住宅ローン仮審査について。

質問

住宅ローン仮審査について。
勤続年数…４年 勤務先…○○○自動車会社 年収…480万 車のローン…残金90万です。

このような条件で、住宅ローン仮審査大丈夫でしょうか？

ＨＭの会社の株主らしく、その銀行で組んで欲しいと言われました。しかし、その銀行は地銀で厳しいと言う話しを、よく聞きます。

ＨＭが間に入ると、通りやすいとも聞きました。実際の所はどうなんでしょうか？どなたか、お知恵を貸して下さい。

回答No.6

Domenica

＃２～５です。

> 1行は事前審査OKをもらいました。この銀行は事前審査の段階で個人情報開示のサイン押印しています。
多分、それは「個人情報開示」ではなく、「個人信用情報機関への情報の提供についての承諾書」だと思います。
『個人信用情報機関』にご質問者さまの個人信用情報を「照会」しますよ…ということではなく、『個人信用情報機関』にご質問者さまの個人情報を「提供」しますよ…というものです。
「照会」も含まれますけれど、それ以上に、「個人情報の保護に関する法律」（それに伴う諸規則、ガイドライン等を含む）関係で大切なのは、「第三者への提供」について許可を得ることなんですよ。

ローン審査においては、事前審査・仮審査の段階で、「申込情報」を登録する場合もあります。
「申込情報」を「登録」するということは、ご質問者さまにご質問者さまの「個人情報」を利用する「許可」をもらった金融機関が、加盟している『個人信用情報機関』という第三者に、ご質問者さまの「個人情報」を提供する「許可」も同時にもらわなければできないんです。

「個人情報」と「個人信用情報」と似たような言葉を並べていますが、入力ミスではなく、意図して使い分けていますので、読み分けてくださいね。

> この後また書類提出などあるんですよね？
そうですね。
ご質問者さまが事前審査でどの程度の書類を提出されたか分かりませんが、金銭消費貸借契約の締結までならば、まだまだありますね。
建物や土地に関する書類などもありますし、収入や所得に関する証明書も「公的証明」でなければダメというところもありますし、「団体信用生命保険」の加入申込書も未提出ではありませんか？

> このような状況で本審査がNGになる可能性もないこともないですよね？
厳しいことを申し上げてしまいますが、本審査でＮＧになる可能性については、ゼロとは言えません。
事前審査・仮審査ＯＫ→本審査ＮＧ　というのは、珍しくも何ともありませんし…。
過去の質問でも、結構、いらっしゃいますよ。

回答No.5

Domenica

＃２～４です。

> 銀行から連絡がありカードの枚数と枠を調べるように言われました。
銀行から…ですか？
ということは、仮審査に保証会社が関わっていない可能性も考えられますね。

…と言いますのは、クレジットカードの発行・管理をしている会社と銀行とでは、加盟している『個人信用情報機関』が異なることもあるため、借入申込者が保有しているクレジットカードについて「契約情報」を把握できないこともあるんです。

ですが、クレジットカードの発行・管理をしている会社と保証会社とでは、加盟している『個人信用情報機関』が殆ど同じであるため、借入申込者が保有しているクレジットカードについて「契約情報」を殆ど把握できるんですよ。

ですから、保証会社が仮審査に関わっていれば、「調べてください」と言われるまでもなく、把握できるはずなので…。

> やはり枚数、枠も関係するんですよね？４枚所有のうち、一枚が70万の枠になっていまして…
私は、ご質問者さまよりはるかに多くのクレジットカードを保有しています。
私自身、住宅ローンを返済中なのですが、「枠」という話ならば、80万円という「枠」のクレジットカードも複数枚ありますし、住宅ローンの借入申込時には、「枠」の総合計ですと年収を超えるくらいまでいっていたと思います。
ですから、神経質になられる必要はないと思います。
特に、「ショッピングや公共料金の支払いに利用する程度。キャッシングや付帯しているカードローン契約は利用したことがない」というのならば。

キャッシング利用やカードローンを利用したことがある場合には、もしかしたら、影響があるかもしれませんが…。

ローン審査におけるクレジットカードの「枠」に関しては、実は、金融機関によっても保証会社によっても考え方、基準が全く異なるんです。

このサイトで、「クレジットカードの『枠』と住宅ローン審査は無関係」、「全くの都市伝説」、「銀行の（幹部）会議などでも『そのような話は聞いたことがない』と言われた」とおっしゃっている回答者の方もいらっしゃいます。

ですが、逆に、実際に住宅ローンの審査を受けたら「クレジットカードを何枚か減らしてくれれば」、「保有しているだけで、使っていないクレジットカードが殆どなのだが、クレジットカードの保有枚数が問題」、「ショッピング枠はそのままでもいいけれど、キャッシング枠を全てゼロにするように」などと言われた…という質問者、回答者の方もいらっしゃいました。

私の勤務先やかつて出向していた保証会社の基準を書き込む訳には参りませんが、これらのの質問や回答を拝見していると、本当に「金融機関や保証会社によって異なる」としか言いようがないと思います。

先に書きました、加盟している『個人信用情報機関』の関係もありますので、「銀行」と「保証会社」では、異なる可能性もありますしね。
「銀行」では『枠』も『枚数』も気にしないけれど（把握できないので）、「保証会社」では『枠』や『枚数』を気にすることもある…とか。

個人的には、取り敢えず「カードの枚数と枠を調べるように言われた」だけならば、調べるだけ調べておいて、あとは、クレジットカードの枚数や枠を減らすように言われたら、その時点で対応されればよろしいかと思います。

銀行に先んじて行動する（クレジットカードを解約したり、枠を減らしたりする）必要はないと思います。

クレジットカードを解約したり、枠を減らしたりすれば、住宅ローンの審査に通る…ということであれば、銀行からその旨のアドヴァイスがあると思います。
何も言われずにＮＧとなったのならば、クレジットカードの枚数や枠だけが原因ではない…とも考えられますので。

お礼

いつもありがとうございます。
また宜しくお願いします。

さて、カードの枚数等を聞かれた銀行、（ＨＭからすすめられた）からの返事はまだですが、もう1行は事前審査OKをもらいました。この銀行は事前審査の段階で個人情報開示のサイン押印しています。この後また書類提出などあるんですよね？ このような状況で本審査がNGになる可能性もないこともないですよね？

回答No.4

Domenica

>ＨＭの見積もりは固定10年2・2％となってました
「固定10年」というのは、『固定金利選択型』で当初の固定金利期間を10年として設定したものを言います。
当初の10年間は、市中の金利がどれだけ変動しても、ここで約定した金利が適用されます。
そして、10年経過して、固定金利期間が終了した時点で改めて金利の見直しを行う…という契約になります。

一般的には、「変動金利型」で「金銭消費貸借契約」を締結し、それに「固定金利特約」という契約を加えて契約します。

「固定金利特約」の期間が固定金利期間となり、その固定金利期間が終了すれば「固定金利特約」も終了し、残るのは「変動金利型」の金銭消費貸借契約のみとなりますので、何もしなければ、自動的に変動金利となります。
そこで、「固定金利特約」を再契約すると（手数料を取られることが多いです）、また、そこから一定期間の金利が固定されます。

現時点において、「固定10年2・2％」ということは、「店頭表示金利から2.00％の金利優遇をする」というくらいではないかと思います。
金利優遇を受けるためには、いくつか金融機関が指定する条件をクリアしなければなりませんので、全ての人が受けられるとは限りません。
2.20％でシミュレートするのは構わないのですが、仮審査（＝事前審査）の時点では、「2.20％の金利が適用される」と決まっている訳ではないので、この点については注意が必要です。

また、「固定10年2・2％」として、「固定金利期間終了後、完済までの『金利優遇幅』」が何％になるかは、必ず事前に確認するようにしてください。

「固定金利期間終了後は金利優遇なし」ということであれば、10年後に金利見直しをした結果、とても高い金利が適用される可能性があります。
また、仮に「当初の固定金利期間終了後、完済までは店頭表示金利から1.00％の金利優遇」という契約があったとしても、10年の間に１回でも返済の遅れがあれば「なかったこと」にされるので（そういう契約になっていることが多いです）、「残高不足によってローン返済額が引き落としされなかった」などというようなことをしないように気をつけてください。

「借入金額：3,000万円、返済期間：35年、適用金利：2.2％（固定金利選択型・固定金利期間10年）、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で、毎月の返済額を計算しますと、10.2万円程度になります。
年間で123万円程度です。

> 車の毎月支払いは18300円で年間219600円です。
とのことですから、両方合わせて145万円程度。
返済負担率は30.2％ですから、この基準を用いて計算されれば、返済能力としては「問題なし」とされる程度だと思います。

先ほども書きましたとおり、「固定10年」というのは、10年後に固定金利期間が終了した時点で改めて金利の見直しを行う…という契約になります。

現在、「金利」というものが極めて低く、底に近い状況であることはご存じのことと思います。
当初10年間は、2.20％という金利が適用されるとしても、10年後にはこの金利の状況がどうなっているか分かりません。
金利優遇が受けられなければ、現時点でも4.20％という金利が適用されるかもしれませんが、「借入金額：3,000万円、返済期間：35年、適用金利：2.2％（固定金利選択型・固定金利期間10年）、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で借り、繰上返済をされなければ、10年の固定金利期間終了時点でのローン残高は2,370万円程度となります。

まだまだ残高は多いですよね。

この残高に高い金利が適用されれば、毎月の返済額も高くなります。
仮に、4.20％という金利が適用されることになれば、毎月の返済額は2.5万円ほど増えます。

景気が回復するのはいいことなんですが、景気が回復すれば、たいてい「金利」も上がります。
預貯金の金利は、上がってくれるのはうれしいことなんですが、借入金の金利はうれしくありません。
ローンにおいて、完済までの金利が固定されていない契約をされる場合には、そういったことも考えてください。

お礼

何度も詳しい説明ありがとうございました。

補足

Domenica様

とても分かりやすい、説明ありがとうございます。ＨＭさんに聞くより分かりました。それとは別に、また問題と言うか…銀行から連絡がありカードの枚数と枠を調べるように言われました。やはり枚数、枠も関係するんですよね？４枚所有のうち、一枚が70万の枠になっていまして…

銀行一体型（仮審査を出した銀行）ですが、やはり、この限度額まずいですよね？

変な質問までしてすみません。

回答No.3

Domenica

＃２です。

年齢の補足をいただきましたので、一般的なアドヴァイスを差し上げます。

ご質問者さまは、給与所得のみの方のようなので、返済期間については、「現在の一般的な定年年齢である60歳に定年を迎える」と考え、それまでに住宅ローンを完済する…というパターンで設定します。
ですから、「60歳－１年－28歳（現在の年齢）＝31年」と設定します。

次に、将来における金利上昇リスクを見込まないようにするために、金利については「全期間固定金利」で考えます。

> ＨＭの会社の株主らしく、その銀行で組んで欲しいと言われました。
とのことですので、実際のお借り入れ条件は、「固定金利選択型のうち固定金利期間が短いもの」かもしれませんが、シミュレートにおいては、そちらでは考えません。

審査の方法は金融機関によっても異なりますので、実際の借入条件ではなく、このようなパターンに当てはめて審査をするところもあるからです。

現在、【フラット３５】という住宅ローン商品において、「取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは2.800％」となっていますから、この金利を適用します。
ご質問者さまが建てられる住宅が、「【フラット３５】Ｓ（優良住宅取得支援制度）」の基準に適合すれば、最大で、【フラット３５】の金利から「当初10年間は年1.0％引下げ、11年目以降20年目までは年0.3％引下げ」になるのですが、ご質問者さまの場合はそれに該当するか分からないので、取り敢えず、【フラット３５】の金利で考えます。

以上のことから、「借入金額：3,000万円、返済期間：31年、適用金利：2.80％（固定金利型）、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で、毎月の返済額を計算しますと、11.8万円程度になります。
年間で142万円程度です。

車のローンの返済状況が分かりませんので、残債を全額年間返済額として考えますと、住宅ローンと車のローンを合わせた年間返済額は232万円になります。

年間返済額を年収で割って「返済負担率」を計算しますと、232万円÷480万円＝48.3％

年収が480万円ならば、多くの金融機関における「返済負担率」の基準は「35％以下」だと思いますので（フラット３５の基準もそうです）、残念ながらお借り入れは難しいです。

車のローンの年間返済額が24万円ならば、年間返済額は166万円となり、「返済負担率」は34.5％となりますから、「返済能力」の審査は何とか通る程度ですね。

> ＨＭが間に入ると、通りやすいとも聞きました。
この点については、債務者となる人の将来のことを全く考えずに、「無理矢理でも」通そうと努力「してくれる」ＨＭ担当者はいます。
「返済」していくことを考えれば、途中で無理が出てくるだろうと思われるようなお客さまについても、それをします。
それをいいと考えるかはご質問者さま次第です。

ご質問者さまは28歳とのことですから、ほどんどの金融機関、住宅ローン商品で、返済期間を35年とすることは可能だと思います。
35年にしても完済時の年齢は63歳。
その頃には残債も少ないだろうから、退職金で完済してしまえば…ということも考えられるでしょう。

実際のお借り入れ条件は、「変動金利型で、店頭表示金利よりも1.50％の優遇を受けて、当初の借入金利は0.975％」ということもあると思います。
「借入金額：3,000万円、返済期間：35年、適用金利：0.975％（変動金利型）、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で、毎月の返済額を計算しますと、8.4万円程度になります。
年間で101万円程度です。
車のローンの年間返済額が65万円だとしても、「返済負担率」は34.5％になりますから、「返済能力」の審査は何とか通る程度ということになります。

ですが、余裕をもった返済を心がけたいのでしたら、シミュレートは「短めの返済期間」、「高めの金利」で行い、それによって算出された「毎月の返済額」を、現在の「手取り給与」から返済に充当しても、現在と同レベルの生活が維持できるか…を考えてみてください。

補足

Domenica様

ありがとうございます。追加で補足させて頂きます。

車の毎月支払いは18300円で年間219600円です。ＨＭの見積もりは固定10年2・2％となってましたが、よく分からなくて…また お時間がある時にでもご指導宜しくお願いします。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

＃１さまがおっしゃっているとおり、金融機関によっても、住宅ローン商品によっても、また、保証会社の保証を受ける場合にはその保証会社によっても、審査基準というものが異なっているんです。

ですから、「大丈夫でしょうか」と問われても、誰にも「大丈夫」と断言することはできないものなんです。

あと、ご質問者さまは「仮審査」とされていますが、「仮審査」の方法もそれぞれ異なります。
「仮審査」と「本審査」で基準が異なることもあります。
ですから、「仮審査ＯＫ」→「本審査ＮＧ」ということも珍しいことではありません。
もし、ご質問者さまが「仮審査に通ってしまえばあとは大丈夫だろう。」とお考えならば、「甘い」ですよ。
こちらのサイトでも、「仮審査ＯＫ→本審査ＮＧになってしまった。どうしてでしょう。どうしたらいいでしょう。」というご質問をお見かけしますし。

結果的に本審査でＯＫとならなければ、融資を受けることはできません。

また、ご質問文では判断が全くできません。

「仮審査」を本人属性のみで行うとしても、情報が勤続年数、年収、他のローンの残債のみ（勤務先は情報としては不要）では全く足りません。
借入希望額を補足されても足りません。

まず、本人の年齢が必要です。
勤続年数が４年であっても、現在の年齢が何歳かということが分かりませんよね。
新卒採用であっても、中卒、専修学校卒業、高校卒業、高専卒業、専門学校卒業、短大卒業、大学卒業、大学院修了etc.年齢は何歳でも考えられます。ましてや中途採用であれば。
「定年」がない企業だってありますよ。

年齢が分からなければ、審査用のシミュレートをする場合の返済期間を何年に設定していいかも分からないんです。
住宅ローンは、金融機関、住宅ローン商品によって「完済時年齢」が違っていたりしますので、現在の年齢が分からなければ、「返済期間」を何年で考えればいいのかが分かりません。

ですから、「返済能力」を図るための「返済負担率」の計算すらできないんです。
（車のローンも、返済期限が１年以内に到来するのでなければ、残金を提示されても意味がないんですよ。「返済負担率」の計算で必要なのは、年間返済額なので。）

また、「年収がいくらならば、いくらまで借りられます」なんて話はあり得ません。
同じ年収でも、30歳の人と55歳の人では、全くプランが変わってしまうんです。
返済期間として設定できる「年数」が異なるので、年間返済額が異なってきますからね。

> ＨＭの会社の株主らしく、その銀行で組んで欲しいと言われました。しかし、その銀行は地銀で厳しいと言う話しを、よく聞きます。
ＨＭならば、その株主となっている金融機関（＝資金運用の一環として株式を保有している金融機関）なんてたくさんあると思いますけれど…。

> ＨＭが間に入ると、通りやすいとも聞きました。実際の所はどうなんでしょうか？
ＨＭが間に入ると…というか、ＨＭが言っているのは「その銀行ならば『提携住宅ローン』があるから、それで借りてほしい。」という話ではないのですか？

また、ご質問者さまは、住宅ローンを借りることができて、家を建てられればそれでＯＫなのですか？
先々の「返済」についてのプランは立てていらっしゃるのでしょうか？
時々、「住宅ローンの審査に通れば、完済までの返済は大丈夫だと保障されたも同然」と思っていらっしゃる方がいらっしゃるのですが、借入条件によっては、将来の金利上昇リスクなども計算しなければなりません。
住宅ローンを借りられる以上、完済されなければ、完全に自分の物にはならないんです。
残念ながら、途中で家を手放さなければならなくなっている人は、少なくないんです。

借入額については、ご質問者さまが30歳未満で、車のローンの年間返済額が24万円以下であれば、3,000万円の借り入れをされても返済能力としては問題ないレベルだと思います。
あとは、車のローンについて「返済の遅れ」がないことが条件ですね。
クレジットカードについては、地銀であれば、保有は大して問題にならないと思いますが、こちらも「支払いの遅れ」がないことは最低限の条件になります。

補足

年齢…２８歳です。

回答No.1

Scotty_99

住宅ローン取り扱い会社に以前働いていました。

審査は支店ごとに決まり、つまらぬ理由で却下されるのですが・・・。

私なりに判断しますと
勤続年数…４年 　ok
勤務先…○○○自動車会社 　ok
年収…480万 2000万～3000万程度までok
車のローン…残金90万です。　NG

まずそうなのは年収と車のローンですね。
車のローンは返しておくべきです。
一部上場会社の方なら、適正なローン額なら大丈夫かと思います。

一度否認されるとそれから6ヶ月以上、否認がつくので事前審査は慎重に。
仮審査の合否はあまり意味がないと思います。
事前審査でほぼ決定です。

大手HMの新築優良ハウスであれば、ローンも通りやすいでしょう。

補足

借入金額は3000万円を希望しています。