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建築確認申請後にローン申請
- 建築確認申請後にローン申請をする際の費用負担について疑問があります。
- 建築確認申請後でないと銀行ローンの審査は出せないのか疑問です。
- 建築確認申請とローン審査の順番について考えると、ローンが通らなければ買主側もメーカー側も無駄になるのではないかと思っています。
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よくよくお読みください。 「注文住宅」の段取りは： 建築請負契約 → ローン仮審査・本審査 → 建築確認申請 → ローン申請 です。 請負契約の段階では、ローンが通らない場合を恐れる方は「ローン特 約（ローン審査が通らない場合は契約の白紙撤回）」と盛り込みます。 この段階では細かな設計や確認申請書類の作成はしません。 ローンの審査が通ってから、本格的に書類や建築作業に入っていきます。この時点では建築請負契約内容の金額のローンは可能であることがわかっていますから、もはや「ローンが通らない」ということはありえません。 何らかの理由でローンが履行できない場合は、買主の責任ですので、それまでにかかった費用は負担しなくてはなりません。更に違約金などが請求されます。 ●ですから、ご質問のようにローン“審査”前に建築確認申請を行うことはありません。 >当方が契約したメーカーはまず建築確認、次にローン審査という手順・・・ ●通常の注文住宅ではありえません。ほんとうに注文住宅でしょうか、建築条件付土地にみせかけた実質的な「建売住宅」あるいは「売建住宅」ではないでしょうか？ 「建売」や実際に家が建っていなくても建売として契約する「売建」では段取りが全く逆になります。 建売住宅での段取りは： メーカーが確認申請をする → 確認申請の終わった商品としての家を販売 → 買おうとする顧客はローン審査を受ける → 審査が通れば商品をローンで買う なのです。 ●決定的な見分け方があります。売買契約は「土地と建物と同時」でしたか、あるいは土地の契約が先で、後に別に建築請負契約でしたか？ もし「土地と建物を同時に契約してください」と言われたのであれば、メーカーが何と言おうとそれはまさしく「建売住宅」です。そうであれば、ローン審査は建築確認申請の後となります。 ●建売住宅の建築確認は買主が行うのではなく、メーカーがメーカーの所有物として行うので、買主に責任はありません。建築確認費用はメーカーが全額負担します。建売住宅は家の引渡し（売買）まではメーカーの所有物であり商品なのですから商品に関わる費用は全てマーカー負担です。たとえ、建売住宅に将来の買主の希望（２階建て→３階建て）が含まれていたとしても、です。 以上のことを是非ご確認ください。契約が「注文住宅」なのか「建売住宅」なのか、で異なるのです。
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「建売」だったのであれば話の筋が通ります。 >ローン審査が通らなかった場合はメーカー負担という言葉を聞きました。 前回答のように、そのはずです。 ●確認申請費用 43万円 についは「家を買うことになった場合」は、いずれにせよ買主が負担します。一時的にメーカーが負担したとしても価格に転嫁されるからです。名目上43万円が計上されているのは厳密に言えばおかしいのですが、最終的にはその43万円は家の価格に含まれますからそのくらいは大目にみましょう。 確認申請に43万円、家の価格が2000万円の家の場合、 実際には「家価格2000万円＋確認申請費用43万円」として請求するか、 「家価格2043万円」とするか、の違いだけです。 おわかりになりますよね。
お礼
再度のご回答感謝いたします。 たいへん勉強になり、納得いたしました。
- binomati
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契約内容を良く読んでみて下さい、建売でも注文でもローンを使うときは、契約書にローン条件が入っています、ローンが実行されないときは白紙撤回となっているはずで一銭も支払う必要はありません、ローンの実行前に各手続きが先行することおかしいですから、県庁の宅地建物取引業の指導課と相談してください 相談料は無料です
お礼
売買契約は土地と建物と同時でした。まさしく建築条件付土地に見せかけた建売or売建住宅です。注文と建売で段取りが全く逆になることを今回知ることができ、たいへん勉強になりました。 sappara様が回答をくださる前にメーカーに他の用事と一緒にこのことを確認したところ、ローン審査が通らなかった場合はメーカー負担という言葉を聞きました。ところが、以前メーカー営業マンがご返済の目安・諸費用概算表を出してきた内容を見るとその他費用として 融資申込手数料5万2500円 固定資産税 約6万円 登記費用 約35万円 水道分担金等諸費用 16万5000円 水利負担金等諸費用 5万2500円 ●確認申請費用 43万円 とあるのですが、これは買主が負担しなければいけない費用として記載されているのでしょうか？だとしたらメーカーにおかしいということを伝えてもいいものなのか引き続きご教授いただければ幸いです。お願い申し上げます。