに10％以上でしたら、１の選択肢が良いですね。 もう少し交渉をしながら２の選択肢も考慮しつつ対応して行きたいと思います。 参考になる回答をありがとうございました。
- detekoiya
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なんか自分に都合のいいことばかり主張してますね・・・ 役所で調べられるようなことの不備なら 仲介業者のミスですけど 火事の履歴なんて、まず基本は売主の自己申告でしょう。 正直、一人亡くなったくらいではニュースにも ならないことも多いですから。 買主側からであれば、仲介業者の調査不足を 追及できますが、それは 「責任の所在は仲介業者と売主で決めてくれ、 買主としてはどっちの責任でもいいけど とにかく責任は負ってもらうよ」ってことで 今回は、売主が仲介業者に説明しなかったことが すべての原因でしょう。 それで値引き要求された分を仲介業者に払わせられないかとか よくもそんなことを言えるなあ、と思います。 仲介手数料が3％なのに、10％分払ったら 持ち出しじゃないですか。 赤字にさせられるような責任は仲介業者にはありませんけど。 あとクーリングオフってね、買う側のための制度ですしwww まあ、値引きを拒否してみたらどうですか？ そうしたら買主さんから契約解除を言い出してくるよに思います。 買主さんが、「もうこんな土地、縁もなかったしかかわりたくない」と あきらめれば、手付の返還だけで終わるかもしれません。 ただし仲介業者からは、売り主側の責任による解約のため 仲介手数料は請求されるかもしれません。 しかし、「売り主側の重大な瑕疵の隠ぺいである」と 主張される可能性もあります。 値引きを受け入れないならば、隠ぺいに対する損害賠償として 請求される、あるいは売主都合解約相当で手付の倍返しを 要求されるでしょう。 買主さんが言いたいことはわかる、といいながら 自分たちの側の懐は痛まない方策ばかり考えていますが 質問主さんは売りたくない気持ちが強いからと いうこともあると思いますけど ちょっと自分たちに都合がいいようにばかり 運ぼうとしすぎだと思います。 仲介業者には、まず素直にお詫びして 善後策について協力してもらえるように したほうがいいです。 もし、「あんたらの調査不足だから値引き分は おたくで払ってください」なんて言おうものなら 仲介業者を完全に敵にしてしまいます。 父親が70歳でむずかしいことわからないとか 買主側には関係のないことです。 もし、認知能力に問題があるなら 後見制度にするとかすべきですし 「いや、認知症じゃないし、ただちょっと歳だから」で 済む話じゃありません。 今回断ってても、結局は売るには告知事項付きの 物件になるわけですから。 10％値引きで話がまとまるなら、それが一番いいと思います。 上記の通り、断っても手付返還だけで済むかはわかりません。 あと、値引き分の補てんを仲介手数料にとか 絶対に言わない方がいいと思いますよ。 むしろ、手数料以外に菓子折りと担当者には 別で謝礼をお渡ししてもいいほどだと思います。
お礼
回答ありがとうございます。 detekoiyaさんの言うとおり都合がいい様に運ぼうとしすぎてました。 仲介業者の重要事項説明についての説明責任（調査も含めて）が十分に果たされていなかったのであれば責任があるのではと思っていたのですが、そうではないのですね・・・。 仲介業者には謝罪をしたいと思います。 また、手付金の倍程度であれば解約を考えてもいいかなと思っているのでもう少し考えてみたいと思います。 詳しい説明をありがとうございました。
お礼
回答ありがとうございます。 心理的瑕疵に対する取引の現状を教えていただきありがとうございます。 相場の２割も査定を引かれるのですね。 それを考えると確かに値引いて売ってしまったほうがいいですね。 売らなかった場合の今後の利用は未定です。 駐車場等の利用方法もあるのですが、早急には決められないと思いますので固定資産税がその分負担となります。 もう一度将来と現状を見据えながら決めたいと思います。 ご親切なアドバイスありがとうございました。