土地取得前の建築契約について

質問

現在、新築住宅を購入検討中のものです。

あるハウスメーカーより、希望地域の土地情報をもらいました。
その土地は不動産業者が扱っているものをハウスメーカー経由で
紹介されました。（表にはまだ出ていない物件のようです）
物件はなかなか良いので購入を検討しているのですが
ハウスメーカーより、土地契約の前に建築契約をして欲しいと
お願いされました。
（土地が取得できなかった場合は白紙になるようです）

建築条件付きの土地ではないので、まずは建築契約をして確実に
その土地に建築してもらう保険が欲しいようです。

そこでご教授願いたいのですが、このようなパターンの場合は
建築契約を先に実施するのは普通にあることなのでしょうか？

また、建築契約を先に実施する場合の注意点などございましたら
ご教授願います。

よろしくお願いします。

回答No.2

smoks-gen · ベストアンサー

業者側の立場になって考えれば壮いう要求をしたくなるのもわかる気がしますね。土地を紹介するだけで肝心の建築契約を他社に持っていかれたのではただ単にボランティアということになります。

ご質問の「建築契約を先に実施する」はいかがか？ということですが、
やめたほうがよいと思います。但し、建築しようとする建物の設計が全て完了し建築費の明細見積もりがだせるのであればこの限りではないと思います。

あとは、trsfourさんの気持ちしだいですね。どうしてもこの土地が気に入ってほしいのであれば、ある程度ＨＭにもお金が渡る仕組み（直接的にしろ間接的に）を考えてすすめるしかないですね。

ＨＭの営業スタイルは、リスクを背負わず、請負契約をする（土地を紹介したということで、より有利に）ということですから、

１、前述したとおり建物の設計を固めたうえで、請負契約を締結する。

２、ＨＭに紹介料（いわゆる斡旋手数料）を支払う覚書をＨＭと締結し、土地購入をする。
　内容としては、最終的に当該ＨＭに工事を発注した場合は、斡旋手数料を支払わず、不調に終わった場合は覚書の斡旋手数料を支払う。というようなかんじですか～ね。

まぁ現実的には２の方法が一番よいのでは？これならＨＭも乗れない話ではないと思いますが・・・・。

冒頭に書いたように、中身のない状態で請負契約はだめです。

お礼

大変丁寧な回答ありがとうございます。

現状としては、建物の打ち合わせも実施しており間取りなどの方針は
決めています。
各部材のグレードなど細かい部分は仮決めで見積もりも出してもらって
います。

この状態は「中身のない請負契約」になりますでしょうか？
また、「２」を実施する場合は、斡旋手数料はどの程度なのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.4

architectm

一般論としては、他の方が書かれているとおりですね。
しかし、間取りの検討をしているあいだに他の方に買われてしまうかもしれませんし、ここは柔軟に対応したいところです。

たとえば、工事請負契約は締結するけれど、契約時の支払をゼロにする、あるいは、契約解消時に全額返金する、と契約書に特記してもらう、などの工夫をすれば、契約してもよいのではないでしょうか？

ただし、事前に契約書のひな形をもらって、契約解除の条件をよく確認すること、営業マンの口約束は信用せず（「うちは全額返金してますから大丈夫です」など）、きちんと契約書に明記してもらうこと、を忘れないでください。
一般的な工事請負契約では、施主の立場が非常に強いのですが、メーカーさんの契約書がどうなっているかわかりませんので、確認しておく必要があります。

条件付きの土地でないならば、そのメーカー以外に間取りを作成してもらうことも可能ですよ。
最悪なのは、メーカーがいったん土地を購入し、あなたに転売する、ということでしょうね。

回答No.3

smoks-gen

再回答
間取りの決定、各仕様の決定（いずれも仮定）がなされており且、明細書（工事内訳書）の提出もあるわけですから、後は設計変更（仕様の変更）時の精算方法の確認等を行ったうえで（契約約款に記載させる）仮契約をおこなってから土地の購入手続きを進めてもよいのかとも思われますが、

急いてはことを仕損じるということわざもありますので、
現在の状況にながされず大局的に物事を考えてすすめて行きましょう。

やはり契約するのはいろいろリスクが伴ないます。ＨＭは土地の紹介をするのが本業ではないでしょうから、そこまで話が進んでいれば逆にＨＭも覚書方式にのっかってくるのではと思いますが・・・・。
なんか腹の探り合い見たいですが、まず先方の営業マンにぶっちゃけ相談されたらどうでしょうか？不動産取引の斡旋手数料は法的に３％以内と決められていますのでその範囲内での交渉になるとおもいます。

その分を土地の購入時に金額折衝をして原資を確保出来ればもくろみどおりになりますよね。

ＨＭが契約を急かせるという裏には、先の回答したことと、他社との相見積もりによる金額折衝に巻き込まれることを避けたいのではないでしょうか？逆に言えばあなたは、この状態にいつでもシフトできるようにしておくことが重要だと思いますが・・・・。

回答No.1

tarotaro001

その土地に見合った間取りが決まっていて、詳細見積もりがでていて、かつ、その金額に満足できたなら契約もいいでしょう。
もし、これらが確定していなかったなら、契約は見合わせたほうがいいと思いますよ。

何しろ、最終金額が確定していないのに契約するのですから、その後のトラブルは目に見えてきます。。。。

契約後に、あなたの希望金額の上限をオーバーしたらどうしますか？