テナント契約について

質問

ホテルテナントの出店者です。

同じホテル内に2店舗出店しています。出店（でみせ）形式の店舗と、箱物の店舗の二種類です。それぞれ個別にホテルと契約を交わしています。
昨年、ホテルが営業権を外資系会社に売却し、別会社の運営となりました。
ただ株は一部取得しており共同経営という状況にあるようです。
自分が出店している２店舗の契約は前会社名義での契約だったのですが、売却後も特に契約書の名義変更などはされておりませんでした。

先日、ホテル側から、現契約の満期（３月末）にそれぞれ次のような対応をとるとの通告がありました。
（参考までに・・・）※契約期間は２店舗とも１年間。出店（でみせ）形式の店舗は約５年間の出店実績。箱物店舗は約７年間の出店実績があります。これまで双方の異議が無かった為、契約は毎年自動更新となっていました。

(1)出店（でみせ）形式の店舗について

ホテルのリブランド化の趣向に合わないという理由で、新責任者の配属にあわせていきなり３月末で契約を打ち切るという書面を手渡されました。
特に問題を起こした訳でもなく、むしろ現責任者からは実績が高く評価されていました。 もちろん自分としては退去したくはありません。
貸主からの契約解除には「正当事由」が 必要になると聞いています。

(1)の質問：「ホテルのリブランド化にふさわしくない」というのは正当事由に当たるのでしょうか？

(2)箱物店舗に関して

契約当時と比べ宿泊客数も大きく減少しているので、賃料の見直しを半年前に依頼したところ、先日、逆に増額を言い渡されました。ホテル内のテナント賃料を一律にしたいというのが理由だそうです。
この店舗は他のホテル内テナントとは違い、当時、ホテルの意向に沿うコンセプトで出店する代わりとして、また、収益率も他店より低くなってしまう理由も加味してもらい、賃料を安めに設定してもらいました。全て双方で協議のうえ決定した賃料です。

交渉して、多少上げ幅を落すところまでは行きましたが、それでも値上には納得がいきません。賃上げになればどう考えても収益が見合わないのです。
再度資料を揃えて再交渉を申し入れたもののホテル側も譲りません。
出店時の改装費なども、賃料が割安という理由で全額自社負担をしており、まだその返済も終わっていません。
また、ホテルとしては今後も段階的に賃料を上げていき、最終的には賃料を全テナント一律としていきたい意向だということです。

(2)の質問：この賃上げ条件を拒否することは出来ないのでしょうか？

上記２点についてご意見を頂戴したく思います。

回答No.2

akak71

簡単に答えのでる問題ではありません。
横浜三越の仮差押事件
三越側の弁護士は、借家法の適用ないとして手続きを進めましたが、裁判所により否定されました　（仮処分）

２は借地借家法の適用あると思いますので、勝手に家賃は上げられません。
１は適用ない可能性が強い　。　　しかし権利の乱用により退去を否定される可能性はあります。

お礼

ご回答有難うございます。

個人的には（１）のほうが拒否できる可能性があるのかなと思っていたのですが、（２）のほうが拒否できる可能性が高いということでしょうか？

（１）のほうは、立退料などの請求交渉もしてみる価値はありますか？それともあまりそういうことはせずに、全て弁護士さんに依頼してみたほうが良いですか？

ホテル側は、契約満期の終了なので、一方的な解除にあたらず違法では無いと主張していますが、法的な解釈はどうなるのでしょうか。
契約書には満期3ヶ月前（今年12月）までの交渉期限となっているので、あまり時間が無く焦っています。期限を過ぎたら交渉決裂となり２店舗とも強制退去となるのでは無いかと心配です。

どうかご享受のほう、お願いいたします。

回答No.1

adobe_san

お答えします。
１．はい。十分正当な理由と思われます。

２．出来ません。逆に拒否する正当な理由を用意する必要がいります。

要は
＞ホテルが営業権を外資系会社に売却し、別会社の運営となりました。
とのことなので　ホテル自体が全く別の会社運営になってると言うことです。
しかしご質問者様の契約は前会社の契約なので　契約自体が変わっても不思議ではありません。

出来ることなら経営が変わるときに前会社より念書などの書面が貰えてれば回避できたのですがね。
残念です。

お礼

ご意見有難うございます。

念書はお願いしていたのですが、ずーっと煮え切らない返事でうやむやにされたまま、現在に至ってしまいました・・・。

内容証明郵便でも送っておけばよかったですね。