手付金・仲介料の返還について

質問

不動産仲介業者に建築前の建売戸建住宅購入を勧められ、夜間に現地（更地）に案内され、業者の事務所で『明日の朝にはなくなる（売れる）物権です。業者も信頼できる良い業者ですから今夜にも決断を』と言われ、その日の深夜３時までかかって契約を結び、手付金１００万円を支払いました。
が、後日現地を訪れると隣家の地上３０ｃｍあたりから建物が折れるような形で建物部分と土間の部分が離れ、かつ傾いており、倒壊の恐れのあると判断したことから契約解除（手付金の返還）を申し出ました。

しかし業者は隣地について法的説明義務はなく、契約書に記載の手付解除にあたるとして手付金の放棄と仲介手数料の支払いを求めてきました。
が、隣家がそのような危険な状態で売りに出されること自体が問題で、商品として適性を欠くと私は考えます。しかも売主は仲介業者の系列会社（子会社）です。
仲介業者と売主が結託した確信犯であることも考えられます。
手数料、仲介料の返還請求をしたいのですが、何らかの法的根拠を示さない限り返還に応じないと思われます。
契約の無効を訴えるための材料となる法律等はないでしょうか？

ちなみにこの物件自体の土地も地盤調査を行っていないようです。
調査義務はないのでしょうか？

こんなことで苦労して貯めたお金を無駄にしたくありません。
どうか皆さんのお知恵をお願いします。

回答No.3

noname#73465 · ベストアンサー

再度。
地盤調査については誤解がありそうですね。
不動産の取扱い上では地盤が柔いってのは別に瑕疵でも欠陥でもないんですよ。

もし土地の上に建物を建てるならば地盤調査は必然になります。軟弱地盤なら地盤改良が必要な場合もあるし、基礎仕様を変更する場合もある。だからあなたが建売住宅を買ったというなら売主が地盤調査を終えていて当然と言えます。

しかし土地だけを売買するなら地盤を保証する責務など誰にもありませんし、地盤調査は土地を買った人が自分の建てる建物の計画に基づいて調査するもんなんですよ。軟弱地盤だったら買いたくないから自費で事前に調査させてくれと言っても普通は断られます。そういう性質のものです。
地盤が弱くて予期せぬ改良費用で200万円掛かったとか、まあそんな話もあるわけです。こういうのは役所等に周辺データがある場合もありますから、一般の方でも慎重な人はそういう検証もしてますよ。地盤が軟弱かどうかは自然現象ですから誰にも責任はないのですよ。地耐力に応じた対策を講じて建てるのは施主側の問題なのです。

よって、前回も書きましたがポイントは隣家の件だけなのです。
で、普通に見ればわかる範囲のものであること、そして傾きや倒壊の恐れというものの客観的評価がしにくいこと、危険だというなら隣家所有者による対策も可能なはずであること、などを考慮すると白紙解除を主張するにはちょっと弱いかなと感じた次第です。

＞その辺の判断は法廷に委ねるしかないのでしょうが

最終的にはそういうことですね。

お礼

再度ありがとうございます、おっしゃること、よくわかりますし、こういったご意見をいただけることは本当にありがたいことです。
実は今回初めてｇｏｏを使用したのですが、皆さんにご意見いただいて、本当に相談を投げかけてみてよかったと感じています。

今回の物件については建売です。
たまたま建ちあがる前に契約したので更地の状態を見れたということなんですが、ご説明によればこの場合やはり売主が土地を購入して建物を建てることを前提にその売買契約を結ぶわけですから、売主は地盤調査しているはずですよね？
私の理解力不足でしたらごめんなさい。

実は今日現地に行き、近隣の方から衝撃的な事実を聞くことが出来ました。
これについては再度相談としてあげさせていただこうと思いますが、やはり隣地も地盤沈下しているようです。物件の土地に数年前建っていた建物は住めないほど傾いて、撤去されたそうです。相当な軟弱地盤だそうです。
にもかかわらず地盤改良した様子は全くなかったとか。
絶対やめたほうがいいとも言われましたし、手付金返還の有無にかかわらず絶対解約しようと思いました。
ちなみにその家も沈下しているそうです。。。

回答No.2

noname#73465

プロがお答えします。

＞調査義務はないのでしょうか？

仲介業者に地盤調査義務はありません。地盤調査というのはその土地に建物を建てる際の話。通常は売買にあたり調査などしません。

＞契約の無効を訴えるための材料となる法律等はないでしょうか？

監禁されて契約したわけではないとすればポイントは一つですね。
No1さんも書かれていますが、お隣の家の状態の件が重要事項説明の違反に該当するか否かです。
この判断はこの場では何とも言えません。
明るい時間に見れば誰でも気付く事柄だとすれば、買主に落ち度が有ったことも否定は出来ません。それに、隣家にきちんと対策なり解体してもらえば、その危機が回避できないものではありませんので。

感覚的にはあなたに分が悪い気もします。
買主として当然払うべき注意を怠っている点は否めないし、相手の口車に乗って安易に契約してしまうというのは、ちょっとね・・・。
苦労して貯めた金を無駄にしたくないと言うなら、暗闇の中で見た不動産を買うような真似はやめましょう。

お礼

ご意見ありがとうございます。
こちらの落ち度についてはおっしゃるとおりです。
NO.1さんへの回答にも書きましたが、何度も「翌朝６時に起きて現地見させてください」とは言いました。
が、値引きが”今日契約すれば”との条件だったので、その２０万惜しさに契約してしまいました。
確かに暗闇で見た不動産を買ってしまったのは安易過ぎたのですが、パッと見はそれほど古くもなく普通の家だったので、地上３０ｃｍくらいのところの建物の損傷については気付きませんでした。
家を探し始めて半年近く経っていた事もあって、業者の『契約は思い切りとスピードです』などという口車に、おろかにも”確かにそうかも…”と思ってしまったのです。
さすがに次はこのようなことはしませんが、基本的に次がないのが一般買主ですからね。。。

地盤調査については仲介業者は行わないでしょうが、売主は行わないのでしょうか。
義務ではないのかもしれませんが、仮に隣家が”明るい時間に見れば誰でもわかる状態”だったとしたら当然売主も知りうるわけで、その場合隣家がそうなった原因として地盤沈下も想定しうるものではないでしょうか。だとするとすぐ隣の現地も地盤沈下の恐れがあるとして調査するのはプロとして当然のことと考えますが。(保障義務もありますし）
まあ義務項目として明記はされてないのでしょうから、あとはそれが”信義誠実”な対応かどうか。。。
そもそも倒壊の危険性があると知りながら販売すること自体どうなのか…
その辺の判断は法廷に委ねるしかないのでしょうが、
これが重要事項じゃなかったら何が重要事項なのか、とは思いますね。

回答No.1

naocyan226

完全に引っかかりましたね。お気の毒です。夜間にそんな話に乗る人もいかがなことかと思いますが、国（国土交通省大臣）か都道府県知事の免許を有し、宅建業法で細かく規制された、いわば公的に保証された業者だから、素人の消費者は信用するのが普通ですよね。こんな悪質な業者だとは思いませんよね。

このケースは、細かく話を聞き専門家が検討すれば、何か違法がある筈です。その点を突いて媒介業者の債務不履行を事由として損害賠償を請求し、契約の相手方の売主への契約解除による手付金放棄と、チャラにするようにすればいいのですがねー。

質問文から1点指摘できるのは、媒介業者の重要事項説明義務に手落ちはなかったか？ということです。業法では説明義務のある事項を列挙しています。しかし、これは例示列挙ですから、この事項でないことを説明する義務は無いとする「業者は隣地について法的説明義務はなく」とする業者の言い分を突くことが出来ると思います。要するに、業者は消費者が契約を結ぶことを決断するに大きな影響を及ぼす事項については説明の義務があるとされているのです。隣地の建物が倒壊の恐れのあると判断したら、誰も買いませんよね。ただし、買う方も契約に当たり物件を検討していない点は、注意不足として突いてくるかもしれませんがね。

いずれにせよ、「苦労して貯めたお金を無駄にしたくありません」のなら、宅建業法を一読し、特に媒介業者の業務についての条文を自分で勉強した上で、公的機関に相談し、最後は弁護士を頼らねばならないでしょう。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。

契約前に値引き交渉と併せて『翌早朝に現地をもう一回見させてください』と申し上げたところ『売主さんがいま決めてくれるなら２０万引きますとのことです』というので、翌朝見に来られる他の方々への影響も考えてのことなのだろうと契約に応じたわけです。
仲介業者はＣＭでもおなじみの某王手でしたし、担当営業も数ヶ月に渡っていろいろ物件を紹介してくれた方だったので信用しすぎたのかもしてませんね。

アドバイス、非常に参考になりました。
契約書に判を押した以上注意不足は指摘されてもしょうがない部分だと思っておりますので、あとは相手が説明義務を怠った点を訴え、そのバランスで解決策を見出せればと思っております。
おっしゃるとおり宅建業法を調べ、関係各所に相談してみます。
ありがとうございました。