住所が不確かな相手への内容証明郵便について

質問

マンション管理組合で管理費の滞納が続いているため所有者に対し支払催告書を内容証明郵便で送付しようと考えていますが、所有者の住所が不確かです。
その住戸はいつも不在で電話でも連絡がとれません。住戸の所有者は高齢でその子息が深夜に
帰っているか時折訪れているかしているらしく、ポスト等が一杯になってはいません。所有者本人は
別の場所に住んでいる様子です。今まで督促状を玄関ポストに投函していましたが、全く反応はな
く滞納月数も増えたため、今回法的手続きに向けて支払催告書を内容証明郵便で出そうという段
階です。
管理組合では所有者が不在の場合は組合に長期不在届を提出する規則となっており、その届け
出がないことから管理組合としては住所はマンションの住戸であると見做せます。
もしも所有者の住所が別の場所であった場合、内容証明郵便で支払催告書を送付しても意味が
ないことになってしまうのでしょうか？

回答No.5

dennkenn

債権を回収すると言う立場からすれば、催告書を内容証明郵便で出すのは無駄ではありません。最終的に法的手続きをするならば、逆に必要だと思います。特に記録に残すことは。自分たちの立場を守ることにもなります。ここまでやっても連絡も支払いもない、だから法的手続きをした。
今どこに住んでいるかわからないなら、そのマンションの部屋宛てで構いません。内容証明もオプションがありますので、配達証明とか引き受け証明を付けるのがいいと思います。

内容証明とか法的手続きをする前に、もっと相手の現況を把握し、相手と連絡を取る工夫をしてください。
不動産謄本は取りましたか。そこには何か変わった記載がありませんか。例えば差押えが入っているとか。あるいは所有者の前住所地が載っていませんか。載っていればそこが実家と言うこともありますよ。謄本を取る時は必ず共担目録付きで取って下さい。
督促状をポストに入れるのもいいですが、ただ払えではなく、「最近連絡が取れませんが、何かありましたか、何かあれば相談に乗るので連絡してください。」と言った文面で（催告の文言は入れないで）何号室○○宛て連絡してください」と言った感じで出すと、意外と身内の方から連絡が来ることがありますよ。

居住場所不明の人に法的手続きをするのは結構大変です。判決もらっても実際に競売はむりでしょう。部屋の中には所有者の荷物がどっさり。ましてやそこに第三者の所有物があったりしたら処分できないでしょう。

住民票を取るのは簡単ではありません。戻ってきた郵便だけでは開示はまず無理です。ましてや転居先不明にもなっていないでしょうから。（管理規約に連絡が取れないときは、公共機関で調査するのに同意するような条項はありますか・・・）

法的手続きを進めるのと同時に、出来る限り情報を収集し、連絡を取る努力をしてください。

お礼

大変遅れてしまいましたが、回答ありがとうございます。
相手の現況を把握する工夫が必要なのですね。手段を
考えて実施してみようと思います。

回答No.4

tk-kubota

全く無意味です。
管理費等の支払いは請求が用件とはなっていないです。
従って、届かないであろうところに差し出しても無意味です。
また、届かないであろうところの住所宛として支払催促も無意味です。
さっさと、本案判決を求めて下さい。
それで区分所有権を競売すればいいです。

お礼

大変遅れてしまいましたが、回答ありがとうございます。
まずは内容証明を現マンションの住所に送付してみよう
と思います。この住所でも受取ってもらえる可能性があ
りますので…

回答No.3

kanrishi

催告書（督促状の内容証明郵便）送付の目的は訴訟の前提条件作りであり、それ以外では時効の一時中断（６か月）の効果くらいです。
訴訟に入れば住所不明の場合は送達⇒公示送達でこの部分の手続きは完了しますので、催告書の送付は債権者が督促の努力をしたことのアリバイ作り程度と考えてください。いつまでも配達証明にこだわる必要はありません。
とりあえず登録（申告）されている住所へ送ってください。返戻されたらそれをそのまま保管します。
返戻の理由によって、転居先不明なら住民票の請求⇒再発送となりますが、不在等でしたら普通便で再度同じものを送り、控えをとってその記録を残しておいてください（直接ポストへ投函する場合も同様に）。
この時点で探偵事務所などを使うまでの必要はありません。原告の努力義務はここまでです。これで訴訟にはほぼ耐えられます。
管理費等の債権管理は回収よりも時効の管理が重要です。
滞納は物件について回りますので、時効の管理さえしっかりしていればほとんど回収不能はあり得ません（区分所有法第８条）。
回収の可否や懲らしめる（見せしめにする）などにこだわらず、済々と必要な手続きを進めてください。

お礼

大変遅れてしまいましたが、回答ありがとうございます。
まずは内容証明を現マンションの住所に送付してみよう
と思います。

回答No.2

chineselantern

受取人を限定するのはそこに居住しているかを確認するためです。
内容証明も受け取り拒否されたら同じです。
受取人限定だと内容証明の半額位で書留なので手間もかかりません。
内容証明は本局に行き完了するのに数時間かかります。

受け取り拒否にするか１週間無視して差出人に戻るかで相手の様子を伺うことも出来ます。

内容証明が戻って来たら内容証明の控えと戻ってきた封筒を持って市区町村役場に行けば住民票の開示請求が出来ます。
受取人限定では出来ません。
住民票ではマンションでも別の場所に住んでいると確実な証拠があるなら住民基本台帳法に則り、居住実態調査の申請が出来ます。
居住実態は住民票の住所ではなく今住んでいるところです。

質問とそれますが、支払い催促の訴えを起こして勝訴しても相手が従うか解りませんよ。
勝訴したからといって確実に回収できる訳ではありません。
これが法律の落とし穴です。

法律相談で聞いてみると良いですよ。

お礼

大変遅れてしまいましたが、回答ありがとうございます。
戻ってきた内容証明は役所での住民票の開示請求に
つながるのですね。
内容証明で出すことにしたいと思います。

回答No.1

chineselantern

試しに本人限定郵便を送ってみてはいかがでしょうか？
指定した受取人以外は受け取り出来ない特殊郵便です。

お礼

回答ありがとうございます。
そのようなものがあるとは知りませんでした。
ただ、受け取りに条件をつけると、受け取りを拒否されて
しまうような気がしますが…