相続財産管理人について お力を貸してください

質問

今現在私が住んでいる家は、私の母と叔母の名義（１：２の割合）になっています。
叔母は5年ほど前に亡くなり、諸事情のため相続放棄を行いました。
相続放棄は叔母の配偶者(私にとっての義叔父)、叔母の母(私にとっての祖母)、叔母の姉(私の母)の順に行い、姪である私と私の姉は相続人ではないため何もしておりません。

住宅ローンは母と叔母が共同で払っていましたが、叔母が亡くなってからは保険で叔母の分は支払われましたので、母が残りの分を払っていました。しかし他の借金等もあり住宅ローンは払えなくなり、保証会社のほうへ渡ってしまいました。(住宅ローンの残りは600万ほどでした。)その借金も私と姉と母、祖母の年金でがんばって返済しているのですが、日々の生活がやっとの状態です。
ですので家を売ってすこしでも借金を減らそうと考えたのですが、家の名義は母とおばになっており、すんなり任意売却にもっていくことができませんでした。

いろいろ聞いたり調べた結果、財産相続管理人申立をすればよいということは分かったのですが、これにはかなり費用がかかるとのこと。そのような費用を出すことができないので、住宅ローンも滞ってしまったようなものです。
また財産管理人をたてると、住宅を売っても母に全額が入ることはないようで、それではあまり住宅を得る意味がありません。弁護士の方には「特別代理人」というものに姪である私がなれば…というふうにも伺ったのですが、なにぶんこのようなことは初めてで正直頭がこんがらがっております。

教えていただきたいのは、
＊今回のようなケースの「財産相続管理人申立」の費用や時間などの詳細
＊「特別代理人」に私がなれるのかどうか、なったとして家の売却額が全額こちらにはいるのか
ということです。
もし上記のようなことを行なってもあまり意味が無いのであれば、母の自己破産も考えています。保証会社からは「早くしないと競売になってしまう」といわれており、毎日怯えています。

どうぞお力をお貸しください。
足りない情報があるようでしたら補足いたします。

回答No.3

山口 哲（@ninsui）

複雑な事情があるようですので、すべての可能性を読み切れません。しかし、競売に任せて自己破産・・・などと、まったく意味のない方向に進んではいけません。また、時間的にも、あなたがひとつひとつのことを調べているような段階ではありません。

まず、保証会社には任意売却する意向を伝え、競売申立てをされないように時間稼ぎをしましょう。そして、それらの諸条件を満たすプランを提示できる任意売却業者を選定することです。それが、あなたにとっての急務です。競売申立てがなされるなどの法的手続きに入りさえしなければ、任意売却の手続き時間などはあまり問題になりません。

絵さえ描ければ、それぞれの費用がどれだけかかるかなどは、あまり問題ではありません。販売活動を行った結果、売却代金の中からこれだけが費用と返済に当てられ、これだけがお母様の手元に残る・・・というスキームにたいして、首を縦に振るか、横に振るかの問題です。今の時点では結果がどうなるかは不確定ですが、多少なりとも手元に残る可能性があるならトライしてみるべきだと思います。

結果によって「たった○○万しか残らないわけ？」と苦情になるおそれがあるなら、弊社を含め、他の業者さんもビビってしまうかもしれません。金額にこだわるなら、これだけは最低限残せと、先に金額を決めていただいたほうがやりやすいです（ただし、その金額が多ければ多いほど、そのリスクはお母様自身にかかってきます）。

回答No.2

mnb098

5年前に亡くなった叔母の持ち分2/3を管理してもらうことになります。
第3順位の相続権者までが「相続放棄してしまった」ため相続人がいないという事態になったからです。

ところが住宅ローンの抵当権が付いたままですから、保証会社に「相続財産管理人と母が任意売却する」方法で、住宅を換価してローンを完済したいと申し出すれば進む話ではないのでしょうか。

管理人報酬も標準的な率はあるものの、良心的な司法書士に頼めば20万円とか30万円程度で引き受けしていただけると思います。

この物件の処分だけが主な任務になると思われますので、報酬は売却代金から清算してもらうことになります。今すぐ支払う必要はないはずですので相談しだいになるはずです。
先払いしてというようですと、商売気がいっぱいの整理屋司法書士の可能性がありますのでご注意を。

保証会社からのご紹介でもいいと考えます。費用でたくさん支払えばそれだけ回収金が減るから、へたな紹介はしないはずです。

次に関係人の子供が特別代理人になるとは依頼者になるということを指しているのでしょうか。利益相反にならなければ裁判所で可能だといってもらえると思いますが、残った債務の相続権者にもなりますので、ここの判断は一般人では難しいところになります。

売っても全部は母に入らない・・・1/3しか持ち分がないのでその分は入るはずですが、売却金から抵当権で保全される残債を清算できれば、保証会社は売買の話を進めると考えます。
競売による回収よりは売価が高いはずなので。
要はいくらぐらいで売れそうな家なのかによって、進める方向が異なると言えます。

それと時間的には官報に掲載して3か月は待たないといけないので、すぐにかかっても5か月ぐらいは見てないと売れません。債権者に届け出をさせる時間がいるからです。
手続き中に買い手を探しておき、売りに出して右から左にすぐ売れれば競売を回避できる可能性はあるでしょう。

お礼

詳しくありがとうございます。

一度不動産屋の方に見てもらったところ、1200万ほどで売りに出してはどうかといわれました。
そのままの額で売れたとして、その1/3である400万が母に入るということですよね？
相続財産管理人の持ち分の2/3はこの場合住宅ローンの返済(保証会社への支払い)に当てることができるのでしょうか？

時間はやはりかなりかかるようですね。
保証会社は待ってくれるのかどうかが心配です。

回答No.1

kgrjy

> 保証会社のほうへ渡ってしまいました。

所有権がですか？母のローン返済先ですよね。

> 家の名義は母とおばになっており、

おばって、５年前に亡くなった叔母のことでよろしいか？
相続する人がいないので、相続財産管理人を選任してもらい、叔母持分が無主物となり、競売で買い手がつかなければ、共有名義人の母が取得する、と思われます。いきなり母名義にできないのか、司法書士に聞いてみてください。

選任申し立てにうん十万円、換金できた中から、優先して報酬が支払われます。事務量がどれだけになるのかわかりませんので、いくら報酬とられるかは？です。

> 弁護士の方には「特別代理人」というものに

未成年の親権者にかわる代理人以外に、競売で続行するための選任もあるようですが、お書きになられた情報からはこれはちょっと意味不明です。

お礼

ありがとうございます。
やはり、もう少し話を司法書士の方などに話を聞いてみなければいけないようですね。
私自身がきちんと分かっておらず、説明不足で申し訳ありません。
とりあえず報酬などは心配しなくて良いようですので、このまま進めていきたいと思います。
ありがとうございました。