公正証書について

質問

家の名義変更に伴うことでお尋ねします。
今現在、元夫の名義の土地と家に私と子供とで住んでいます。
ローンは２０年残っていて私が負担し払っています。
家の名義を変更したいのですが、元夫が債務者を私に変更すれば名義は変えてやると言ってきました。
私の収入が少なく債務者の変更は不可能と銀行に言われ困っています。
今現在も滞りなく私が支払っているので変更してほしいと思うのですが、債務者を変更しない限り名義は変えないと言われました。
元夫は支払が滞った場合の事を考えていると思うので、私がちゃんと払いますと記した公正証書なり効力のある書き物をすれば納得してもらえるのではと考えています。
その場合、
(1)どこへその書類を作成していただくよう頼めばよいでしょうか？公正役場でしょうか？
弁護士さんでしょうか？
(2)未成年の息子への名義変更は可能でしょうか？
宜しくお願いします。

回答No.4

-phantom2- · ベストアンサー

＞私がちゃんと払いますと記した公正証書なり効力のある書き物をすれば納得してもらえるのではと考えています。

元夫の権利と銀行の権限を混同されてます。

元夫は家の名義を所有し、住宅ローンの主債務者である。
銀行はその家を担保に、住宅ローンを元夫に貸し付けている。

元夫に公正証書を差し入れて、名義を無事に変更して貰えたとします。
しかし銀行は質問者さんの収入が少ないので、主債務者の変更には応じてくれません。債務者の変更を認める認めないは銀行の判断ですので、元夫が決めれる事ではありません。
元夫は名義を変更して自分の権利は無くなり、しかしローン債務は相変わらず自分のままで良いのでしょうか？
質問者さんが滞納すれば＝主債務者の元夫が滞納したことになり、元夫はブラックになりますが、元夫はそれで納得するのでしょうか？
名義を変更してしまっては、元夫はその家を売却して清算することも出来ません。

つまり元夫が言いたいのは、銀行を説得して主債務者を質問者さんに変更できるなら「名義変更してもいい」ということでしょう？

銀行に対して公正証書を差し入れるなら、質問者さんの与信を補う担保はありますか？

公正証書の効果とは、その中で取り決めた事については裁判の確定判決と同じ効果を持つということです。つまり取り決めが守られない場合には、裁判の必要なく差し押さえできたりする事です。

その公正証書で「質問者さんがローンを払う」と結んだとしても「もしローンが滞ったら○○を差し押さえられても異議ありません」とならないと銀行にとって意味がありません。
つまり収入の少ない質問者さんに貸し付ける危険に見合う、担保や財産の提供がないと、ただ「払います」だけの公正証書を組んでも片手落ちなので通用しません。

お礼

丁寧にありがとうございました。債務者変更と名義の変更は一対なのですね。勘違いしていました。名義だけこちらで変えられるものだと思っていました。もう一度考えてみます。

回答No.5

tk-kubota

この問題は、根底にあります。
何が「根底か」と云いますと、haha-kさんは、何故、元夫名義の不動産のローンを支払っているのですか ?
支払って行くにあたって、何か、約束はなかったですか ?
例えば、「ローンは私が支払いますが、終わったときは私名義にする。」と云うような。
仮に、そのような約束がなくて、haha-kさんが勝手に支払っているならば、元夫が「支払ってくれてありがとう、全部終わったのなら出て行って」といわれたら、どう返事しますか。
法律上、haha-kさんが支払わなければならない理由があって支払っているなら、haha-kさんは「求償権」と云って、それまでのお金を全部請求することができます。
支払わないなら、その不動産を差し押さえて競売し、お金を回収するか、又は、自分で買えば、自分の所有となります。
そのようなわけで、公正証書を作っても何の役にも立ちません。
公正証書をつくるならば、銀行を含めて3者の契約が必要です。

お礼

丁寧な回答をありがとうございました。約束はしたのですが、元夫がが何も守ってくれなくて義理母とのやりとりしかない状態です。仕事もしていない様子で仕方なく私が払っています。もう一度よく考えてみます。

回答No.3

walkingdic

それで元夫が了承するのか疑問ですが．．．．（私なら了承しない。公正証書にすれば約束が守られるというものでもないから）

>(1)どこへその書類を作成していただくよう頼めばよいでしょうか？公正役場でしょうか？弁護士さんでしょうか？

公証人役場にて最終的な書類は作りますけど、原案が必要で、今回は不動産登記も関係するので、司法書士がよいです。
司法書士は法律上の文書の代書を行う人で、同時に登記業務の専門家です。

>(2)未成年の息子への名義変更は可能でしょうか？
出来ますけど単純贈与になるので高い贈与税がかかりますよ。

まず、ご質問の場合、司法書士に相談してください。
ご質問者の懸念は多分今の状態だと元夫は所有権をほかの人に自分の意思だけで移せるので、それを問題にしているのだと思います。

ただ元夫からすると、自分の債務が消えていないのに所有権移転は了承できないでしょう。

で、そういう場合に中間的な方法があります。夫は勝手に所有権は移転できず、また債務を完済したらご質問者に所有権を移すというような形にするということです。

詳しくは司法書士に聞いてください。

お礼

ありがとうございます。早速司法書士さんの所へ出向いてみます。

回答No.2

akak71

訂正
公正証書遺言でなく　　公正証書作成です

回答No.1

akak71

公正証書遺言を作成でしたら、公証人です。
内容の法律相談でしたら、法テラスか弁護士です。　法テラスに電話すると良いです

２．未成年者へは贈与税が発生すると思います。たぶん相続時精算制度を使えないと思います。　贈与税ですと税金が高額です。子供に、月ずきの返済額の収入があるのでしょうか、　それも贈与となります

お礼

さっそくのご回答ありがとうございました。子供への変更は無理みたいですね。甘かったです。