マンションデベロッパーが誕生した理由を教えてください。

質問

こんなに多くのマンションデベロッパーが誕生した理由がわかりません。

今回の不動産バブルで多くの新興マンションデベロッパーが倒産しましたが、そもそもこれだけのマンションデベロッパーが生まれた理由がわかりません。

日本の人口もすでに頭打ちで、住居も十分足りています。それなのに新たにマンションを購入する人がいたのでしょうか？

ただのマンションブームにしては多すぎるほどのマンデベが上場し、倒産していったように感じています。

どなたか、
(1)これだけ多くのマンデベが誕生した理由
あるいは
(2)今回の第七次マンションブームが到来した理由を消費者側から解説してください。

お願いします。

回答No.3

bougainvillea

だいたいの原因は出てますが、付け加えると
以下のような要因があるかと思います

1997年の建築基準法改正で容積率が緩和されて
高層マンションを建てやすくなった。
これにより都心回帰の傾向に。
団塊ジュニア世代がマンションを購入する年齢になった。
またREITで外資の資金が流入した。一般人が買わなくても
投資目的でマンションが買われた。（サブプラと同根）

回答No.2

bigorange9

＃１の回答者様の書いているとおり、マンションブームは繰り返し来ますが、最近のマンデベ乱立とその倒産は以下のような特徴があります。

（需要面）
・９０年代初めからの不況で住宅減税や超低金利の住宅ローンが可能となり需要を刺激した。これはマンションのみならず戸建の供給も増加させた
・しかし本来は返済能力の低い人にまで貸していたため、不況になると一挙に市場が崩壊した
（供給面）
・長い金融緩和の中で金融機関が融資先に困り、住宅需要に対応したマンデベへの融資に傾斜した。
・従来のマンデベにいた人たちの中で腕利きで人脈も豊富な営業や仕入が独立して次々とデベを設立。マンデベは電話と小さい事務所があればすぐ始められ、一棟でも売れれば数億～十数億円の利益が出る。したがって会社の体裁などはたいしたことが無くてもどんどん人を増やし、立派なオフィスに移転し・・・とやっているうちに証券会社やベンチャーキャピタルにおだてられて「継続企業として実力がある」と勘違いして上場などしてしまう。
・マンデベの事業構造は一棟建てて売却代金で銀行に一括返済するという「自転車操業」で、近年は特にＲＥＩＥや私募ファンドなどのマンション買い漁りに狙いを定めてＥＸＩＴする傾向が強くなっていた。
・しかしサブプライムショック、リーマンショックで銀行の貸出が一挙に止まった結果、「一棟売り→一括返済」という資金繰り構造がパンクした。その結果、収益は黒字でも手元資金の無い新興デベが短期間のうちに次々倒産した。

こんな感じではないでしょうか。

お礼

倒産した理由まで詳しく説明してくださってありがとうございます。

倒産する理由はオイルショック時やバブル崩壊時と何も変わっていないんですね・・・

回答No.1

tadagenji

住宅＝マンション、戸建＝を欲しがる人がいるかぎりデベはなくならない業種です。
団塊の世代が結婚時のころから核家族という形態が生まれ、親の家にそのまま住むということは減ってきましたから、新たな住居が必要になります。
その団塊の世代が一線からリタイヤしたら戸建などが大きすぎるなどの理由で都心のマンションに買替えが進み、新たなマンションが必要になりブームにもなった。

需要面からは以上の理由ですが、供給面からはあるデベでマンション開発を携わってノウハウを取得した人達が、スピンアウトして自分の会社を造ることからデベの数は一気に増えました。
デベの仕組みは、適切な土地を手に入れ開発しますが、此処20年間は、日本国内では、不景気に寄る企業の土地放出、低金利、金余り現象が続いているのでこの開発に投資する金主が多くいて開発し易い環境にあった。

建設費も最低ラインで物件が建てられ利益率が他の商売より大きいビジネスモデルとなっていたから、やる気のある経験者がこぞって起業したのです。

マンションブームは定期的に来ます。　　いろいろ理由はありますが、一番の理由は、マンションは寿命３０－５０年です。　　８０年迄に建ったものは耐震的に基準が低く３０年程度ですから、立て直しの時期に来ていますので転居でクリアする世帯が増えます。　　　これが今回のブームの根底にあります。

お礼

的確な回答ありがとうございます。

マンデベがこんなにも発生している理由がよくわかりました。
そして、今回の不動産バブル崩壊でまた多くの企業が土地を放出し、次のデベ誕生（そして倒産）につながるわけですね。