土地の分筆と寄付（長文です）

質問

先日質問しこちらで為になる回答を頂き土地の申込までしたのですが、今度はその土地について大変悩んでいます。
その土地というのが全6区画あるうちの１つなのですが、
前面道路が３ｍで申し込んだ区画だけその中で1番小さくなっています。（90m2くらい）
こちらの市の決まりで最低敷地面積？が110m2となっているので、
申込前に2度ほど仲介の不動産会社の担当者（Ａさん）に「この土地で建築可能ですか？」と伺いました。
（再建築不可物件とかじゃないかと思いましたので）
その度にＡさんは「問題ないです」とおっしゃるので、希望に近かったこともあり申込をしました。
今現在は2社の工務店さんにプランを作って頂いているところです。
先日そのうちの1社（他市）の設計士さんより「やはり大きさが気になるので1度きちんと確認されてみては？」と
もっともな忠告を頂き、役所と法務局に出向きました。
するとその土地は
・もともと110m2あった土地を分筆し90と20m2の2つの土地に分けたものであること。
（ちなみにその小さい方の土地は道路に面していて他の区画に横にまたがる形になっています。）
・現在その小さい方の土地も売主（法人）の所有になっており私達が購入予定の区画に建築したい場合は
その小さい方の土地を市に寄付申請しないといけないこと。
（申請手続きから受理されるまでには2～3週間の時間を要する可能性もあること）
・また今回売り出している6区画全てに根抵当が設定されているということ。…以上が分かりました。
その事を営業のＡさんに連絡すると、分筆の事はご存知でしたが
寄付については「本当ですか？1度確認してみます」と初めて知ったという雰囲気でした。
その後、寄付の手続きは土地の引き渡しまでには済ませると売主さんが言っていると連絡が入りました。
私としては本当に建築できるかはっきりしない土地なのにこのまま話が進むのが不安でたまりません。
Ａさんはとりあえずローンの仮審査をしましょうとそちらは熱心に勧めてくるのですが、肝心の物件に関しては全く詳細を調べてくれず、
全てこちらからの質問を聞いて初めて動いてくれるといった感じです。
ここで質問なのですが、
(1)こういった場合この小さい方の土地の寄付の手続きを先に済ませてもらうことは出来るのでしょうか？
(2)またこのままローンの審査をしてしまってもいいのでしょうか？
(3)それとＡさんにもっとしっかり調べて対応してもらうにはどうしたらいいでしょうか？
(4)そして最後にこういった土地を購入すると後々売りに出す場合など苦労することの確率の方が高いのでしょうか？
長々わかりにくい質問で申し訳ありません。
自分で先にもっと調べておくべきだったと後悔しております。
どうか皆さまお知恵をお貸しください。お願いします。

回答No.3

denkiman01 · ベストアンサー

No.２です。
役所と法務局に行っておられたのですね。
もう一度読み直していたら、書いてありました。
すみません。
それでは、役所の方はどうでしたか？90m2でも
建築可能でしたでしょうか？
再度アドバイスとしてですが、
質問（１）は、根抵当が外されないと譲渡できないと思います。
　　（２）と（３）ですが、Ａさんはすべて知っておられると思います。
　　　おそらくこの土地の代金で、根抵当を外そうと、売主さんと
　　　不動産屋さんは考えておられるのではないでしょうか。
　　　だから、ローンの審査等を進めてくるような気がします。　
　　Ａさんになぜ、ローン審査が先なのか？なぜ、引渡しまでに譲渡を
　　　済ませるという約束事が、口頭説明なのかを確認した方が良いかと
　　　思います。
　　（４）は、上記が解決し、建築可能ならば、売るときにあなたの
　　根抵当が外せるかで、苦労するかどうか、ではないかと思います。
　　（私も、同じですが。）

お礼

2度も回答頂きまして本当に有難うございます。
こちらにまとめてお礼をさせて頂きたいと思います。
実際にそういう物件を購入された方からのご意見とても参考になります。
拝見しているとほとんどうちと同じ状態だったので驚いてしまいました。

＞売主さんに支払う土地代金をその銀行で取引する事を条件に、根抵当を外してもらいやっと、登記が出来た次第です。

やはりそういう手順になるんですね…。
私が1番心配なのは、契約後売主さんに倒産でもされてしまって
あとで建築できない土地だけが残るとなってしまうということです。

＞Ａさんになぜ、ローン審査が先なのか？なぜ、引渡しまでに譲渡を済ませるという約束事が、口頭説明なのかを確認した方が良いかと思います。

本当にそうですよね！きちんと書面で譲渡を済ませる旨、そしてそれが出来なかった場合は白紙解除などを残してもらって
確認してから契約、手付金の支払をしようと思います。

回答No.2

denkiman01

はじめまして。
３年前になりますが、私も質問者さんとまったく同じ条件で
土地、家を買いました。違うところは、市の110m2の規則？が無かった
事と、区画が３区画だった事ぐらいです。
私の場合も、売主（法人）が前面道路を４ｍ道路にし、建物が建てられる
ように、市に寄付を申請していたのですが、後から分ったのですが、市の担当課から「根抵当が外せない限り、寄付を受理しない」と言われていたのです。そのため、なかなか土地の登記が出来なかったのでした。
根抵当がなかなか外せなかったのは、売主（法人）さんの経営状態がかなり
悪かったから銀行が審査？とかで遅くなったとの事。最終的には、売主さんに支払う土地代金をその銀行で取引する事を条件に、根抵当を外してもらい
やっと、登記が出来た次第です。
質問者さんの売主さんの場合は、分りませんが本来は、根抵当を外してから
販売という手順ではないでしょうか？
法務局にいって、根抵当の金額や、権利者？とか調べた方が良いかもしれません。2000円ぐらい必要だったような気がします。
私は、前に住んでいた家の売買契約まで済んでいて、住む所がなくなるかと思うくらい、深刻でしたので、参考として読んでください。

回答No.1

PAPATIN329

色々疑問がありますが、
＞前面道路が３ｍ　
建築基準法上、道路は最低4ｍ必要です。
＞その小さい方の土地を市に寄付申請しないといけないこと。
市に無償譲渡（寄付）して道路にするのでは？
そうすると敷地面積が90m2で市の決まりに反する。
＞（ちなみにその小さい方の土地は道路に面していて他の区画に横にまたがる形になっています。）
そうするとお隣さんも同じ条件になりますね。
＞寄付については「本当ですか？1度確認してみます」
営業マンが知らないなんておかしい。

もしかして3区画が向き合う突き当たりの区画ですか？
怪しいですね（善意か悪意か解りませんが）
相談できる設計士がいらっしゃるのであれば多少費用が掛かっても調査してもらった方が良いと思いますよ。

お礼

回答頂きまして有難うございます。
仕事がバタバタしておりお礼が遅くなりまして申し訳ありません。

＞もしかして3区画が向き合う突き当たりの区画ですか？

いえ。向き合う形ではなくずらっと横並びになっているんです。
その中に旗竿地などもあります。…すみません、分かりにくいですよね。

＞相談できる設計士がいらっしゃるのであれば多少費用が掛かっても調査してもらった方が良いと思いますよ。

建築して頂きたいなと思っている工務店の設計士さんが親身になってくれそうなので相談してみようと思います。