この物件の価値は？

質問

お願いします。

“第一種中高層住居専用地域”に存在する“三階建て事務所”で、築２０年以上のＳＲＣ構造の物件なんですが、何年も空家状態です。

住んで住めないことはないとは思いますが、事務所として設計されているので、住宅用にリフォームしてもかなり住みにくい、事務所以外には使用できない物件と思われます。

たまに購入希望者が見に来ますが、近所の人たちは、「事務所として使用するなら用途地域違反で反対する」といっています。

地元の不動産業者は、
「住宅地の事務所だから建物に価値はない。更地価格から解体費用を差し引いた額が相場。」
と、いっています。しかし、その倍の価格で売りに出ています。同じ規模、同じ程度の中古住宅と比較しても高い価格です。

そこで質問なんですが、
このような物件の適正な市場価格は一般的にはどれくらいでしょうか？
建物に価値はないのでしょうか？
たしかに、解体して家を建てるとなると、他に土地を買って家を建てるよりもかなり高額になりそうです。

回答No.7

kei1966 · ベストアンサー

まあ、ひどい行政ですね。こちらでは２０年前でも50％の取得率でした。
しかも、多くは知識のない施主が多い専用住宅であり、営業物件に限ればもっと取得率は高かったはずです。つまり悪質な部類なんです。確か１５年前くらいに検査済取得率向上の国策がきまり、民間審査機関もでき始めて、今まで建築審査で忙しかった役所の方がモラル監理に徐々に移行できたのもそのくらいからです。
なので、当時から持っていて使い続けることに対しては消防の立ち入り検査や近隣通報以外では摘発は難しいという状態ですが、新規購入にはそう甘くはありません。バブル崩壊で公的資金を利用した金融関係は検査済みのない建物に融資をしなくなりましたしね。

すっかり社会状況は変わったのです。

そういうふうにしないと違法建築の状態を改善するのは大変だからです。
たとえば公共工事の入札業者の事務所に違法建築があるとそれも改善、転居を余儀なくされた時期がありました。社会の目がもう許してないのです。
まず、２０年も前の建物ですから、検査済みのない今、どんなに直しても完全に適法にはなりえません。
設計変更して現行法に合わせ工事をするということは、構造的に基礎からやり直すと同じことなんです。

近所からクレームが入れば、状況によって役所が使用差止め命令をすることも可能です。
違法の状態によってそのスピードは違うと思います。
しかし、そんなに地域コミュニティーになじまず生きていくとういうのもかなりの覚悟と費用がかかると思います。目先の喜びのみで失うものが大きいと思います。

お礼

詳しくわかりやすいご回答に感謝いたします。
ほんとうにありがとうございました。

この建物の価値、わかりました。

使用できない建物なのですね。

適法な状態に直すこともできないのですね。

用途違反なだけでなく、住宅として使用することも不可なのですね。

それは、新規購入者にも厳しく影響するのですね。

検査済証が無いだけで「アウト！」なのですね。

この物件の価値、よくわかりました。

たいへん参考になりました。

末筆乍らkei1966さまと、ご回答をいただいた皆さまの益々のご多幸を祈念いたします。

ありがとうございました。

回答No.6

kei1966

どれだけ法律に抵触した建物かがわからないので完全な回答ではないことはご了承ください。

まず、どんな建物でも検査済証なしで建物を使用することはできません。住宅でも違法です。違法1です。
ただ、住宅の場合はそれを指摘するシステムが不足しています。違法建築パトロールや近隣からのクレームなどしかありません。しかし、一部を営業物件（飲食店（収入を生み出す空間））として利用した場合はどうでしょう。

まず、検査済みを受けていないので「用途変更」ができません。これで違法2です。
もともと違法は置いといて、住宅地域なので兼用住宅の形態であれば50m2全体の1/2以下で作れるとします。しかし、飲食店は防火対象物（特定防火対象物になると思います）になりますので面積が少ない分設備は少ないですが届け出が必要です。しかし、これを出すときに確認申請の用途などと照らしますので検査済がないことを見逃したとしても用途が違えば、用途変更してくださいと指示がでます。さらに裏では役所の建築の方まで連絡が行きます。ここで用途変更できないので、結局建物の使用ができなくなります。使用を自主的にやめなければ最終的に建物使用禁止命令がでます。
もちろん、消防の届を出してはダメだと、出さなければそれで違法３です。

消防の届け出をせず、もし火事を出して人が死傷でもしようものなら間違いなく悪質につき有罪となるでしょうね。

さらに、建築関係では立ち入り検査はめったにできるものではありませんが、消防はかなり突然にくるものです。人の命が直接関係するということでその権限が認められているのです。突然の立ち入り検査で違法建築の相談に来られた方もいたのです。いつ、どうばれるかわからないドキドキしながらの営業になるでしょうね。

また、不動産購入時の融資だけでなく、事業融資でも検査済みを求めるところがあります。
最後にどれもうまくかいくぐっても、近隣がその状態では通報されるのは明らかでしょう。

つまり、建物を使うことはそれだけの投資をものともしない根性が必要でしょうね。
そんなものに金を払って購入する気がしれないというのが、率直な意見です。
更地で買うならまだしも、その建物はやめといた方が良いと思います。

お礼

kei1966さま

重ねての、また、詳しいご回答を賜り、衷心より感謝いたしております。
ありがとうございました。

営業物件として使用するのは、このまま事務所として使用するよりもリスクが高いということ、よく理解できました。

“用途変更”とは、「住宅として使用する場合でも、現況が事務所だから、住居に用途変更申請しなければならないというようなこと」と、勘違いしておりました。

ところで、ご回答を拝読し、一点疑問に思ったことがあります。

今回、役所に聞いてみたのですが、二十数年前なら九割が検査済証が無いといわれました。違法状態の黙認がまかり通っていたのだと思われます。

そこで確認させていただきたいのですが、
検査済証の無いこの違法建築物件の新たな購入者が、“住宅”として使用する場合でも、近所が騒げば、役所は建物使用禁止命令を出す可能性はあるのでしょうか。

それとも、検査済証が無くても、違法建築部分を適法な状態に直して住居にすれば、近所に騒がれても安心ということでしょうか。

それともやはり、検査済証が無いのだから、適法な状態に直して住居にしても、近所が騒げば役所はＮＧを出す可能性があるということでしょうか。

しつこくて申し訳ありませんが、よろしくご回答の程、お願い申し上げます。

拝

回答No.5

kei1966

検査済証がない違法建築であれば、その建物はまだ工事中。工事完了しても今の基準で検査済みを受ける必要があるので設計変更申請をして現状の法律に合わせる必要がありますが、既に構造の法改正もあった後ですので今から検査済も取れません。で、結論、建物を使用することができません。
使えない建物などに価値はなく、解体し土地で利用するしかないというのがまっとうな方法です。

なので不動産やさんの計算はごもっともです。
しかし、オーナーは法に詳しくなくて建物価値を認める購入者をねらっているのでしょう。
それだけのものを建てれば借金や現金を費やした損があるでしょうからね。少しでも取り戻したいはず。
所有権さえ変われば自分は合法化に対する責を負わなくて済むし、お金もそれなりに入りというウハウハなわけですから。どうぞ買い損しないようにご注意ください。
昔に比べて検査済証のない建物に関してはかなり厳しい情勢であるのですから。

お礼

再度のご回答ありがとうございました。

＞・・・結論、建物を使用することができません。

これはつまり、「検査済証のない違法建築物は、住宅として使用する場合でも違法である。」
と、いうことでしょうか？

事務所としてではなく、たとえば、小洒落た飲食店等ならできるのかなと思っていたのですが。

それとも、「違法ではあるけれども、近所が騒がなければ可能である。」
ということでしょうか？

ネット上で調べてもよくわからないのですが、違法部分を直せば検査済証がなくても使用できるのでしょうか？

それともやはり、
「この物件は何をしても検査済証がない違法物件であるから価値はない。」
ということでしょうか？

もう少しご助言賜れれば幸甚でございますので、よろしくお願い申し上げます。

回答No.4

atelier21

再
・路線価
・固定資産税評価
・取引価＝建設可能規模・稀少価値・事情価
　　　　　売り出す価格を担保見せ

お礼

再度のご回答ありがとうございました。

他にも何かありましたらご助言賜れば幸甚でございます。

回答No.3

0621p

いくら建物が立派でも、それを利用する人がいない、利用する事が出来ないのなら、市場価値はありません。

＞住宅地の事務所だから建物に価値はない。更地価格から解体費用を差し引いた額が相場。
その通りでしょう。

売主は思い入れがあって値段を下げないのか？ローンが多いので下げれないのか？売主が高い値段を付けているだけで、市場価値とは全く関係ありません。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。

不動産の価値は、建物の残存価格と土地の値段が大きく影響し、このような物件の場合、何か抜け道のようなものがあって高く取引されるのかと思っていました。
しかし、建物に市場価値がないと、更地価格よりも安くなって当然なんですか。

売主は市場価値を無視して、法外な価格で売り出しているということですね。

回答No.2

kei1966

何年も空き家状態ということは人気が無いので価値は低いですよ。
３階建てでSRCとはなぜお金かけたのかしら、規模不明ですが。

事務所とまで言わなくても認められる営業形態はありますし、
３階を事務所利用しなければ違反しない可能性もあるでしょう。
地元住民がそこまで言うなら撤退に合ったのでしょうかね。

なにしろ検査済みはあったんですか？なければ用途変更もできないですよ。
違法建築なら融資もほぼ出ないし、違法状態なら改善義務は所有者に発生。
そこまで周りが価値をなしと言っているのでおそらく違法なのではないかと。
そうであれば建物価値は確かにないというのも道理だなと。思います。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。

たしかに検査済証のない違法のようですが、駅に近く土地の形状もいい物件です。

建物価値が無いとすると、“更地価格マイナス解体費用が相場”というのは、間違ってはいないのですね。

回答No.1

atelier21

不動産の価格は需要者と供給者の合意に拠るので、定価は決めにくいのでは？

お礼

早速のご回答ありがとうございました。

不動産も市場原理が働き定価は決められないので、適正な市場価格を知りたくて質問いたしました。