現在住んでいる住宅の価値について

質問

私が現在住んでいる住宅（一戸建て）は約26年前（昭和61年）に新築し、私の父名義で購入しました。

その父も高齢になり、相続等の問題も考えなくてはならない時期に入ったこともあり、以下の疑問について回答いただきたく質問いたします。

この住宅が建っている土地には専用の私道が無く、隣接するアパートの通路を通って家に出入りしています。公道にも面していません。
この隣接するアパートというのは私の伯父が所有しております。

26年前に建設した当時は、伯父の父（祖父）が建設業と不動産業をしていたこともあり、当時の所有者であった祖父と父との間で土地の売買と住宅の建築を進めたそうです。

私が聞いた話だと、アパートの通路を共有という形で建築許可申請を出し許可されたとのことです。

その隣接するアパートも、遅くても2年後には全面建て替えで取り壊すそうです。
新しく建つアパートはどのような形になるのかは知らされていないので不明ですが、現在の建築基準法？等の法律に照らし合わせると、私が住む住宅の通路（私道）はどうすればよいのか解りません。

このまま無知なことをいいことに、親戚のいいようにされては気持ちがすっきりしませんので、少しでも知識を得たいと考えています。

この住宅の価値を周辺の住宅と同等のものにするには、どのような形にするのがベストなのか知りたいです。

一般的な不動産屋さんにこの住宅が建つ土地の価値を見てもらったところ、とても売る気になれない金額でした。

ちなみに東京の下町と呼ばれる場所です。もし私道を持たなくてはいけない場合、また伯父にそれの購入を勧められた場合、私にはそのような経済的余裕はありませんので、伯父に売却を考えています。その際はもちろん、公道に面ている住宅と同等の価値で買ってもらいたいです。

不動産や建築の専門家からの回答をお願いします。

回答No.3

Mokuzo100nenn

行動に面していない土地は、公道に出るまでの他人の敷地を通行する権利を書面で確保しておかないと、市場価値がありません。

ご自分が買う立場だったとき、公道に面しておらず、他人の土地の通行許可契約書も無い土地にいくら出しますか？

回答No.2

86tarou

この住宅の価値を周辺の住宅と同等のものにするには、どのような形にするのがベストなのか知りたいです＞
公道に面していない限り、価値がかなり低くなるのは否めません。どうしてもというなら公道との間の土地を取得するしかありませんが、この費用を含めれば意味があるかどうかも分からないでしょう。

その際はもちろん、公道に面ている住宅と同等の価値で買ってもらいたいです。＞
それは無理な相談で、売るにしろ私道を買うにしろ相手の厚意があることが大前提です。再建築出来ない土地なら価値が落ちますし、築年数的にも家に価値はありません。通常この場合、土地代から家の解体費用を引いた金額が大体の価値になりますが、建築出来ない低い土地代からそれを引けばもっと低い価値にしかなりません。不動産屋はそのことこを分かっているので、その価値くらいしかないということである意味正しい評価だと思います。
なお、不動産の売買価格は売主と買主の交渉で決まり、需要と供給の関係にも似ています。売主がどうしても売りたければ安くなりますし、買主がどうしても買いたければ高くなります。人気物件であれば高くなり、不人気であれば安くなります。相場というものは存在しますすが、あくまで交渉で決まる以上売買する人の考え次第なのです。
伯父さんはその土地がどうなろうと自分には何の関係もない以上、あなたの主張は無理があると言わざるを得ません（伯父さんに損しろと言ってるに等しい）。少なくともあなたはお願いする立場であり、その土地を買ってくれるとか私道の購入を勧められることがあれば伯父さんの厚意なくしては考えられないでしょう。

回答No.1

lv4u

>>その際はもちろん、公道に面ている住宅と同等の価値で買ってもらいたいです。

なぜ、公道に面していないのに、面している土地と同様で買ってもらえると考えるのですか？