建売住宅について詳しい方・・・

質問

親が新築を購入するのに、姉が精力的に動いてくれています。
分譲住宅のモデルハウスを見に行ったり、つぼ単価を聞きにいったり・・・

そこで質問ですが、値段は簡単に教えてくれないものですか？
希望の場所の単価を聞きましたが、ひとつの場所しか教えてくれなくて2つめは教えてくれませんでした。

最低価格（土地込み）2850万円からとなっており、ネットで調べても土地は1坪80万ぐらいの値段でした。
希望物件は端っこの家ですが、40坪で土地だけで4100万円といわれました。同じ住宅街でそんなにも代わるものでしょうか？
建物込みで6000万円ですが、中のほうの物件は親父が聞きにいったときは同じ広さで4500万円でした。

価格を聞くときの注意とかアドバイスがあれば教えていただきたいです。

回答No.3

billy65

そうですね、対象地域の不動産屋さんへ出向いていろいろ情報を集められるのがいいですね。
それから、用途地域（住居地域とか近隣商業地域とか）なども把握しておくと良いかと思います。地域によって容積率、建蔽率などの土地活用に関する制約が異なります。
つまり同じ地域だと思っていても、用途地域が違っていたりで、土地価格も変わってくることもあります。（容積率、建蔽率、高さ制限などが緩い地域ほど敷地に対して大きなボリュームの建築が可能となるため一般的には高くなります。地区計画や風致地区指定がかかっている地域では閑静な住宅地を遵守すべき地域ということでその逆（制限が厳しいにも関わらず高い）もありえますが、、、）
あと角地の敷地は、建蔽率が緩和されるため割高、路地状敷地や私道にのみ接している場合、４ｍ未満の道路に接している場合などはセットバックしなければならなかったりもあるため若干割安、、、という個々の敷地状況によっての事情もありますので注意です。
これらは役所へ行くと都市計画図という地図が売られていると思います。今時は役所のホームページで閲覧できるところも増えていますよ。
また、土地について、毎年公開される路線価などの情報も入手は可能ですね。概ねの土地の相場はそうした手段の複合検討で、リアルにつかめるのではないかと思います。

土地相場がつかめたら、今度は建物ですが、ここからは想像力を働かせてください。
例えば建売木造２階建てで、敷地が30坪、建物が延べ床30坪で4,000万で売られていたとします。これを簡易分析してみます。
仮に土地が相場80万/坪だとしたら、土地代が2,400万、
仲介及び売主の利益が販売価格の１割を出すビジネスとされていたとして400万、残りは、1,200万。
とすると建物は40万/坪でつくられている。と想像します。
その場所が軟弱地盤で地盤改良などもしなければならないばしょであれば、到底こうした価格での建築は困難でしょう。
いくら建売とはいえ、建築する職人の手間は変わりません。
一般には相当に頑張っても50万/坪程度はかかるものです。
（特に安売りをうたっているメーカーを除いてあくまで一般の話）
これに地盤改良などもおこなったとすれば、さらにかかるはずです。
と、ざっくり想定すると、建築に相当無理をさせて作らせていることが伺えたりします。
そうした想像力を持って、これ、ちょっと安いようだけど、地盤対策はどうなっているのですか？とか聞けるようになれると上出来な交渉ができるように思います。
いろいろな物件でイメージ計算トレーニングをしてみると、状況が見えてくるものですよ。
ちょっと頑張ってみてくださいませ。

回答No.2

kuronas

こんばんは　
私は住宅メーカー相手に仕事をしてきましたが、価格の相場を知るには、その付近の不動産屋に直接聞いてみるのが一番です。（ネットでは様子がつかみずらいと思います）
なぜかというと、造成した所ならば以前どんな所だったという、その人でないと解からない情報も聞けるからです。
価格は、販売会社の計画で、モデルハウス的なところは高めに設定しているところもあります。なので何故他より高いのか聞く必要があります。
あと、建売住宅を購入するときの判断基準で、安いから買うという判断は、あとで高い買い物になるリスクの可能性があることも承知しておいた方がいいです。特に、建築中の資料（設計最終図や地盤調査関係）を見せてもらい確認しておくべきです。特に地盤調査結果が良くないにも関わらず、適切な補強工事をしないため、後で不同沈下が起こり沈下修正工事が発生するケースもあります。

質問内容と違う部分もありますが、
こんな回答でいかがでしょうか。

回答No.1

MOMON12345

価格が分からなければ買えないですから、ちゃんと教えて貰いましょう。
坪単価は場所によって変わります。
接道面や土地の形、電柱の位置やゴミ置き場の場所等々。
私道負担分があれば更に複雑になりますので、価格の中身（内訳）も良く聞いておく必要があります。
これは固定資産税額などにも影響しますので。