登記費用について

質問

土地を購入し、自宅を建設する手続きを進めています。そこで、わからないことがあるので、アドバイスをお願いします。
すでに土地の売買契約は締結し、自分で農地転用及び所有権移転登記の書類作成は行いました。
この後、表示登記、所有権保存登記、地目変更登記、抵当権設定登記となると思います。
この中で、表示登記については、住宅メーカーが建築確認のため測量等もあるので土地家屋調査士に依頼してよいかと聞かれ、私自身測量はできなのでお願いしました。
土地の購入金額は１，０００万円（全額自己資金）
建物は１７００万円（自己資金２００万円、１，５００万円はローン）
固定資産価格通知書の額　土地は農地のため、価格は２万円。
私は、可能な限り自分で手続きを行いたいと考えています。アドバイスをお願いします。

質問
（１）上記のケースの場合、表示登記はいくらぐらいが相場でしょうか。住宅メーカーは約１０万円と言っていました。
（２）住宅メーカーは建築確認申請を急ぐからどうの・・・と言っていましたが、意味がよくわかりません。
（３）表示登記後の、所有権保存登記を自分ですることは可能でしょうか？　添付書類等は建築確認に使用した書類及び住宅メーカーからもらえば良いでしょうか？
（４）所有権保存登記、地目変更登記、抵当権設定登記、それぞれいくらくらいが相場でしょうか？
（５）そもそも、表示登記と一緒に所有権保存登記、地目変更登記、抵当権設定登記も依頼した方が良いでしょうか。（土地家屋調査士が所有権保存登記、地目変更登記、抵当権設定登記をしても良いのでしょうか。）、例えば、抵当権の設定が遅れてローンがかりにくい等、支障があるのでしょうか。

以上、よくわかっていないのでおかしな質問もあるかもしれませんが、アドバイスをお願いいたします。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

結構、先生により報酬はばらつきますよ！
（1）７万～１０万の間でしょう。８万程度なら安い部類
（2）この記載だけではわかりかねます。農転を早くして・・・・ぐらいしか検討がつきませんが
もしくは、建物融資融資を完成を待たず、先行して出す場合は確認済み証が必須となります。
（3）保存登記の添付書類に設計図書や検査済み証の類は不要です。それは表示登記で添付する書類です。保存登記は申請書の類のみでOK
（4）保存登記２万から４万、地目変更８千円から２万、抵当権設定３万から５万（報酬のみです）登録免許税は誰がやってもかわりません。保存をする際には、役所から特祖証明（自治体により呼称が違いますが、自己居住用である事の証明）を取得し添付しないと、軽減が受けられません。これの報酬は５千円前後かと。
（5）土地家屋調査士が出来る登記は、表示と地目の変更です。その他は司法書士です。
土地を先行して取得する場合で今回の質問者さんの場合
1、農地転用の許可を得る手続きを一番最初にしなければなりません。許可証交付後
2、土地の所有権移転、これには上記の農地転用の許可を添付して、農地の現状での地目のまま移転します。
3、住宅が完成したら（土地家屋調査士が行うのであれば完成時検査を待たずに引き渡し証で表示は行うでしょう）表示登記と地目変更を行います。
4、表示登記があがったら、住所を新住所に移転し、新住所での家屋の保存登記、銀行の抵当権設定、土地の住所変更（１万前後）などすべてを同時に行うことが多いですし、その時同時に資金実行となります。（先行しての融資ならば、建物の追加設定などです）
住宅メーカーさんにも依りますが、保存登記を自己で申請しても所要日数は4日～１週間程度ですから、それを待っていただけるかどうか？です。抵当権の設定は司法書士以外は出来ません（銀行が認めません）。
今回は別として、参考までに申し上げます。自己申請（自分で行う登記）で差し障りが無いのは、相手方がいない（相手方の書類を必要としない）場合の登記です。保存登記や建物表示、建物滅失などは自分の権利を申請するだけなので何のリスクもありません。
しかし、所有権の移転登記などは（特定取引と言います）、極力司法書士に任せた方が安心です。取引すべて善意のある売主さんとは限らず、悪意が無くとも書類の不備などあれば登記できません。司法書士会に加入されている司法書士の先生なら最低１億の保険に加入しています。書類の捏造や偽造など誤って確認し、代金授受のGOサインを司法書士が出した場合は、保険で損害を負担してくれます。
当方も業者で、もちろん一般的な登記なら自分でも申請可能ですが、特定取引で自己申請は行いません。心に留めていただければ・・・・

お礼

早速にご回答をいただき、有り難うございました。
詳細でしかもわかりやすい記載をいただき、感謝しています。
また、危険性等もご指摘いただき、有り難うございました。
初めてで、おそらく最後の新築住宅なので自分でしてみたいとの思いが強いですが、いただきましたアドバイスを参考にさせていただき、司法書士に任せることも検討してみようと思います。
本当に、ありがとうございました。

回答No.2

takapiii

宅建業者です。

詳細な回答が出ているようですので、大した事は回答しませんが、所有権移転登記と抵当権設定登記は司法書士さんにお任せする方が良いかと思います。
土地の所有権移転登記でかつ今回農転があるようなので、書類の不備は着工に影響しますよ。農転は許可証さえ出てしまえば良いのですが、所有権移転登記は売主が持つ登記済証や登記識別情報が必要ですが、登記済証と思いこんでた書類が実は違ったと言う例に数度あっています。また売主の住所の確認なども必要で、見落としていると手続に時間がかかりますからね。

抵当権設定は融資の実行とのタイミングがありますし、金融機関の書類も必要なので、殆どの場合、金融機関指定の司法書士が手続きをする事になります。同時に保存登記、地目変更登記になって来ると、スムースに事が運べるかは、貴方の知識力が問われますので、良く御調べになった方がいいでしょうね。

お礼

早速にご回答をいただき、ありがとうございます。
アドバイスを参考にさせていただき、司法書士に任せる方向で進めたいと思います。
ありがとうございました。