マンションの雨漏り

質問

三階建ての一階が店舗、２階、３階で全８戸のワンルームマンションを所有しています。

一階店舗より雨漏りがあったので修繕して欲しいとの
要請があり、不動産屋を通して見積もりをお願いした所、
200万程度かかると言われました。

阪神大震災の影響もあり所々ひび割れもあり
築20年程経過している為、全面的な改装も予定してはいるのですが、事情により来年以降にしたいと強く希望しています。

その為、雨漏りの箇所を見つけて、最小限の補修を
お願いしたのですが、雨漏りは限定出来ないので
全体的な塗装？が必要との事で、上記の金額と言われたのですが、
雨漏りの箇所を限定し、とりあえずコーティング等の
処理ってないものなのでしょうか？

足場を組むとなると高いので、どうせなら２階も３階も
同時にした方がお得と言われましたが、
一階の店舗のみ雨漏りしているのに三階までする必要は
ありますか？
因みに雨漏りは、外側(玄関側)ではなく、ワンルームの
間取りから言うとベランダ側なのですが、
どこを全体に塗ったら雨漏りが収まるのでしょう。
素人考えでは、配管とか、ちょっとした亀裂から
雨漏りしているのかと思ったりもするのですが・・・

プロの人が、どこから雨漏りしているか
簡単な見積もりではわからないものでしょうか？
わからないので全体を塗ってみないと…と回答する
業者は信用出来るのでしょうか？

回答No.1

noname#82250 · ベストアンサー

建築に従事しております。

その業者が信用できるかどうか、という点ですが、方法としては間違いではないと思います。
理由は、一番確実で、間違いのない方法だからです。

金額や、来年の改修等の問題があるのでしたら、その旨お話しになって、漏水箇所の特定と、防水処理を依頼されてはいかがでしょう。
ただし、雨水の侵入は、一度で特定できない場合も多くあります。
（止める－水が逃げる－他からまた侵入）
この方法は、費用の点も含めて、後々トラブルの原因ともなりかねない為、その点を理解されている（また漏る可能性を理解されている）施主さんでなければ、難しいです。
１階の店子さんの承諾も必要でしょう。

あとは、不動産屋さん経由でなく、不動産屋さんに防水業者もしくは工務店を紹介してもらって、直接お話しになるのがご希望への近道ではないかと思います。

お礼

早速の回答有難うございます。

全くの素人で、管理していた父親が先日急逝したもので
何が何だか分らず、今年は大掛かりな改修は無理と
キッパリ言っているのに、２週間以上待たされた挙句の
不動産屋さんからの回答だったので、
思い切り不信感を抱いてしまいました。

専門家の方に間違いではないと言って頂いて
胃が痛かったのが収まりました(笑)

素人考えでは、特定してちょっと補修をして貰い
来年以降に綺麗に…なんて思ってたのですが
確かにする方も、また知識もない素人が補修したのに
また雨漏りしたなんて言われたら嫌ですね。

不動産屋さん経由でなく…でも構わないのですね。
当然手数料も取ってるでしょうから、直にお話するのは
悪いかな？と思ったりしたのですが・・・

因みに何のツテもない町の工務店みたいな所に
飛び込んでみても大丈夫なのでしょうか？
やはり不動産屋さん絡みの方が良いのでしょうか？

補足

防水箇所の特定には、なかなか出来ない。
出来てもかなりお金がかかると言われたのですが、そんなものでしょうか？

回答No.4

altosax

「雨漏りは限定出来ないので全体的な塗装？が必要との事で、上記の金額と言われたのですが、」

というこのひと言が、後々非常に大きなトラブルを生む原因になるので、工事を発注する前に、非常によく多くの専門家の意見を聴いて、（一社だけのいいなりには絶対にならずに）客観的な意見をいろいろ聞くようにして下さい。

「全体をパックのように包めば」＝水漏れがおさまります。
というのは、子供が考えてもわかることです。
なんと全国的に権威の一級建築士の大先生でも、平気でこのような暴論を言いますので、藁をもすがりたい管理組合は、大先生の肩書もすっかり信用してこの方式でお任せしてしまいがちです。
実は私は、この工法で大失敗して、修繕工事後ひどい泥沼に陥っています。

漏水経路を確定しないまま、やみくもに「全面パック」をしてしまうと、「表面上はツルツルピカピカ新品同様」であるにもかかわらず、相変わらずの水漏れが起きてしまうのです。

もっと困った事には、なまじにツルピカに亀裂を埋めてしまうと、いわゆる「水みち」が変わってしまって、今まで何も起こらなかった個所から新たな水漏れさえも起きてしまって、一体何が何だか！と大騒ぎになってしまう可能性があります。

一級建築士の大先生も胸を張って謳っている「全部ふさげばよい」という理屈は、小学生レベルの理屈です。
理屈であって、「建築工学的理論」ではありません。

ですから、しかるべき漏水経路調査をしっかりやってから、「どこをどうふさぐべきか」よくポイントをつかんでから漏水工事をなさるように気を付けて下さい。

また、くれぐれも、「経験の乏しいハッタリ一級建築士」と、「仕事欲しさのやっつけ仕事業者」には気を付けて下さい。

お礼

お忙しい中、再度回答下さいまして、どうも有難うございます。

とっても参考になりました。
手を抜かずにキチンと直接業者と会い説明を聞きたいと思います。
でもきっとこんなお話はして貰えないだろう事まで
教えて頂いて、気持ち的にも余裕が出来て助かります。

ハッタリやヤッツケの見分けがどうしたら気をつけられるのかが、素人過ぎて不安ではありますが、
色々と教えて頂けて、少しは、こちらも知ってるよと言う
余裕が出来た分、何とか頑張れそうな気がします。

経験談までお話頂いて、本当に有難うございます。

回答No.3

noname#82250

1.のnov_wvです。

検査については、altosaxさんが実に詳しくお書きですので、控えます。

不動産屋さん、を通した方が良いか、ですが、不動産屋さんは不動産屋さんですから、別に施工業者をご自身で探されても、何ら問題ありません。その事で、何か言う様なら、不動産屋さんを替えてしまえば良いです。

altosaxさんの仰っている仲裁機関に、業者の紹介をしてもらうのも良い方法です。

飛び込みで、という事ですが、もちろん直接行かれても良いのですが、まずは電話の方が良いと思います。工務店にも得手不得手がありますので。

別の探し方で、役所の営繕関係の部署に、地元業者を紹介してもらう、という方法もあります。自分がそうなのですが、役所から民間のお客様を紹介頂く、という事もあります。
役所の紹介である以上は、まず普通はいい加減な事はできません。役所の面子もあれば、自身の今後にも関係しますので。

長くお付き合いできる良い業者さんとご縁があるといいですね。

お礼

お忙しい中、何度も回答頂きまして有難うございます。
厚かましく他の質問までしてしまいまして申し訳ありませんでした。

役所の営繕関係と言うのは全く思いつきませんでした。
ここで質問して本当に良かったです。

住んでいる所の歩いて二分の所に工務店があるので
一度電話してみようと思います。
他にも色々と電話で聞いてみます。

四十九日も終わっておらず、お墓問題や相続問題やで
一人っ子なもので一人でワラワラしている中
パニックになってしまいました(^^;)

本当どうも有難うございました。
良い業者さん見つけられる様に頑張ります。

回答No.2

altosax

マンションを含めて、建物の雨漏り、配管等水漏れの原因を特定するのは非常に難しくて、見積りもなかなかできないのがこの世界の実情です。

今、一般的に認知されている水漏れ検査技法は３種類あります。
１：赤外線法＝大がかりな機械を使いますが、おおざっぱなことしかわからず最も高くて最も信頼性の低い技法です。
２：色水法＝外壁側に見えている亀裂と、内壁側に見えている亀裂に、それぞれ色水（色が付いて困る部分には無色の蛍光染料を使う事もあります）を染み込ませて、同じ色の出てきたところの亀裂が水漏れの原因だ、と確定する方法です。
３：ガス法＝ガスといっても芳香剤を室内で充満させます。外壁側に見えている亀裂にガスセンサーをとりつけて、芳香成分をキャッチした亀裂が水漏れの原因だ、と確定する方法です。

もともと、一発ではほとんど確定できない難しい水漏れ調査ですので、どんな腕のいい技術者でも２回、３回以上は手間がかかってしまうと思って下さい。
しかし、技術もない悪徳業者だともっとひどい結果になりますので、財団法人マンション管理センターなど仲裁機関に紹介された業者を選ぶようにするとトラブルも少なくなるかと思います。

参考URL：

http://www.mankan.or.jp/

お礼

早々の回答どうもありがとうございます。

特定するのは難しいものなのですかぁ
やっぱり素人考えだとダメですね(^^;)

技法まで教えて頂いて雨漏り特定の難しさも少しは理解出来て、
無茶な事を言われたのでは無いんだと言う事が分り
精神的に、凄く気持ちが楽になりました。

どうも不動産屋さんを信用してないもので
工務店のお仕事まで疑ってしまって不安になっていたのですが・・・

父も別業を持っていた為、不動産屋さん任せにしてたのですが、
私に代わってから、社長ではなく専務が対応する様になり
その人が、どうも口ばっか…と言うイメージなもので。

本当有難うございました。