住宅ローンの事前審査書類を不動産屋経由で出す？

質問

一軒家購入を考え始めたところで、まずは感覚をつかもうと
先日ネットで見た中古物件を見たいと不動産屋に連絡して出かけました。
現在考えている希望条件を話したところ、その中古物件は合わないということで
別の新築物件を２件案内されました。

その際に、○○銀行の事前審査申込書と、○○銀行の借入申込書を渡され、
その不動産屋経由で出すように言われました。
まずはどのくらいローンが組めるか知っておいた方が、探しやすくなるということでした。

まだ買いたい物件もない段階で、このような正式書類でもって
個人情報を不動産屋、銀行、それに関わる情報機関に渡してしまって、
のちのちマイナスになることはないのでしょうか？

また、なぜ銀行に直接ではなく、不動産屋を経由するのか聞いたところ、
個人で出すよりも、普段銀行と取引があるので、優遇を受けられるということでした。
この辺も引っかかっています。

このようなことは家探しのプロセスの中で常識的なことなのでしょうか？

夫は外国人で、現在永住権を所持していますが、
今の中古マンションを買ったときはなかったので現金で購入しました。
そのため住宅ローンや一軒家購入に関する知識がまだ全然ありません。
宜しくお願い致します。

回答No.4

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

長文の回答になってしまいますが、しばらくお付き合いください。

個人的には、住宅ローンのご利用をお考えならば、複数の金融機関に相談された方がよろしいと思います。
ローンについては、各金融機関ごとに基準を定めておりますので、全く同じ条件で審査に出しても、Ａ銀行では不可と言われたけれど、Ｂ銀行では可と言われた…ということもあります。
ですから、不動産業者が２行の金融機関に対して審査に出してみよう…と考えることは、「家探しのプロセスの中で常識的なこと」です。
できれば、不動産業者経由だけでなく、さらに別の金融機関へも相談に行かれることをお勧めします。

金融機関は、返してもらえる前提でお金を貸す訳ですから、「この人ならば返してくれるだろう」ということを判断しなければなりません。
返してくれなさそうな人にお金を貸すことは、金融機関を信頼して、預金等でお金を預けてくださったり、利用してくださっている方に対して、信頼を裏切ることになります。
ですから、まず、収入等の面から実際返済ができるかどうかを見ます。
いくら当人に返す意志があっても、収入がなければ返済もできませんものね。
ですが、借入申込者から事前審査書類や借入申込書類を提出していただかなければ、金融機関では、その方の収入なんて知る由もありません。

個人情報を提供されることに抵抗があるかもしれませんが、提供していただかなければ、住宅ローンがご利用いただけるかどうかもお答えできません。
年収が分かり、その時点での他の借入状況が分かれば、「返済能力」がどの程度あるかを「計算」することができます。
そこから逆算して、いくらまでならば借りていただいても大丈夫だろう…という審査をします。

なお、現在、殆どの金融機関では、「年収がいくらならばいくらまで借りられる」という見方はしません。
年収が同じであっても、その方の家族構成や他の借金の状況等によって「返済能力」というものは違ってくるからです。
ですから、実際にお目にかかってお話をお伺いしながらのご相談が、お客様にとっても金融機関にとっても望ましいのですが、そのためには、お客さまに、金融機関の窓口営業時間中にご来店いただかなければなりません。
平日の日中にお時間を割いていただくというのは、結構難しいものですので、そのお手間を省くため、金融機関がローンについての判断をするために必要な「情報」を、書類の形でいただかざるを得ないんです。
「事前審査申込書」や「借入申込書」には、提供していただきたい「情報」が様式として整っています。お客さまもそこに書き込んでいただくだけで済むため、それらを利用する形を採っているんです。

また、住宅ローンも借金です。
今現在、あちこちから多額の借金をされていて、収入だけではその借金の返済すら覚束ない…という方もいらっしゃるかもしれません。
そのような方にお金を貸しても、返していただけるかどうか分からないと思われませんか？
大変残念なことに、なかには、多額の借金を抱えていらっしゃるにもかかわらず「借金なんてありません。」と、嘘の情報を提供される方もいらっしゃいます。
その「嘘」を見抜くために、銀行等金融機関、信販会社、クレジット会社、消費者金融会社等、お金を貸す（およびそれに準じたこと）を「業」として行っている企業等は、「個人」の借金等に関する情報を共有できるように「組織」を造りました。
それが「個人信用情報機関」というものです。
ここから共有情報を提供してもらうためには、「本人」の同意・承諾が必要なんです。
その同意・承諾は、後々のお客さまとのトラブル回避も考慮して「書面による」こととしています。
そして、金融機関等が「個人信用情報機関」から情報提供をしてもらうためには、「どういう理由でその人の情報が必要なのか」を示さなければなりません。
「個人信用情報」（「個人情報」とは似て非なるものです）は、「目的外利用」を禁止していますので、「お客さまに住宅ローンを利用される意志があり、その『与信審査』に利用します」という証拠が必要なんです。
お客さまから「住宅ローンを利用される意志がある」ことを証明していただくためにも、「事前審査申込書」や「借入申込書」を提出してもらうんです。

金融機関の勝手にお客さまのことを調べたりできません。
ちゃんとお客さまの「意志」に基づくものです…という「証拠」を残すため、「事前審査申込書」や「借入申込書」を利用させていただくのです。
なお、借入申込書を出したけれど、契約に至らなかった…というのは、全く問題ありません。信用度を落とすことにもなりません（これが住宅ローンの借入申込ではなく、不動産売買の方ですと信用度を落とす事になりますけれどね）。

個人信用情報機関における情報としても、申込情報は６か月経過すれば消えますし、比較のために、複数の金融機関に住宅ローンを申し込むことは「よくあること」ですので、全くお気になさる必要はありません。

あと、個人情報についてお気になさっているようですが、現在、個人情報の取り扱いについては、どの業態も非常に厳しくなっています。
のちのちにおいてもマイナスになるようなことはないと思います（こればかりは、信じるしかないので…）。

> なぜ銀行に直接ではなく、不動産屋を経由するのか聞いたところ、個人で出すよりも、普段銀行と取引があるので、優遇を受けられるということでした。
…と、不動産業者は言いますね。
確かに「提携住宅ローン」といって、不動産業者と金融機関とで、多少の条件緩和をした住宅ローン商品を作り、「借りやすく」しているものもあります。
ただし、それが債務者にとって、結果的にも必ず有利になるもの…とは言い切れないんですよ。
不動産業者は、物件を売ってしまえばそれまでです。
借り入れ当初は低い金利で借りられ、返済額も少なかった。
ところが、低い金利が適用されているのは１年～３年で、その期間を過ぎたら、世の中の金利が上昇していて見直し後の金利は非常に高いものになり、毎月の返済金額がいきなり何万円も上昇した…ということもあるんです。
債務者がこのような事態に陥っても、不動産業者は「知った事じゃない」んです。

なお、不動産業者経由で住宅ローンを借りれば、普通ならば借りられないような人でも借りることができてしまう…ということもあります。
こういう「提携」をしているところは、その金融機関が不動産業者に融資をしていて、物件が売れないと不動産業者に貸しているお金も返済してもらえなくなります。
そうなると不動産業者は潰れてしまうかもしれません。
不動産業者が潰れてしまうと、お金を貸していた金融機関はもっと困ります。
このような図式が成り立っているので、不動産業者が無理を言ってきて、住宅ローンを通さざるを得ない…というパターンもあります。

> 話がずれますが、一般的にローンは年収の５～６倍？に抑えるべきと
言われているそうですが、夫は８倍を超える物件に興味津々です。
ローン借入額が「年収の８倍の物件」ですか？
例えば、年収が1,000万円で、１億円の物件を購入するのに手元資金が2,000万円しかなく、住宅ローンを8,000万円借りる…というカンジでしょうか？
「借入額：8,000万円　返済期間：35年　金利：1.85％（２年固定・店頭表示金利よりも1.00％優遇）　元利均等返済（元金＋利息の「毎月の返済額」を一定にする方式）　ボーナス返済なし」という条件ですと、毎月の返済額は258,893円になり、年間の返済額は3,106,716円になります。
「年間の返済額」を「年収」で割ったものを「返済負担率」などと言いますが、年収500万円超の場合、「返済負担率」が40％を超えなければ、住宅ローンの返済負担率の審査はたいてい通りますよ。
ただし、「年間の返済額」には、「他からの借り入れの年間返済額全て」を加えなければなりません。
年収1,000万円で、他に借入等がなければ、８倍の8,000万円の借り入れ申し込みをしても審査に通る可能性はあります。
ただし、例に挙げたのは「金利：1.85％（２年固定・店頭表示金利よりも1.00％優遇）」です。
当初２年間は1.85％という金利が適用されますが、２年経過した時に「金利の見直し」を行い、その時点での金利水準での金利設定となります。
現在、金利は上昇基調ですから、２年後には金利が上がっているかもしれません。
そして、当初は店頭表示金利よりも1.00％と大きな優遇がありますが、金利見直し時にも同程度の優遇が受けられるとは限りません。
もし、不動産業者経由の住宅ローンの金利の条件が、「固定金利選択型」とか「短期固定」いうもので、「固定金利期間」が「５年以内」で設定されているようでしたら、「この条件でＯＫですか？」と言われても、即「ＯＫ」を出さないでください。
一度持ち帰り、いろいろな金利パターンでシミュレートすることをお勧めします。

具体的なローンの条件が分かれば、詳細なアドヴァイスも差し上げられますが、現状ではそこまで決まっていませんよね。

最後に、勤務先が一部上場企業であることは、現在では特にプラスにも作用しませんし、外国の方であっても、日本の永住権を所持されていれば問題ありません。
永住権を所持って
○ 「出入国管理及び難民認定法」（昭和26年政令第319号）第22条第2項または第22条の2第4項の規定により永住許可を受けている方
○ 「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法」（平成3年法律第71号）第3条、第4条または第5条の規定による特別永住者の方
（住宅金融支援機構「フラット35」の規定より）
に該当しているってことですよね？
この方であれば、物件が「フラット35」の基準に該当すれば、「フラット35」の利用も可能ですよ。
民間金融機関でも、資金量の少ない、地域性の高い信用金庫程度ならばともかく、それなりの金融機関であれば住宅ローンマニュアルの想定範囲内です。

お礼

こんなにたくさん書いて頂きありがとうございました！
大変参考になりました。
また繰り返しじっくり読ませて頂きます。

８倍を超える物件に興味津々、という話ですが、
年収が1,000万円だったら８０００万の物件に興味を持っているということです。
夫は今のことろ頭金は払いたくないような意向なので
借入金も８０００万ということになります。
でもさすがにこれは高いと思い始めてるようですが。

永住権については書かれている通りです。

全体を通して、何となくその不動産屋を経由するのは抵抗があるので
事前審査は、まずは銀行に直接出してみようと思います。
それで本当に買いたい物件が出てきたら、その時点で
不動産屋経由にしたらどのくらい優遇を受けられるのか比較して検討してみたらいいのかな、と思っています。
ありがとうございました。

回答No.3

nornor1999

事前審査でどのくらいローンが組めるか自分で把握できるわけだから悪くはないと思いますし、良くあることです。

お礼

ありがとうございました！

回答No.2

dosirooto

私も家の購入で１年くらい探して、いろいろな不動産に行った経験からのことでの話です。

不動産屋からのローン申請だと、優遇があったり融資額が増えたり、保証金を安くできたりと、何かと便宜を図ってくれます。

それは不動産屋と銀行が提携していて、個人の属性の他にその不動産屋の紹介だからという面もあります。今までの取引でヘタなお客は紹介してないなどの信用もあるようです。

ただしこれはいい不動産屋の話で、不動産屋の本音としては、このお客に対して銀行はいくら貸してくれるのか、そしてその限度額いっぱいまでの物件を効率よく売るためです。

だからどこの不動産屋でも始めに事前審査はやられると思います。
でも借入申込書もというのは断ったほうがいいです。

事前審査がＯＫになり借入申込書まで渡した場合、今度は自分がそこの不動産から買わないとなると自分の銀行からの信用が落ちてしまうからです。

個人情報も今は厳しいですので悪用はしないと思います。私は今まで宣伝の電話やチラシがあっただけでした。

やはりいい不動産屋を見つけることが大切だと思います。自分の希望を親身に聞いてくれ、相談しやすいところを探したほうがいいと思います。

どうしても気になるのでしたら、ご自身が銀行へ相談して融資額を聞いてから探すということもひとつのやり方です。

お礼

私も何故借入申込書？と思っていました。
まだその不動産屋で決めた物件があるわけでもなく
ただ一度２軒案内されただけで、不動産屋も「感覚をつかむため」と
言っていたのに、いきなり銀行に「借入申込書」を出しちゃうの？と・・。

渡された書類の、事前審査申込書と借入申込書は違う銀行です。
よく意味が分かりません。。

参考になるご意見ありがとうございました。

回答No.1

taka-996

一般的には、不動産の営業マンであれば雑談中に購入希望者の収入、年齢等々を聞き出し、どの程度の融資枠がもらえるかを経験から判断できます。
この営業マンが一番困っているのは、ご主人が外国人という点ではないでしょうか。
収入・年齢等々から融資枠を推測できても、外国人という点を銀行がどういう評価（判断）するか、営業マンからすれば予測できないのだと思います。
融資枠が未定だと、営業マンとしても購入可能物件の選定はできませんよね。
ローンを使うのであれば、まずご主人の融資枠を把握しておくことは重要だと思いますよ。

ちなみに私は２回目の住宅を購入しています。
当然営業マンに勤務先とか年収とかを雑談中に聞かれました。２度目の購入時は、現金での購入だったので、融資枠を推測するための個人情報を聞いてるでしょ？、現金購入だから詳しくは答えませんって拒否しましたけど。

＞個人で出すよりも、普段銀行と取引があるので、優遇を受けられるということでした。
これは確かにあるようです。
ローンを使った１件目の購入時、不動産屋さんの付き合いのある銀行と、全く別の銀行とでローン事前審査を行いましたが、不動産屋さん経由の銀行の方が融資枠は多少大きかったです。

お礼

その不動産屋は変ではなさそうだということだけでも分かって
少し安心しました。

話がずれますが、一般的にローンは年収の５～６倍？に抑えるべきと
言われているそうですが、夫は８倍を超える物件に興味津々です。
現在の勤め先は一部上場の大企業ですが、ローンを組んだら
一日も早くやめて、自分で会社を興すのが希望とずっと前から言っており、
私としてはそれが良い道なのか非常に疑問です。。
かなり脱線しました。すみません。

ご回答ありがとうございました。