古家付き土地として現況で売る場合の瑕疵責任

質問

古家付き土地として築１５年の家を売る場合と、普通に家付き土地（家と土地合わせての価格でどちらがいくらかとか表示はしない）を古家付き土地と同額で売る場合にはどちらがどのようなメリットデメリットありますか？たとえば古家付き土地として売ったら瑕疵担保責任は負わなくていいとか？(古家付き土地というのは古家はおまけみたいなイメージだから瑕疵があっても責任がないのですか？現在瑕疵はもちろんありません）

回答No.5

kita52326 · ベストアンサー

税法上や売買にかかわることで古家と中古住宅の違いはあるのでしょうか？

⇒税務上は、売却物件が自宅なのか否か、による差はありますが、
　「古家付き」か「中古住宅」か、あるいは、瑕疵担保責任の有無による差はありません。

　売買にかかわることでも、土地と建物が売買対象物件である点は同じですから、
　「古家付き」か「中古住宅」かで、本質的な差はありません。

　瑕疵担保責任を付けて、買主側に安心感を与えて売りやすくするかどうか、
　あるいは、買主が「瑕疵担保責任を○ヶ月付けてくれるなら買うよ」と言って来たとき、
　売主としてどう判断するか、ということだけだと思います。

参考URL：

http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

お礼

ありがとうございました。大変参考になりました

回答No.4

kita52326

ＮＯ１ですが、補足回答いたします。

築15年程度の建物だと、「古家付き」と判断して取り壊す人、リフォームすればまだ大丈夫と判断する人、
買い手によって両方ありうるでしょうが、
年数的には「中古住宅」として売る方が一般的だと思います。

理屈の上では、同じ価格だとしたら、
取り壊しが前提だと、買い手には解体費が余分にかかるので、
更地価格よりも価格が叩かれる可能性がありますが、
そのまま住むつもりなら、建物があることはマイナス要因ではないので、
更地価格＋αで購入してもらえると思います。
また、築15年なら多少のリフォーム費用がかかるのは常識と言ってよいので、
「古家」ではなく、「中古住宅」と表示した方が印象はいいと思います。

瑕疵担保責任については、現状有姿販売として、瑕疵担保責任は負わない特約付で契約すれば、
後日、隠れた瑕疵が発生しても責任は問われません。
（一見してすぐわかる不具合なら、買主自身が契約前にチェックしなければなりません。）
但し、雨漏れや構造上の欠陥など、一見してわからない不具合を、
売主が知っているのに告知しなかった場合(立証は困難ですが・・・・)には、
売主責任が問われますので注意が必要です。

補足

税法上や売買にかかわることで古家と中古住宅の違いはあるのでしょうか？

回答No.3

63ma

少し分り難い質問ですが、土地絡みの不動産売買の形態は、更地の売買・古家付き土地の売買・建物と土地の売買の三種類ではないでしょうか。
　究極の目的は地べた（土地）の取得ですから、更地は当然です。
　また、古家付き土地の場合は、目的が土地ですので、土地の売買価格を決める上で相違があります。（古家はおまけみたいなイメージ）
　古家を取り壊した後の更地渡しでしたら、土地の売買価格は時価相当額ですが、古家付きですと取壊し費用相当額を控除した額が、土地価格になりますし、この場合は、建物に関する瑕疵担保責任は存在しません。
　次に、建物と土地の双方の売買でしたら、それぞれの価格設定が必要でしょうし、当然買う人は、建物を使用しますので、一定期間の瑕疵担保責任を求めます。

お礼

そうですね大変よくわかりました。ありがとうございました。

回答No.2

emoir9

中古物件の瑕疵が心配であれば、no1の方同様、
契約書に数ヶ月の特約を設ければ問題ありません。

現在瑕疵はもちろんありません＞
瑕疵を認識していたら、重過失になります。
注意しても発見できなかった瑕疵に対し、無過失である売主が負う責任が瑕疵担保責任です。損害賠償の請求・解約等の条件もありますが、シロアリ・腐食等々の問題等より軽度のトラブルは補修という形で対応するケースが多く思います。

きちんと契約で対処した方が、その後のトラブルを避けられると思います。居住用財産を売却し買い替え等の場合、適用要件に該当すれば税制面の優遇も受けられます。

お礼

ありがとうございました。大変参考になりました。

回答No.1

kita52326

個人が売主の場合、築浅の住宅であっても、瑕疵担保責任は負わない旨の特約は有効ですし、
珍しいことではありません。
負いたくないのであれば、売買契約書に記載すれば良いのです。
逆に、古家であっても、瑕疵担保責任を負うようにも出来ます。

買う側からすれば、いくら古家であっても、すぐに雨漏りがしたり、
傾いたら困りますから、
ごく短期間（２～３ヶ月程度）、限られた現象（雨漏り、構造上の欠陥）が発生したような場合のみ、
瑕疵担保責任を負うという条件がある方が、安心です。

また、中古の場合、土地建物の価格を分けて売る必要はありません。

補足

買う側から見ると同じ値段なら「古家付き土地」と「中古住宅」というのとどちらが買いやすいでしょうか？要するに瑕疵はないにしても買った人があちこちリフォームしなければならないと感じた時に古家つきだったらしかたないかーと感じても中古住宅だったら逆に後からお金が掛かるというイメージもたれませんか？買うほうは同じお金はらってかうならどっちも結局は同じですか？現況のまま売ると書いた場合は瑕疵責任は負わないといういみですか？