品確法・瑕疵担保責任の特例について

質問

木造建築について学んでいます。
そこで、　「　瑕疵担保責任　」　という言葉が出てきました。

資料には

(1)新築住宅の取得契約において、基本構造部について10年間の瑕疵担保責任を義務づける

(2)民法上の請負契約では、木造住宅は5年、木造以外は10年とされ（第６３８条）、個別契約においては短縮が可能＝法定よりも契約内容優先

●(1)には10年、(2)には５年と書いてありますがなぜ年数が違うのでしょうか？
　この５年の誤差はかなり大きいと思うのです。

●(2)の法定よりも契約内容優先というのは、構造以外の部分でということ言うことでしょうか？？
　構造以外であれば、例えば契約内容のどのような部分なら優先されるのでしょうか？

●瑕疵担保責任の１０年は２０年まで延長はできるが、短縮はできないと聞いたのですが、そうなると(2)の文章の意味が全く分かりません。

全くの素人なため噛み砕いていただけると嬉しいです

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。法的な解釈をお知りになりたいのならスルーしてください。あくまで実務的に現在の一般住宅等建築での瑕疵担保の制限について、ある程度の流れについて記します。

1、民法　2、宅建業法　3、品確法　4、住宅瑕疵担保履行法（法令等の施行順です）
おおまかにいうと上記の4つの法令等が対象となります。
1、と3の比較はＮＯ，2さんが回答していらっしゃるので省きます。
例えば、請負ではありませんが、建売住宅の住宅部分なども請負と何ら変わりなく、当然に売主は買主へ瑕疵の保証をしなかればならないのですが、宅建業法では、品確法施行以前は、最短で2年以上という業法に沿う瑕疵担保期間が認められていました。それではあまりにも短く消費者も不安なため、「住宅登録保証制度」という、買主や建築主が保証料金を支払い、１０年間は雨漏りや主要構造の欠陥など保証する制度がありました。当方の営業地域などでは、ほぼ100％建売でも請負でも常識的に利用があったのですが、都市部などでは利用が少なかったようです。私は平成以降からしか経験がありませんが、既にこの保証制度はありました。

確かＨ９年頃でしたが、大規模な建売や請負をするある会社が構造に瑕疵がある物件を、それは大規模に建て、上記の保証制度等の利用も無く（基礎や上棟時、完了と検査があります）、被害者が多く、会社は倒産、大きな社会問題となり、品確法が出来、Ｈ１２年に施工され１０年間は主要構造部云々を必ず保証しなければなりませんという法令が出来ました。

その後「アネ○」の耐震偽装事件があり、当然１０年間は保証しなければならないわけですが、保証する財源が無ければ、保証の受けようが無いという現実がありました。この当時分譲マンションで上記の住宅登録保証制度に加入していた売主業者はほぼ無い状態でした。請負や建売などは、大手メーカーは自社保証、それ以外の中小零細業者は、上記の住宅登録保証制度の利用がほとんどでした。
これを受け、Ｈ21年住宅瑕疵担保履行法という法令が施行され、今迄住宅登録保証制度という任意の保証制度を改め、瑕疵保険法人との保険契約を物件ごとに締結することが事業主に義務付けられました。
別途、供託という方法もありますが、これは一般住宅などの請負業務では利用されていないでしょう。

現在は、これにより引渡しより最低限１０年間は、その請負主や売主などが倒産しても、その瑕疵を修繕する費用などが確保され、別の加入業者での修繕が請けられるようになりました。
建て主や買主の泣き寝入りは無くなったわけです。
この制度を利用し、１０年後の点検、それに指示された改修工事などを行うと、更に保証期間を延長できたりする制度もあります。
と、こんな具合で消費者には安心できるシステムが徐々に出来上がっているのです。

お礼

書き込みありがとうございます。
時系列順に整理していたら御礼が遅くなってしまいました。

やはり姉歯の名前は必ずと言っていいほど出てきますね。
自分で調べてみても難しい言葉が多く理解しにくいとこらが多々あったので、まとめていただいて本当に感謝しております。

ありがとうございました！

回答No.5

KK2013

補足の質問

建設業許可ですが、
●１件の請負代金１５００万円以上の木造住宅以外の建築一式工事
●１件の請負代金１５００万円以上かつ延べ面積１５０m2以上の木造住宅の建築一式工事
●１件の請負代金が５００万円以上の建築一式工事以外の工事を請け負う場合
に建設業許可が必要になります。

たとえば、新築で工務店やハウスメーカー等の下請けで入ってる大工さんなどは
おそらく請負金額が200万程度だと思います（もちろん内容によりますが）。
そればかりやっている大工さんであれば建設業許可を持っていなくてもOKです（500万を超えなければ）。

また150m2以下の新築ばかりやっている工務店等であれば建設業許可はいりません。
500万以下のリフォームばかりやっているリフォーム店も建設業許可はいりません。
100万以下の住宅の壁紙の張り替えばかりやってる内装や
200万以下の塗り替えばっかりやっている塗装屋なども建設業許可はいりません。

建設業許可がない＝悪徳
と勘違いされる方もいらっしゃいますが、
要は工事の規模、大きい工事ができるかできないかの違いです。

建設業許可があると社会的信用は上がるでしょうし、
公共工事等では建設業許可を取っていない業者は小さい下請け工事でも入れない場合があります。

ただ建設業許可を取るにはお金もかかりますし、経歴等の証明がかなり面倒です。
帳簿の備え付けや標識の掲示などの義務が発生しますし、
５年ごとに更新しなければならず、その時にまた経歴の証明など出さなければなりません。

要は自分の会社の身の丈を考えて許可を取ったり取らなかったりなのです。
再度言いますが、建設業許可がない＝悪徳　ではありません。

お礼

御礼が惜しくなってしまって申し訳ありません
規模の問題なのですね
確かに公共の工事などではそういった許可がないとというのもうなずけます
早速メモ！
大変勉強になります
書き込みありがとうございました＾＾

回答No.4

森 大輔（@dmori）

NO1です。

大工さん・職人さんは個人事業主となります。

株式会社や有限会社ではありません。

工務店や建設会社はこういった大工さん・職人さんに発注して住宅建築をしています。

大工さん・職人さんは、独自に会社を通さずにも住宅を作ることができます。

その方が工務店や建設会社などの工事監理費がかかりませんから安いと思います。

で、この場合に関しては第三者機関の保険加入の必要がないんです。

でも、保険加入がなかったりしますから不安が残りますよね～。

お礼

御礼が遅くなってしまいました
保険加入がない場合大きな不安材料になりますね
施主側にとってすぐに手放せる訳でも、すぐ作り直せるものでもないためやはり保険や法律は大切だと思います。
実際働かれている方の意見大変参考になりました。
分かりやすく書いていただき本当にありがとうございます！

回答No.2

saltmax

品確法は
「新築の住宅」の構造耐力上主要な部分（柱、梁、耐力壁、基礎、地盤、土台等の構造躯体）
と雨水の浸入を防止する部分（外壁や屋根の仕上、下地、開口部等）　に関して
瑕疵担保責任の期間を引き渡し時から１０年間と法定
これは強制規定

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpo/dai2/kashitanpo2-3.pdf

民法は任意規定で部位に関しては規定がない。
契約書が優先し部位を特定できる。品確法で規定された部位を契約書で短縮はできない。

新築とは
住宅において、建物が完成してから１年未満で、かつ一度も入居したことがない状態の物件をいう。

建築請負契約では
完成した建物が契約内容を満たしていなくても
原則建物の引き取り拒否や報酬代金の不払いはできません。
その為、瑕疵担保責任が定められています。

お礼

とても分かりやすく簡潔に書いていただき本当にありがとうございます。

民法は任意
品確法で規定された部分以外では契約内容が優先

という解釈でよろしいでしょうか？

回答No.1

森 大輔（@dmori）

工務店を経営しています。

現在では契約内容によらず、木造住宅は10年間は瑕疵に対する補償を付けることが義務付けられています。
我々法人の工務店の場合は、「第三者機関の保険の加入」もしくは「供託金」が義務付けられています。
また、建設業の許可を持っていない個人の大工さんにおいても、保険の加入はなくても10年間の瑕疵は保証しなければなりません。
個別契約における短縮はできません。

お礼

回答本当にありがとうございます。
短縮はやはり不可能なのですね。

関係ない話ですが、建築業の許可を持っていない個人の大工さんとはどういったことでしょうか？

会社を持っていないが、個人的に頼まれたら作っている人？そういった方は実際存在しているのですか？

質問ばかりですみません；