不動産購入時の捺印

質問

土地建物売買契約書と重要事項説明書に
宅地建物取引主任者の個人印がもれていますが
これらの書類は法的に有効なんでしょうか？
宅地建物取引主任者の個人印押印が
法的に義務付けられているとすれば
○○法の○条に記載されているのか教えて下さい
取引を辞めたいのですが、正規の契約だと言われて困っています

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

宅建業法では、重要事項説明書は宅地建物取引主任者が記名捺印し、更に資格所を提示した上で口頭で説明することを義務としています（宅地建物取引業法第３５条、宅建主任者の記名捺印については５項）

捺印されていないのならその重要事項説明書は無効ですので、もし契約が成立すると重要事項説明を行っていないという宅建業法違反となります。

契約書の作成は宅地建物取引業者による義務にはなっていませんが、宅建業法だ３７条に契約が成立した場合遅滞なく同法で定めた契約に関する時効を記した書面を交付する義務があり、これにも宅建主任者の記名捺印が必要です（同条第３項）。
世間一般では、本来契約後に交付するこの書類を、契約と同時に交付することで契約書として代用することが多いです。
注意しなければならないは、この書類は法律上は契約が成立した場合に交付するものであって、契約書自体の作成義務はないことです。

また売買相手との契約は文書がなくても民法上は成立することになっていますので、契約相手からは民法上は契約が成立していると主張される可能性があります。

契約が成立しているとなると、重要事項説明は契約前に行うことが義務となっていますので、仲介業者（売り主が宅建業者の場合も含む）は宅建業法第３５条について違反をしていることになります。

買い手側・売り手側で業者が異なるなど複数の業者が関与することが多いですが、重要事項説明は関与したすべての宅地建物取引業者が連帯で責任を負いますので、仲介業者を味方につけて（あるいは宅建業法違反であることを利用して脅して）うまく話ができるのではないでしょうか？

また中古物件の場合売り主が個人のことが多く利用できないのですが（質問者が事業者である場合もできませんが）、売買契約の相手が事業者（必ずしも宅建業者でなくてもよい）である場合は消費者契約法が適用になります。
消費者契約法では第４条第１項で事業者に対して重要事項の説明を規定しています。また第５条で仲介業者などを利用した場合の規定があり、仲介業者が事業者の代理などで行った場合、事業者本人が行ったと同等の効果があるとしています。
つまり、仲介業者が行った重要事項説明に不備があれば、事業者本人が行った重要事項説明に不備があるのと同じことになります。先に述べたように宅建業法上の重要事項説明は相手側の仲介業者の責任でもありますので、相手側の仲介業者も宅建業法違反という不備があります。
これより、消費者契約法により無効とできる可能性があります。

詳細は消費者生活センターなどに相談してみてください。

お礼

契約書の作成義務がないことや民法や消費者契約法など、知らなかったことを伺えて良かったです
残念ながら、仲介業者と不動産業者が味方なので、難しいですが、違法を指摘して解約する事にしました
ありがとうございました

回答No.2

kamaryu

宅地建物取引業法第３５条第４項により重要事項説明書に、第３７条第３項により契約書類に、それぞれ宅地建物取引主任者の記名押印が義務付けられております。

契約書は売買契約の意志を双方書面にして確認する為のもので、「買います」「売ります」と言った時点で契約は成立しています。
押印がなかったからと言って契約自体が無効になるわけではありません。
取引を止めたいのであれば、状況により手付解除か違約金を払っての解除になると思います。

お礼

明解でよくわかりました
改めて、手付け解約と違約金について検討し解約することにしました
ありがとうございました

回答No.1

cartridge

建築、不動産のアドザイザーをしている者です。

＞土地建物売買契約書と重要事項説明書に
　宅地建物取引主任者の個人印がもれていますが
　これらの書類は法的に有効なんでしょうか？

宅建業法に定められた正式書面に発行者と作成者（宅建業者と取引主任者）いずれかの
記名押印が欠落している場合は無効と考えるべきかと思います。
ただし、書面作成時に押し忘れた程度の話であればその旨関係者に説明し、
後で押印してもらっても差し支えない範囲かと思います。

＞宅地建物取引主任者の個人印押印が
　法的に義務付けられているとすれば
　○○法の○条に記載されているのか教えて下さい

宅地建物取引主任者による重要事項の説明と書面の交付（宅建業法第35条）が法律で義務付けられており、
全国宅地建物取引業協会の標準書式もあります。
当然の如くそれには業者及び主任者の記名押印欄がありますので、
特に主任者の押印に限定して条文化されていた記憶がありません。
法律上関係者に正式な書類を交付する義務があり、
その書面に押印欄がある以上、押印のない文書は無効と考えられるので、
あえて主任者の押印を条文で謳う必要性はないのではと考えます。

＞取引を辞めたいのですが、正規の契約だと言われて困っています。

今回のケースですが、契約書面に主任者の判がなく、
それが主任者のうっかりミスで、お詫びと訂正が後からなされている場合、
それを理由に契約を解除するのは社会通念上難しいような気がします。
契約の履行がなされる前に、正式な書面を作成しなおし、
記載内容に関しその業者及び主任者が責任を取るということであれば、
契約者に不利益が発生しないからです。
契約破棄をする場合、それ相応の相手方の非がないとくるしいかとおもいます。
一方、主任者の判がない書面でも有効であると相手方が主張しているのなら、
契約書面の無効を訴え即時解約するべきでしょうね。
※残念ながら、質問文章ではmaxincoさんの本当のおやめになりたい理由がわかりません。
主任者判のあるなしではなく、他にやめたい理由があるのでしょうね。

お礼

専門家の方のご意見なので、法的な見解と実務上のことがわかり、
とても参考になりました
様々な対応から不動産業者への信頼が感じられなくなり、解約する事にしました
ありがとうございました