不動産登記の持分について

質問

この度マンションを購入することになりました。
登記の持分を以下のように決めたのですが、贈与税等問題な点はありませんでしょうか？司法書士の立会いのもと決定したのですが、なんのアドバイスもなかったので今になって心配になってしまいました。
ご回答よろしくお願い致します。

物件価格　３４３８万円
夫収入４００万円
妻収入１００万円＋自己資金３０万円（ローン頭金８万円　諸費用２２万円）

ローン　３４３０万円　夫→債務者　妻→合算者、連帯保証人

持分　夫３分の２　妻３分の１　と決定

回答No.5

oyuwari7

私も＃３さんのいうように、奥さんが合算しているなら連帯債務者になると思っとりました。
住宅ローン申込みで、奥さんが所得合算しないで登記だけ共有持分を持つなら連帯保証人だけど、ローンにも絡んでいるなら連帯債務者でっせ。奥さんの収入１００万円を合算してないかよーく確認したほうがよろしいで～。

補足

調べてみると
連帯保証というのは、一つの債務に対して、保証人になった人が、実際に借金をした人（主債務者）と連帯して債務を負うことをいいます。

連帯保証は、住宅ローンでは収入合算の際に関係してきますが、民間金融機関で住宅ローンを収入合算で組むとこの形態が多いようです。

この場合の連帯保証は、債権者（金融機関）と保証人（収入合算者）が保証契約を締結し、それが連帯であるという特約（特約付保証契約）によって成立することになります。

ちなみに、連帯保証の場合は、住宅ローンの債務者は借入人のみとなるので、住宅ローン控除も借入人だけが受けられ、保証人は受けることはできませんので注意が必要です。

とのことでした。

回答No.4

bunbun8

＞連帯債務者ではなく連帯保証人です。

そうですか、
「妻→合算者」とあったのでそう回答しましたが、タイプミスだったのですね、失礼しました。

お礼

書き方が悪かったようで、申し訳ありませんでした。

回答No.3

bunbun8

＞ローン　３４３０万円　夫→債務者　妻→合算者、連帯保証人

奥様が所得合算されているということは連帯債務者ではないですか？
ほぼ全額借入のようですので、持分は当初の奥様３分の１か２分の１でもいいくらいです。
連帯債務者かどうか確認して下さい。

補足

連帯債務者ではなく連帯保証人です。

回答No.2

tarotaro001

まず登記割合には諸費用分のお金は含みません。
このため妻が出した諸費用２２万は考慮不要です。

また収入も関係ありません。
さらにいえば連帯保証人はローンでの保証人ではありますが、お金を出したことになりません。（連帯債務者の場合、半額を出資したと見なしますが）

このため
夫：(3438-8) / 3438 = 99.76%
妻：8 / 3438 = 0.024%
という扱いになります。

このため
夫：１００分の９９
妻：１００分の１
で登記しないと、高額な贈与税がかかってきます。

お礼

丁寧な回答、ありがとうございました。
担当の司法書士に連絡したところ、変更はまだ可能ということで、上記のように変更できました。
出産のため退職する予定があるので、変更しなかったらまずいことになってました。
ありがとうございました。

回答No.1

walkingdic

司法書士は税金のアドバイスは出来ません。（税理士法により税理士以外の助言は禁止されています）

税金の話であれば税務署に聞くのが一番簡単だし無料だし、正確な答えが聞けるのですけど。別に怖いところではないですよ。名乗る必要があるわけでもないですし。

で、ご質問の場合、妻は連帯保証人であり連帯債務者ではないようですから、その持ち分だとまずいですね。多分今年購入であれば住宅ローン減税を受けると思いますけど、そのときに贈与になると指摘されてしまいますよ。

正確なところは税務署で確認してください。

お礼

税務署で確認してみたところ、やはり当初の持分では贈与税が掛かってしまうとのことでした。

迅速な回答ありがとうございました。