敷金返還：貸主負担のはずだが「借主負担とする」という誓約書があったので困る

質問

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=736079
の追加質問です。

友人が引越ししました。(詳しい事は上の質問に書いています。)
幸い不動産業者の方は悪徳業者でなく、敷金はこちらが納得する額で帰ってきました。

その明け渡し立会い時に、気づいたのですが、「私は自然損傷等修繕の必要がある場合、全額負担致します」という誓約書があり、友人の名前と印鑑印が押してありました。
聞くと、入居時に誓約書にサインしたそうです。
自然損傷の修繕費用を負うのは、借主ではなく貸主です。今回は、敷金差し引き額が大きくなかったので文句は言わなかったのですが、文句を言った場合、「誓約書があるから払うのは借主」と言われるでしょう。

この場合、修繕費を払うのは借主・貸主どちらなのでしょうか？？

回答No.1

jixyoji · ベストアンサー

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

まずは↓をご覧あれ。

【善管注と原状回復義務】
http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki002.html

【「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

国土交通省ガイドラインによると【原状回復義務】とは

『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失,善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること』

となっています。

次に下記判例集の中の例えば【東京地裁判平成１２．１２．１８判例時報１７５８号６６頁】をご覧ください。「本件建物を明け渡すときは，畳表の取替え，襖の張替，クロスの張替，クリーニングの費用を負担する。」との特約の効力は判決の結果公序良俗等に違反せず，自然損耗分も含め賃借人が負担するものとして有効であるものの消費者保護の観点から特約を限定的に解釈すること等は信義則上許されるとあります。しかしこれは賃貸目的物が"住宅金融公庫融資物件"という条件を加味した判決です。

「敷金返還と原状回復特約に関する判例集」
http://www5d.biglobe.ne.jp/~Jusl/TomoLaw/Tintai/Sikikin.html

判例集を見た限り【大阪高裁判平成１２．８．２２判例タイムズ１０６７号２０９頁】では賃借人が全額負担する特約を無効としているものもあり,結論としては【ケース・バイ・ケース】ですね。しかし国土交通省ガイドラインとの比較や判例などを照らし合わせると賃借人の弱い立場を擁護するケースが多いので100:0で借主負担となる事は無いですね。よってyukoyokoさんのご友人も絶対に全額を支払う義務は無いが若干負担しなければならない場合もある,といった解釈になると推測されます。

【東京地裁判平成１２．１２．１８判例時報１７５８号６６頁】の抜粋文【三】の中で,

『しかしながら，消費者保護の観点のみならず，取引の安全，契約の安定性もまた重要な観点として考慮されなければならず，また，できるだけ国家の介入を避け，個々人が自由に法律関係を形成すべきであるという市民社会の思想が私法にも反映され，私法上，私的自治の原則が重要な指導原理を果たしているところ，個人として尊重される私人が，自己の意思に基づいて契約を締結した以上は，その責任において契約上の法律関係に拘束されるというのが大前提であるというべき....』

と記載されています。やはり契約書にサインをした以上契約書面がどんなに長かろうが複雑だろうが【同意】したとみなされるという司法の酌量から貸主側の主張も尊重されているわけですね(-_-;)。とかく契約書などは面倒がってよく見ないで判子を押しがちですが,

【契約書は何があろうとよく読め！！！！】

といったところでしょうか;^_^A。

それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。

お礼

返事がものすごく遅くなり申し訳ありません。
「契約書は何があろうとよく読め！」は非常に私もその通りだ！とおもいます。しかし、高校卒業したての女性にとって、「契約の際での交渉」は ちょっと荷が重いかな（＾＾）ガイドラインも抽象的であるために、裁判でケースバイケースの判決になるのではないかと直感的に思いました。もっと具体的（カギ取替え代は貸主負担、床のへこみは借主負担等）に書いて明確に負担責任を分けてくれたらいいなと思います。