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新築住宅について
おしえてください。 住宅を購入する際、築後1年以上経った住宅は「新築」ではなく、「築後未入居」と区別されることは住宅の売買契約に際し、買主が事前に知っているべきこと＝「常識」で、売主は事前に説明する必要のないことなのでしょうか。また、そのような区別はありながらも、未入居なのでほとんど「新築」とは変わらないことから（その辺は買主の事前理解の範疇）、「新築」と説明し、販売することは売主の違反行為にあたらないのでしょうか。 あと、「新築」に比べ「築後未入居」物件が明らかに損な点があれば教えてください。
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＃３，４，５です。 ＞「新築」だと思って買ったものが大げさですが「中古」だったのはショックなもんですよ。 お気持ちはわかりますが、相手がミスを認めて交渉に乗ってくれれば別ですが、そうでない相手に何かさせるには、法的な根拠がないと難しいのです。 契約解除は難しいかもしれませんが、中古としての妥当な金額でないならば、損害賠償等なら可能性はあるようにも思います。 消費者生活センター（消費者契約法に基づく告知義務に関する相談）、宅建協会（宅建業法に基づく重要事項説明に関する相談）、法テラス（法律全般の無料相談）などに相談してみてはどうでしょうか？ ＞問題は業者の不誠実さですよ。３５年支払うのですから。 質問者が救済されるのはなかなか難しいと思いますが、広告などに「新築」の表示をしていることは明らかに公正取引規約に違反しています。 規約違反には罰則があるようです。 不動産公正取引協議会連合会のホームページを添付しておきますので、各地域の不動産公正取引協議会を見つけて、そこに通報してみてはいかがでしょうか？ http://www.rftc.jp/kiyak/rules.html
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＃３，４です。 >契約を白紙にし、手付を返還してもらう手があれば教えてください。 弁護士さんに相談するということですので、詳細はそちらで聞いた方がよいでしょう。 一般論として、白紙に戻せる場合は限られています。以下のような場合にのみ可能です。 １．錯誤による契約の無効（民法） 本来買うはずのないものを何かの性で勘違いして買ってしまったような場合に用いられる方法です。 新築と思ったが新築ではなかったことが錯誤による無効を利用できるかどうかは微妙だと思います。 ２．契約の目的を果たせない欠陥がある場合（民法） 欠陥があっても通常契約解除は認められません。ただし契約の目的が果たせないほど重大な欠陥ならば契約解除が認められます。 でも、品確法が適用にならないことがそこまでの欠陥にはならないと思います。代わりの保証もあるようですし。 ３．重要事項説明に大きな瑕疵や故意的な操作がある場合（宅建業法、消費者契約法など） 品確法が適用にならないこと、公正規約に違反した表示であることが重要事項上の瑕疵にはなりますが、契約解除になるほどの重大なものかどうかは微妙 ４．ローン特約があれば、ローン不成立の場合 でもローンの成立・不成立を同行することはできないので、質問者の収入などに問題なければ、使えない手です。 具体的にどれがよいかは弁護士さんにきいてみてください。 なお、新築ではないので格安になっていたと思います。同じ値段で同程度のものは買うことはできないと思われます。 その点だけは十分考慮してください。
お礼
ありがとうございます。自分でもいろいろ調べてみましたが、４．しかないですかね。semi-zzzさんのご回答ですと品確法上「新築」じゃないくらいのことが「契約解除」の理由というほどの不利益になるのか？ということですね？確かにそこが売主にすれば「値引きもして保証もするって言ってるのに何ゴネてんだ？」となるでしょうが、自分が無知だったとはいえ「新築」だと思って買ったものが大げさですが「中古」だったのはショックなもんですよ。他で「新築」買える値段ですから。「だから値引きしてるだろ」と言われたら、じゃあ理由をちゃんと事前に説明しろと言いたいです。 同じ値段で同程度のものという点は値下げした価格でやっと相場からして妥当な値段だったんで買っただけで、決して安くはないです。当初の値段設定が相場より高すぎて売れ残ったんだなというのが私なりの査定でした。問題は業者の不誠実さですよ。３５年支払うのですから。
＃３です。 ＞「新築」に比べ「築後未入居」物件が明らかに損な点があれば教えてください。 ＞瑕疵担保責任については自社のサービス基準で、品格法同様10年保証してくれるそうです。 品確法第９５条より、品確法の１０年保証の開始は工事業者が売り主に引き渡したときから１０年です。 請負契約によって売り主に対して施工業者は引き渡しから１０年責任があります。売り主は買い主に１０年で、買い主に引き渡したときから１０年だと販売期間分のずれが出てしまいますので、施工業者の責任期間と売り主の責任期間を一致させているようです。 品確法相当というのが、この扱いだとすると、既に残存期間は９年を切っています点は注意してください。 なお、アフターサービス契約と瑕疵担保特約は全く異なるものですので、どちらによるものかはっきりさせておいておいた方がよいでしょう。 アフターサービス契約は法律で定められたものではないので、契約がすべてです。 瑕疵担保は法律（品確法が適用にならないので民法）で定められたものです。ただし民法の規定は任意規定なので、契約がすべてとなりますが、契約で特別定めていないことについては民法の規定が適用されます。 あまり大きな差はないと思いますが、両者は別なものですし、基本的に契約内容がそのまま利用されますので、どちらにより契約されていることなのかは確認した方がよいでしょう。 なお、契約で品確法と全く同じではなく、物件の引き渡しから１０年としてもれえれば、品確法の保証より１年長い期間保証が付きますので、ちょっとは気が晴れるのではないでしょうか？ 保証期間の開始日も重要な事項ですので、よくご確認ください。 ＞「不利益がないんだからいいじゃないか」と言われるとそうなんでしょうが、私にはそういう問題でもなく、ただただ杜撰で今後、付き合っていくのに不安なので解約したいです。 消費者契約法では契約の意志決定に影響する重要事項説明について瑕疵があれば無効とできるとなっています。 実際は不利益がないですが、公正表示規約に違反した行為であり、また品確法が適用にならないことなどはきっちり説明すべき事項（代わりに契約で同程度の保証をするということも含めて）です。 ただし、これが意志決定に与えるほどの重要事項説明上の瑕疵になるかどうか、ちょっと微妙なところがありますので、一度消費者生活センターや宅建協会などに相談してみてはいかがでしょうか？ 今のまま解約を申し出ると手付け放棄や違約金を支払うようにいわれそうです。
お礼
ご丁寧な回答ありがとうございます。先日、瑕疵担保責任に関しては担当営業を追及しましたが、契約書に「引渡し日から１０年」とあり、自社の基準で１０年保証してくれるそうです。品確法と瑕疵担保の違いについても聞きましたが、品確法自体をよく知らない営業でしたので「上に聞いて返事しろ」と一喝してやりました。 何か、もう買う気も失せました。明らかに違反であり、説明不足です。弁護士に相談する予定ですが、契約を白紙にし、手付を返還してもらう手があれば教えてください。
＞「新築」に比べ「築後未入居」物件が明らかに損な点があれば教えてください。 品確法の定義により１年未満で未使用が新築として品確法の対象になります。 品確法では構造上重要な部分と雨漏り関係については、１０年間瑕疵担保義務を売り主に課しています。 しかし品確法が適用にならない物件については（中古、１年以上経過した建物、１年未満でも使用したもの）、契約で定めた期間しか売り主の瑕疵担保責任がなくなります。通常新築の場合売り主が宅地建物取引業者ですので、宅建業法により２年以上瑕疵担保をつけなけれいけないこと（裏を返せば２年つければよいこと）になっていますので、契約で瑕疵担保期間を２年とすることが多いです。つまり瑕疵担保の期間があからさまに短くなります。 http://www.builder-net.com/qualityprm/qanda_0104.html 新築の表示については以下のような業界規約があります。 「不動産の表示に関する公正競争規約」 （特定用語の使用基準） 第１８条 事業者は、次に掲げる用語を用いて表示するときは、それぞれ当該各号に定める意義に即して使用しなければならない。 （１） 新築 建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。 上記規約により１年以上経過した建物を新築とすることは、公正な引上問題のある行為と思われますし、広告などにそのような表示をすることは規約違反です。
お礼
ありがとうございます。瑕疵担保責任については自社のサービス基準で、品格法同様10年保証してくれるそうです。しかし、全く事前にそんな話を聞いてないし、まるで新築同様のことを謳った契約書でこんなのありなんでしょうか。「不利益がないんだからいいじゃないか」と言われるとそうなんでしょうが、私にはそういう問題でもなく、ただただ杜撰で今後、付き合っていくのに不安なので解約したいです。
- ddhocc
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賃貸業してます。同じだと思いますので １年を過ぎると 新築で募集 販売は出来ないと思います。 未入居です。”買主が事前に知っているべきこと＝「常識」で、売主は事前に説明する必要のないことなのでしょうか” 常識では ありません。説明の義務があると思います。 明らかに損な点は。 人気が無い事ですね！気にいったら価格の交渉です。 焦らず（高い買い物ですので）に 値段が合えば契約して 下さい。
お礼
ありがとうございます。もう契約はしてしまってるんですよ。ただ、後でこのことを知り、業者に改めて「新築ですよね」と質問してみたんですが、「はい」とか答えまして・・・。もう不信感いっぱいで、契約解除したいんです。不利益がなければいいとかの問題ではなく、こんな高額な買い物をいい加減に販売されては困ります。せっかく「新築」買ったつもりでいたのでがっかりです。
元業者営業です ご質問の件ですが、ほぼご質問者のおっしゃる通りです。 ただ、売主（殆どの場合業者ですが）は法律でこのような物件を「新築」として広告活動をする事を禁じられており、広告には「中古」と表示しての販売になります。 （住宅の品質確保の促進等に関する法律の第2条） これに反すると勿論、処分対象です。 ＞あと、「新築」に比べ「築後未入居」物件が明らかに損な点があれば教えてください。 最大のメリットは価格です。売主は戸建、マンションに限らず新築時に何千万という投資をして建築しておりますので、そのまま所有しても全くメリットがないわけです。（固定資産税、資金回収面等で）ですから、少々安くしても売却してしまうのです。 デメリットですが、注意すべき点は「なぜ、未入居だったのか」というところです。 一番考えられる理由は「人気がない売れ残り」という事でしょうか。 不動産で掘り出し物はありません。安い、高いは必ず理由があります。 逆にいえば、その理由さえ納得して買うのならその時初めてその物件が「掘り出し物」に変わるのです。 ご参考までに。
お礼
さっそくありがとうございます。やはりそうですよね。1年経ってるのは知ってたんですが新築」との説明を受けて、契約したんですが、後で、1年以上経ったら「新築」ではないことを知りまして。業者への不信感が出てきましたのでこれを理由に解約を考えています。 ただ、私に常識がないのかと思い、質問してみました。
お礼
何度もすいません。まずは県の住宅課の弁護士相談会に行って、そのあと、内容証明でも送りつけようかと思ってます。どうせ手付流して解除になるならいいたいこと言わないと損ですし。「おとなしく買っとけ」との意見もあるかもしれませんが、業者に不信感を持ってしまっては、今後、いい関係を築けないと思いますし、この先付合うのが嫌です。1年以上過ぎた売れ残り物件多数の会社なので、他でも適当な商売やってそうですし、ちょっと戦ってみます。ありがとうございました。