今回中古住宅の売却を検討しています。個人売買で行うのですが買い手の方が

質問

今回中古住宅の売却を検討しています。個人売買で行うのですが買い手の方が司法書士を使い契約書を用意してきました。瑕疵担保責任に関しては三か月間は瑕疵があった場合売主が負担するとありました。住宅に関しては昭和３８年に最初に建築してその後５５年に増築リフォームしました。建て物が古い事もあり瑕疵担保は負いたくないのですが、瑕疵担保を負わない契約をする事は出来ますか？
また売り主の立場として個人売買で気をつける点はありますか？
また外に物置きの倉庫があるのですが、買い手から購入する際にその倉庫の撤去もお願いしたいといわれたのですが、解体が個人で出来ない為そのままの引き渡しでお願いしたいのですがそいうのも契約の際に表記することは出来ますでしょうか？
是非回答の方よろしくお願いいたします。

回答No.4

masa-sin

売主が個人ですのでご質問のような瑕疵担保を負わない契約は可能です。
建物の経過年数が相当経っていますので瑕疵担保を負わない契約をするにしても現在感じられている不具合について契約書に列記されておいたほうが後日のトラブル回避になります。

参考URL：

http://www.2103.cmbc.jp

回答No.3

0621p

瑕疵担保責任の件と不要物の撤去の件は、中古住宅の売買で最も問題になりやすい点ですね。

他に問題になりやすいのは、土地の境界についてです。
実際の取引において土地の境界についてはスルーされる事も多いですが、一般的な契約書なら「売主は境界を明示する」というような条項があると思います。境界がはっきりしているならいいですが、不明であったり隣接地ともめるような要素があれば、取引完了後でも売主に責任を求められる事もあります。

お礼

回答ありがとうございます。
問題になりやすい点だったんですね。土地の境界についてもしっかり話しをしたいと思います。

回答No.2

takapiii

既出回答の通りで、契約は双方の要望を出し合って、落とし所を決めて交わすものですのですし、一般的にはそれだけ古い家の売買の場合は、良い悪いは別にして、瑕疵担保の免責、現況有姿取引が当然の事となっていますので、そう主張すればいいだけの話です。

仲介業者を入れない売買での注意事項として、重要な事があります。
通常、宅建業者が間に入ると、重要事項説明と言う手順があります。語弊を恐れず分かりやすく言うと、物件の立地や環境、土地の状況、建物の状態、設備の状態を事細かく記載して、「これこれこういう物件ですが、納得して買いますか？」という確認です。
仲介業者が間に入らない売買の多くで、この手順を省いてしまっています。「宅建業者じゃないから、そんな義務は無いし」という理由でしょうが、それが最大の落とし穴です。
重要事項説明は、義務で行うのではなく、売主と買主が自分の身を守るために行う手順の一つでもあります。売主は物件の状態を納得して置いてもらいたいし、買主は物件の状態を確認して買いたいですからね。

ですので、この手順は省かず、売主が重要事項説明書を元に、物件の状態を事細かく調べ上げて、それを契約以前に買主に提示して、記名押印を貰っておいてください。
それがあれば、売った後にトラブルになる事が少なかろうと思います。
↓このページの一番下がサンプルになります。(本来は会員支援なので、そのまま使用してはいけませんが)
http://www.chuo3.jp/xoops/modules/mydownloads/viewcat.php?cid=2

重要事項説明では、土地建物の登記や都市計画法や建築基準法での制限事項、接道状況、インフラの状況、売買条件、付帯設備の状況などを事細かく記載します。
中には専門家じゃないと分からない部分もあるので、トラブルになりそうな部分だけでもピックアップするか、土地建物調査士に依頼して確認するかなどをして、この書類を作成してください。

面倒がらずに、質問者さんを守るための重要の手順ですので。

お礼

回答ありがとうございます。
重要事項説明はそんな効果があったんですね、買い手から仲介業者なしでという要望でしたのでまったく考えていない部分でした。売ってからトラブルにはなりたくないのでしっかり考えたいと思います。
サンプルを参考にしたいと思います。詳しい回答ありがとうございました。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

＞瑕疵担保を負わない契約をする事は出来ますか？
＞そのままの引き渡しでお願いしたいのですがそいうのも契約の際に表記することは出来ますでしょうか？

貴方が自分の財産を誰にどのような条件で売ろうが自由です。
そして、それを買手の方が納得して買うか、不服として買わないかも自由です。
これが民法にある「契約自由の原則」です。

なので、貴方は「瑕疵担保なんて嫌だ」「解体は自分でヤレ」と言えます。しかし、その結果相手が「じゃぁ買わないよ」となるかもしれません。

なので、これらは結局「交渉次第」という事です。

ちなみに私なら

＞昭和３８年に最初に建築してその後５５年に増築リフォームしました。

瑕疵担保免責で売ります。

＞外に物置きの倉庫があるのですが、

そのまま売ります。

この条件で買ってくれなかったら？仲介業者へ売却を依頼し、普通に買手を探してもらいます。
個人売買なんて面倒なだけだし、築４０年以上経っている物件の瑕疵担保を負わされたり、倉庫の解体までさせられるくらいなら仲介手数料を支払って、自分の条件を受け入れてくれるお客を探した方がマシです。
それに、仲介業者を間に入れれば変な買主は排除する事もできますし、全てお任せで楽ちんですから。

ただし、これらは結局売主と買主との「パワーバランス」が物を言います。

貴方が相手方の要望を受け入れざるを得ない位「今すぐ売らなければならない」のであれば、好むと好まざるとにかかわらず契約するしかないでしょう。
一般に売り出せばいつ売れるか分りませんからね。

お礼

回答ありがとうございます。
参考になりました。交渉次第という事ですね。売りをそんなに急いではいないので要望を通して売りたいと思います。ありがとうごうざいました。交渉してみます。