支払督促と小額訴訟

質問

故郷の家を人に貸しておりますが、２か月分滞納したまま半年が過ぎております。
たまに忘れた頃に少し払ってきたりするのですが、少しずつ滞納分が増えてきており、あまり滞納金額が大きくならないうちに清算してもらいたいと思います。こちらも家賃をローンの支払いに当てているので、きちんと払ってほしいと思いますので、滞納分（２０万円強）を支払督促か小額訴訟の申し立てをしたいと思います。
家賃の滞納分については相手も納得しているので問題は無いと思いますが、支払督促の場合、相手が「分割で払いたい」と申し出たときも「異議申し立て」とみなされ、裁判に移行する、と聞きました。本当でしょうか？
また小額訴訟は両者の話し合いに出向かなければならないと聞きました。
貸している家が離れているため（私は埼玉、家は札幌です）、なるべく文書の郵送で済む訴訟をしたいと思います。
また、小額（私には大金ですが）なので、弁護士や司法書士に払う手数料もなるべくかけたくありません。
最善の方法を教えていただければ幸いです。
宜しくお願い致します。

回答No.2

mu128 · ベストアンサー

支払督促についてはそのようですね。支払督促をされると異議申立書という書面が一緒に郵送されますが、その書面の文面では、いかにも異議申し立てして下さいと誘導するような書式になっているということを聞いたことがあります。
支払督促をしても訴訟にされそうですし、少額訴訟にしても直接現地の裁判所まで行かないといけないので確かに面倒ですね。

ＮＯ１さんの言われるように内容証明郵便が良い方法とも思いますが、数年前ならともかく、今では結構誰でも知っているものであり効果もあまりないかもしれません。また、裁判をやったとしても、２ヵ月分の滞納だけでは余ほどのことがない限りは勝てるとも思いません。最近は、そのような情報まで一般の人にもわかってしまっているので、契約解除が認められると言われる「６ヵ月分の滞納」まで家賃を払わないという人もいるという噂を聞きます。

契約書には遅延損害金の規定はないでしょうか？
普通は、家賃が遅れた場合の遅延損害金を年○○％・・・というような規定が入っているものと思います。そうすれば、今までに何日遅れたかを調べて計算してその分を請求することでプレッシャーをかけることができるかもしれません。
ただ、何日遅れたかを調べるのはちょっと面倒ですので、普通郵便で、「○月○日までに現在の滞納分○○円を支払って下さい。期限までに支払いがない場合には、過去の支払いが遅れた日数を調べて、その日数に応じた遅延損害金も請求させていただきます。なお、○月分の家賃からは契約書記載通りの日に家賃を支払うようにして下さい。今後、支払日を遅れた場合は遅延損害金を請求させていただきます。」という文面で出されてはどうかと思います。そうすれば、借主の方も、期限までに払わないと、遅延損害金を払わないといけないので滞納分をすぐに払ってくるかもしれませんし、何よりも、今後は遅れないように支払わないといけない、という気持ちになってくれるかと思います。
普通郵便で出すのは証拠に残らないので内容証明郵便で出すことも良いかもしれませんが、一度目は普通郵便で出してみて下さい。内容証明郵便はケンカを売るような感じになってしまうこともあります。まずは、普通郵便で出して「いつもと違うな」と思わせることができれば、とりあえずは意味があるものと思います。
一度、普通郵便で出して、連絡もなければ期限までに入金もなかったということでしたら、内容証明郵便で同じような文章で出し、「支払いが滞るようであれば、法的手続きをし、給与差し押さえ等の手続きをさせていただきます。」と追加しておけばいかがかと思います。

あと、思ったことは、貸している家がそんなに遠くては、何かトラブルがあった時に対応することが困難だと思います。信頼できそうな不動産会社に管理をしてもらえばいかがでしょうか？　滞納している件も、不動産会社などの管理会社から通知、請求してもらえれば効果があることもあります。滞納のこと以外でも、何かあった時に動いてくれる所があった方が質問者さんも入居者にも安心だと思います。
契約した時には、不動産会社が仲介されましたか？　仲介した会社であれば、入居者のこともわかっているので管理してもらえばいかがかと思います。

お礼

とても詳しく分りやすいアドバイスを有難うございます！契約書には「遅延損害金」の項目は残念ながら有りません。が、「２ヶ月以上の滞納をした場合、もしくはしばしば遅延し賃貸人との信頼関係が損なわれたとき」は催告なしで契約解除できる、とうたってあります。
この項目を適用して「契約解除」を前提に法的な手続きも辞さない旨の速達便を出しました。
相手の反応をまたこちらの欄でご報告させていただきたいと思います。
また契約時の不動産屋が現在は無くなっているようです。今までは契約更改もなく１０年以上同一人が住んでいます。新たに不動産屋を介して契約を結びなおすということは可能なのでしょうか？また質問してしまい申し訳有りません、こんなことは地元の不動産屋に聞けば分りますよね、早速聞いてみます。有難うございました。

回答No.4

mu128

支払い期日を約束してそれを守らなければ遅延損害金を・・・という方法で良いと思います。「一度目は免除してあげるんだけど」というように思わせた方がいいでしょう。

それでも、連絡があっただけ良かったと思います。本人が急病というのが例えウソであってもとりあえずは信じてみることです。私も絶対にウソだろ？という言い訳でも、一応聞いてあげて「それは大変だったね」「大変だと思うけど、家賃を払ってくれないとこちらも返済があるのでね」と答えています。だんだん、言い訳が苦しいウソになってきて、苦笑いしてしまう時もありますが・・・。

不動産屋については、まぁ、そんな感じだと思います。退去させるには面倒なことが多いので関与したくないというところが本音でしょう。

「定期借家契約」については、まだ、本格的にはやらなくても結構だと思います。もし、賃借人本人がもう収入を得ることがほとんど不可能ということでしたら別ですが、今の契約の内容では「賃借人＋保証人」の２人に請求することができます。新しい契約にしてしまうと、保証人がいなければ逆にマイナス面の方が強くなってしまいます。また、今のところ、契約してから初めての本格的な催告のようですので、今後、この回数が増えていった場合に考えれば良いと思います。
定期借家契約ですと仲介手数料がその契約期間ごとにかかります。借主負担にしたとしても、それによって余計に経済状況を悪化させてしまうこともあり逆効果になってしまいますので、そういった意味でも、まだやらなくても結構だと思います。今やってしまうと、借主も辛いし、仲介手数料を質問者さんが払ったとしても滞納が解消される保証もないし、定期借家に変更したことが法律的に無効になってしまうおそれもあります。手数料が入る分、不動産会社だけが喜ぶという結果になってしまいます。

ただ、あまり甘い対応をしてしまうと今後も同じようなことをされてしまう可能性がありますので、「誓約書」という形で書面を提出させるように要求しておいた方がいいと思います。
内容的には、「今後は毎月家賃を○日までに支払うようにします」「期限までに支払いが遅れた場合は年利１４，６％の遅延損害金を付けてお支払いします」「万一、滞納が２ヵ月分になった時はその時点で契約解除とみなし、要求後１０日以内に退去します。その期限までに退去しない場合は鍵を開け荷物を処分されても構いません。そのことによって貸主等に対し異議を申し立てたり、損害賠償等の請求を一切いたしません」といったもので良いと思います。

また、こまめに連絡をつける癖をつけさせた方がいいです。１回や２回の滞納ならまだ、こまめに連絡をしてくれるのですが、あまり続くとその連絡すら来ないことが多いです。滞納者の気持ちから考えると確かに「また滞納することになってしまい連絡がしにくい」と考えてしまうのは仕方がありませんが、そういう時こそ連絡が重要であることは理解させた方がいいでしょう。（私は、滞納しても連絡くれない人に対して「３ヵ月滞納しているが連絡をその度にくれる人よりも、１ヵ月滞納していて連絡よこせと言っているのにも関わらず無視する借主の方がムカツク」とムッとした顔で怒りながら言っています。）そういった意味を込めて、誓約書に「期限日までに家賃が支払えないことがあれば、事前にその旨の連絡をすること。期限までに入金がない上にその連絡がない場合は、罰金として１，０００円を追加して支払うこと」といった内容の規定を入れればどうかと思います。ただ、そうすると、逆に甘えが出てしまうこともありますので、期限までに払わないことが１年に３回以上あった場合は○○円の罰金を・・・という規定を追加しても良いと思います。
質問者さんの方も貸主として厳しい態度を示す必要があります。月末までに家賃を払うという約束でしたら、１日の日に入金確認をして入っていなかったら連絡するということを繰り返した方がいいでしょう。（まずは、１２月１１日に確認しましょう）

あまり厳しすぎると絶望的になってしまい居座られることもあるし、あまり甘くしすぎると余計に調子にのられてしまうということがありますので、どの程度が良いのかの判断が難しいのですけどね。必要以上に追い詰めるのは避けて、少しは逃げ道を確保してあげることが最終的に良い結果になることが多いです。
そういったことでは、質問者さんの方が、私のことを甘いなぁと感じるかもしれませんね。

お礼

本当に詳しくご親切なアドバイスを有難うございます！
定期借家の件も了解いたしました、様子をみますね。
（私は、滞納しても連絡くれない人に対して「３ヵ月滞納しているが連絡をその度にくれる人よりも、１ヵ月滞納していて連絡よこせと言っているのにも関わらず無視する借主の方がムカツク」とムッとした顔で怒りながら言っています。）という所は、まさに私も同じ心理ですので、ただ思っているだけでなく、mu128様のように声に出して相手（賃借人）に言う事が大切なんだと痛感いたしました。
あまり厳しすぎても甘すぎても難しい、というのも同感で、長年住んでくれているので、家賃の滞納さえ無ければ今後もこのまま住んでもらいたいと思っているのです。
とにかく今回は保証人の娘さんが払ってくれるという約束を信じてみようと思います。また何かありましたらこちらのサイトでＳＯＳを出しますので、その節はどうぞよろしくお願いいたします。有難うございました。

回答No.3

mu128

遅延損害金の規定がなかった場合には、本当に微々たるものですが、年利５％の遅延損害金は請求することはできます。それは民法上の規定ですから、契約書に書かれていなくてもとることは可能ですので、その点を追求しても良いかもしれませんね。計算が面倒だったわりに、損害金の額はたいしたことないと思いますが・・・。

「２ヵ月以上滞納した場合、しばしば遅延し信頼関係が・・・」という規定は、ないものと思った方がいいです。というのも、いくらそのような規定があったとしても、催告はした方がいいと判断されることがほとんどだからです。ほとんどの契約書には、そのような文面が記載されていますが、実際には、契約解除する場合にはその意思表示もしなければならないし、そのためには催告をしておくべきです。
今後、最悪の場合には、訴訟ということになってしまうかもしれませんが、そのためには、催告と契約解除の意思表示を内容証明郵便でしておいた方がいいです。３ヵ月か４ヵ月くらいの滞納になってしまったら、本格的に行動をした方がいいでしょう。

契約時から自動更新で継続されているわけですよね。
特に、新しい契約書を作成してする必要はないかもしれません。新しい契約書を作成するためには費用もかかります。
それよりも、契約時には連帯保証人をつけたことと思いますので、その人に現在の状況をお話しされてみてもいいかもしれません。保証人にも請求することは可能ですが、まずは、入居者本人を退去させてもらえないかを相談してはいかがかなと思います。なかなか２ヵ月滞納すると、それを回復させることは難しいどころか、どんどん大きくなる確率が高いです。保証人に「このままでは、そちらにも負担が大きくなることになってしまうので、保証人さんから本人に退去するように説得してもらえませんか？」と聞いてみるといいかもしれません。
万が一、連帯保証人が亡くなってしまっていたりした場合は、代わりの保証人を探してもらうように要求することは可能ですが、現在、滞納を繰り返したりする人を保証してくれる人はまずいないと思います。
なので、本当はダメなことなのですが、１年間くらいの「定期借家契約」という形式で契約してもらって、支払い状況が改善されないようであれば退去してもらうというようにすればどうかなと思います。
定期借家契約の詳しい点は不動産屋さんに聞いてみて下さい。今のところは、法改正がない限りは、定期借家契約でない普通契約から定期借家契約に変更することは、できないものとなっています。しかし、特別な状況（連帯保証人がいなかったり、家賃滞納を度々繰り返すなど）があれば、私のところでは、誓約書を書いてもらって変更したことが数回あります。当然、借主には「現在、法的には変更はできないものだけど」ということで説明をして納得してもらってから契約しています。

退去してもらうことも考え始めた方がいいと思います。家賃滞納者のパターンとしては、入金日がだんだん遅くなってきて、入らない月が時々あって、そのために１ヵ月だった滞納が２ヵ月・３ヵ月と多くなってしまうということが多いです。残念ながら、その入居者は経済的にはかなり辛く回復の見込みはないものと思います。その入居者が入院や転職などの一時的な理由によって滞納していたのでなければ、退去を前提に行動した方がいいかもしれません。
不動産会社に聞く時には、「今住んでいる人を退去させて、新しい人を募集して欲しい」と言うと、頑張って退去させてくれるかもしれません。
今度、入居者募集をしてもらう時は、定期借家契約にしておいた方がいいでしょうね。質問者さんが将来、その家に戻る可能性が少しでもあるなら、なおさらです。

お礼

家賃滞納者のパターンのご指摘、全くその通りで、恐れ入りました！きっと今は引越しをする費用すら無いのだと思います。
本日、賃借人の娘（賃借人の保証人でもあります）から電話がありました。速達便を受け取って驚いた様子です。
賃借人本人は急病で精密検査のため入院中（多分うそだと思います）で、１２月１０日が娘の夫のボーナス日なので、責任を持って娘が払う旨を約束してきました。
約束不履行の場合は予定通り、法的な手続きに入るつもりである旨を強調し、教えて頂いた民法で定められた遅延損害金の話もして、支払期日を守った場合は今回に限り損害金なしで良い、とも伝えました。
mu128様から見ると甘い判断だったでしょうか？
地元の不動産屋にも聞きましたが、やはりその不動産屋を介した契約ではないので、退去に関しては消極的で、新規の入居者募集に関しては積極的でした。
とりあえず、１２月１０日を待ってみようと思います。
そして約束通りの入金があった場合は、支払い能力のない賃借人本人ではなく保証人の娘と新たに「定期借家契約」を交わすことが出来ないか交渉しようかと思います。
私の考えに間違いがありましたらまたご指摘下さいませね、本当にどうも有難うございました！

回答No.1

noname#160975

そうですね、このくらいの金額では弁護士などを頼んで訴訟するまでもないですよね。
一般的に支払督促で相手が異議を申し立てしなければ（つまり異議の回答を裁判所にしなければ）それで決定されます。しかし分割の申し立てであろうと、不払いであろうと、何であろうと相手が回答してしまえば裁判に移行してしまうので、そういう意味ではおっしゃるとおりです。
また小額訴訟もおっしゃるとおり面倒といえば面倒です。
一般的には「内容証明」を相手に送って（内容証明自体にには何の効力もありませんが）、「私は私的に払えというのではなく、手続きに則って今後もちゃんと請求しますよ」という一種の威嚇？みたいなもので、相手をビビらせる（ただ払わないだけでは逃げられないと思わせる）という効果があると思います。
簡単に言えば、だた「請求書」を私的に郵送するのではなく、「内容証明」というちょっと格式ばった書面を送ることで、ちょっと本気を見せるということです。ただこれも無視されれば、あとはあなたが言った２つの方法しかないと思います。

お礼

早速のアドバイス有難うございます！
ただ闇雲に「払ってください」と催促するのではなく、私は本気だぞ、という「威嚇方法」大いに参考になりました。実際に法的な手続きをする前にも有効な手段があるということですよね！？
相手は１０年以上一度の遅延も無く家賃を払ってくれていたので、つい今までのことを考え大目に見ていたのですが仕事が変わったとたん人格も変わり借金も増え、電話や郵便物にも「居留守」をするようになったようです。悪知恵が付いて「内容証明」では居留守を使い受け取らないかもしれませんので、取り急ぎ「訴訟を考えている」旨の速達便を昨日出しました。
またこの欄を借りてその後の経過をご報告したいと思います。有難うございました！

補足

ご報告する欄が無かったので「補足」欄から失礼致します。
本日、賃借人の娘（賃借人の保証人でもあります）から電話がありました。速達便を受け取って驚いた様子です。
本人は急病で精密検査のため入院中（多分うそだと思います）なので、１２月１０日が娘の夫のボーナス日なので、責任を持って娘が払う旨を約束しました。
約束不履行の場合は予定通り、法的な手続きに入る意思を強調し、ＮＯ１、ＮＯ２のご両人に教えて頂いた詳しい内容を少々話して、私のバックには良きアドバイザーがいることも匂わせておきました。
この脅しがどの程度効果があるかはわかりませんが、一応、１２月１０日を待ってみようと思います。
本当にどうも有難うございました！