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2世帯住宅への建て替え、登記などについて
父名義の実家を、２世帯住宅に建て替え予定です。 父は年齢制限により、ローンが組めません。 ２世帯住宅は、区分登記することが出来る建物にする予定です。 私はサラリーマンです。父は年金です。 ザックリですが、出資割合は、私：父＝２：１ くらいです。 以下、金額があった方がわかりやすいと思いますので、 適当につけてみます。 建物総額＝３０００万 頭金（私）＝３００万 頭金（父）＝６００万 ローン（私名義）＝３０００－３００－６００＝２１００万 月の返済額＝１０万（たとえばの話です） 頭金は、それぞれ用意します。 前述のとおり、父はローン不可なので、 私が全額ローンを組みます。 毎月、５万づつ出し合い、１０万を返済するとします。 この方法だと、私に対する贈与税が発生するようです。 １．贈与税がかからないようにするには、借用書を作成し、 私が父に４００万（１０００万－６００万）を貸す契約に すればよいのでしょうか？ ２．この場合でも、区分登記は出来るのでしょうか？ （出資割合により、共有登記をしなければならない？） まだまだ勉強不足ですが、よろしくお願いします。
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出資比率について、貴方：お父様＝２：１位とありますが 総額3000万円とした例においては 貴方（2400万円）とお父様（600万円）なので 比率は８：２となっているようですが・・・。 ご返済の内訳はどうであれ出資比率とは 現金（頭金）及び借入額を含めて、購入（建築）費用を 誰がどれだけ出した（借りた）のかが重要となります。 現在の例で考えますと、区分所有建物としない（共有名義） 場合は貴方 4/5：お父様1/5の持分であれば 贈与税の対象とはならないでしょう。 区分所有建物としてそれぞれ登記をされる場合は 貴方とお父様分それぞれの専用住居部分の 床面積の割合も、出資比率と同じにする必要があります。 （全体の建物床面積が50坪とした場合に 貴方専用住居が40坪、お父様専用住居が10坪など） または、各専用住居部分についてそれぞれ 住居A：貴方 4/5、お父様1/5 住居B：貴方 4/5、お父様1/5 などと 登記される必要があるでしょう。 仮に１階はお父様の専用住居、２階が貴方の専用住居などで 各戸の面積割合が50:50の場合でしたら、それぞれが1500万円ずつ 資金を出したという形にする必要があります。 借用書を作成されるなら貴方がお父様に対して900万円を お貸しになる必要があることになります。 なお、区分所有建物として登記するためには 各住居部分が壁や床で完全に仕切られ、それぞれが完全に独立した 構造でなければならないほか、玄関・浴室・トイレなどの設備も 各住居部分にそれぞれ設置しなければならない等の要件があり 当然に建築費用も割高になることが多いです。 区分所有建物といえば、分譲マンションと同じですから 将来的に増改築や大規模修繕をされる際にも お互いの同意が必要だったり、費用の負担についても問題が 生じることがあります。 ご質問の状況から判断しますと、お父様ご所有の土地に 貴方が主体となって二世帯住宅を建てるという形だとは思いますが このような場合、敢えて区分所有建物とする必要性はないように 思うのですが・・・・なにかお考えがあってのことなのでしょうか？
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- takumaF
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こんにちは。 相続時精算課税制度というのがあります。 20歳以上の子（受贈者）が親（贈与者）から受ける贈与について、贈与時に贈与財産に対する軽減された贈与税を支払い、その後の相続時にその贈与財産と相続財産とを合計した価額を基に計算した相続税額から、既に支払ったその贈与税額を控除することにより精算するという制度。 つまり、相続税の控除の先取りです。 受贈者は、通常の暦年単位による贈与税の課税方式に代えて、この制度の適用を選択できる。この制度を選択した場合の贈与時の非課税枠は、累積で2,500万円を限度として複数年にわたって使用可能であり、非課税枠を超える部分については一律20％の税率で課税されることとなります。 住宅取得等資金の場合には、贈与時の非課税枠は、3,500万円（2,500万円に1,000万円上乗せ）となります。 詳細は、税理士か税務署で聞かれたらと思います。 不動産登記の名義は、父親が許せば、全部apeconconさん名義にすればよいと思います。
お礼
回答ありがとうございます。 相続時精算課税制度について、今一度勉強してみます。
お礼
私の説明不足にもかかわらず、詳しい回答ありがとうございます。 出資割合＝私：父＝２：１＝２０００万：１０００万です。 そのうち頭金を３００、６００です。 私の不足分＝２０００－３００＝１７００、 父の不足分＝１０００－６００＝４００、 合計２１００のローン予定です。父がローンを組めないので、 私が全額ローンを組み、父と４００万の金銭消費貸借契約を結ぶ 方向で考えています。 尚、トイレ・玄関・風呂全て２つ作る想定です。 区分登記については、いろいろなサイトを見て、単純に得をすると感じたからです。 ２つに分けることにより、１つあたりの面積が小さくなるので、固定資産税などで恩恵があると思うからです。 何か間違っていることなどありましたら、ぜひ追加回答ください。 よろしくお願いします。