借り換え 最悪のシナリオ、最高のシナリオ

質問

最近、住宅ローンの借り換えなどがしきりに勧誘してきます。
メリット、デメリットはあるのでしょうが、世の中の情勢や金利の変動を踏まえて、最悪のシナリオ、最高のシナリオという風に表現するとするとどうなるのでしょうか？
例として、
１．4000万、35年ローンで、あと30年残っている場合
２．3000万、35年ローンであと15年残っている場合
についてお願いします。

回答No.2

sukesan2 · ベストアンサー

借り換えの判断基準（目安）
１．ローン残高１０００万円以上、借り換えにより１．００％以上金利が下がる。→借換え時の担保の抹消、再設定の登記費用などを考慮してもメリットがある。
２．上記の場合でも完済時まで、既存のローンに対して１．００％以上安い金利が確保できるか。→住宅金融公庫だと完済時まで固定金利ですが、民間銀行だと一般的には１０年固定が最長ではないかと思います。

そこで、ご提示された場合について。
金額は４千万円でも３千万円でも損得には影響ありません。
現在、住宅金融公庫をご利用で固定金利の場合を前提とします。
残り期間が３０年の場合、借り換えにより最長当初１０年間固定金利にしたとしても、後２０年間は借り換え時には金利が固定化されません。
１１年目から３０年目までの金利が将来どの水準になるか分からない為、金利リスクを負うことになります。特に３０年のうち１０年しか経っていない段階ではローンの元金残高も多いはずですので、リスクが大き過ぎ、お勧めできません。

残期間が１５年の場合は、借り換え後、期間１５年（当初１０年間固定金利）にしても金利が低ければ面白いと思います。
私なら、借り換えローンは当初１～２年くらいは変動金利にしておき、その後１０年固定金利にします。少なくとも今から１～２年は低金利の状態が続くと思いますから。

回答No.1

noname#5897

こんにちは、私はAFP所有者です。
住宅ローンの借換も目的があります。
毎月の支払い額を下げたい・金利で得をしたい大きくこの二つです。

前者の場合は、支払い期間を長くして月々の金額を下げますので金利の総支払い額が多くなります（ここでは、金利差を考慮してません）。
しかし、いくらかの余裕資金が出来ます。

後者の場合は、現在お借入の金利と借換後の金利の差だけです。（ここでは、費用を考慮してません）
残り期間全て固定金利での契約でしたら数字が示してくれますが、変動金利でしたら予測が大切です。
変動金利は、上がる可能性も有ります。

もう一つ、繰上げ返済も有ります。
暫く使う当ての無い預貯金を借入金元金として返済することです。通帳では金利が0.002ですが、いまお借入の金利はいくらですか？

成功する借換は、ローン金利と返済総額にプラスして家族のお金として教育資金や老後のための資金などライフステージも取り入れて判断すると良いです。
安心して得をするだけでしたらＯＫですが、心配が残る様でしたらＮＧです。

お礼

ありがとうございます
よくかんがえてみます