住宅ローンの審査について

質問

住宅ローンの審査についておしえてください。
新築でローンを組むつもりなのですが、審査は大変厳しいとききます。
他に借り入れがあると危険というのはよく聞くのですが、日本学生支援機構（旧育英会）からの奨学金はどうなのでしょうか。
滞納を何回かしていますし、催促の電話ももらったことがありまだ完済していません。
また、その引き落としに指定していた都市銀行から融資を受けようとした場合、可能でしょうか。

借り入れ希望額は2800万円、28才で年収330万円、勤続４年です。
父60歳、年収610万円と収支合算での予定です。

あと、ずっと４年ぐらい同じところで働いてはいるのですが、正社員になってからは11ヶ月くらいなのですが借り入れは可能でしょうか。

どこできいたらいいのかわからず、質問の内容が多くなってしまいまして申し訳ありません。
詳しい方にご回答いただけると幸いです。

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

＃４です。
お礼をありがとうございます。

> 親子リレーはやっているところとやっていない金融機関ありますよね？
そうですね、金融機関によって扱いが違います。
「フラット35」も親子リレー返済ができますが、「フラット35」における親子リレー返済の後継者・収入合算者は「連帯債務者」となります。
民間金融機関においては、収入合算者は「連帯保証人」である事が多いので、その点が少し違います。

> 親子リレーとなると父が借りて後継者が私になるということですよね？その場合というのはやはり収入が少ないほう、つまり私の年収が基本となって融資額が決まるのですか？

まず、基本的なことを１つ。
殆どの金融機関では、「年収がいくらならば、いくまで融資ＯＫ」という見方はしません。
ただ、返済負担率などは「年収」から算出しますので、年収によっては○○○万円ならば借りられるけれど、（○○○＋100）万円はダメ…ということもありますね。

「収入合算」の場合の「年収」の考え方は、一般的に「収入合算者の収入全額または申込本人の収入のいずれか低い額まで」です。
また、完済時年齢を80歳としている金融機関が多く、「最長返済期間」については「80歳－申込本人か収入合算者のうち最も年齢が高い方の申込み時の年齢（１歳未満切り上げ）」と設定していることが多いです（親子リレー返済を利用しない場合）。

ですから、親子リレー返済を利用しない場合の「合算収入額」と「返済期間」は、
・債務者が「私」の場合
　申込本人（私）の収入…330万円
　収入合算者（父）の収入全額…610万円
　なので、合算収入額は「私」の年収である330万円までとなり、基準となる年収は330万円＋330万円の660万円
　330万円は父の年収の２分の１以上なので、返済期間は、「80歳－父の年齢」＝20年まで

・債務者が「父」の場合
　申込本人（父）の収入…610万円
　収入合算者（私）の収入全額…330万円
　なので、合算収入額は「私」の年収である330万円まで、基準となる年収は330万円＋330万円の660万円
　返済期間は、「80歳－主債務者の年齢」＝20年まで

　となります。

親子リレー返済＋収入合算ということもできますよ。
親子リレー返済＋収入合算を利用する場合は、「後継者の借入申込時の年齢」を返済期間の基準とすることができますから、債務者を「父」にしても返済期間を35年にする事ができます。
債務者が「父」ですから、収入合算額も「収入合算者の収入全額または申込本人の収入のいずれか低い額」ですから、610万円＋330万円の940万円としてみます。

土地の売買価格が低いですね…。
借り入れ希望額に土地代金も含まれているのでしょうか？
土地代300万円＋建物建築費2,500円＝2,800万円で、諸費用以外は全額借り入れ希望…ということはないですよね？
仮にそうだとしても、300万円の土地に2,500万円以上の建物というのは、ちょっと見合いませんので、この点からも融資が受けられるか微妙なところです。

親子リレーの場合、団体信用生命保険（共済）の加入者は、後継者を指定してくる事が多いです。
この場合、「父」に万が一のことがあっても、団信による残債の弁済は行われませんので、ご質問者さまの場合、返済が一気に厳しくなる可能性があることも念頭においてください。
また、「父」が退職される際に退職金を受け取ったとしても、それを住宅ローンの繰上返済に充当する事はしないでください。

何か疑問な点がありましたらいくらでもどうぞ。
私でお答えできる範囲でしたら、いくらでもお答えさせていただきますので（今日は時間がありましたのですぐ回答を入れることができましたが、多少お時間をいただく場合もあります）。

お礼

無知なもので理解するのに時間がかかってしまいましたが、とてもわかりやすかったです。気になっていることは解決できました。ありがとうございます。
父との同居を叶えたく今回新築となったのですが、それで父に頼るのはどうかという葛藤もあり、いろいろ調べていた次第です。
実はわたしは「私」の妻でして、家計を管理するものとして、あとは若干主人が楽観的に考えているのではという思いもありました。本人のように書いていたので、お気を悪くなされたら本当に申し訳ありません。
まだまだ検討中の段階ですが一生のことですのでしっかり自分で理解しながら進めて行きたいと思います。

今回こうようなサイトがあることを知り、投稿させていただきましたが非常に親身なご回答で心から感謝しており、感動しています。
また投稿することもあるかとおもいますがその時は宜しくお願いいたします。本当にありがとうございました。

回答No.4

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当した事もある者です。

> 新築でローンを組むつもりなのですが、審査は大変厳しいとききます。
審査自体は無意味に厳しい訳ではありませんよ。
お金を貸す金融機関も、それを「業」として行っておりボランティアで行っている訳ではありませんから、「返していただけるアテのある方にお貸しする」が基本姿勢なだけです。
その「返していただけるアテのある方」かどうかを判断する基準が、「年収」であったり、「これまでお金を借りて返した履歴」だったりする訳です。

> 他に借り入れがあると危険というのはよく聞くのですが
他に借り入れがあっても、その人の「収入」で、新たに借り入れるローンの返済分を加えても充分に返済ができる…と判断すれば借り入れは可能です。
ただし、人は生きている以上「生活」というものがありますし、「生活」をするためにはいくばくかの「お金」が必要になります。
ですから、年収の何パーセントくらいまでならば借金の返済に充てられるだろう…と基準を決めて、その基準をクリアすればちゃんと返済してもらえるだろう…と金融機関は考えるんです。
これが住宅ローンに限らず、「融資」審査の基本的な考え方です。

> 日本学生支援機構（旧育英会）からの奨学金はどうなのでしょうか。
> 滞納を何回かしていますし、催促の電話ももらったことがありまだ完済していません。
日本学生支援機構の奨学金については、＃１さまが仰っているとおりなんです。
日本には、現在、５つの「これまでお金を借りて返した履歴」を管理している組織があります。これを「個人信用情報機関」というのですが、日本学生支援機構の奨学金については、このいずれでも管理されていないんです。
未だ完済されていない…ということですので、本当ならば、住宅ローンの申し込みの際に「既借入分」として記入していただきたいのですが、『書かなくてもバレはしません。』
借りて返済中であることも、延滞したことも。
ただし、奨学金の返済すら怠られた方が、例え収入合算とはいえ、住宅ローンを借りられて、返済に無理はありませんか？

> また、その引き落としに指定していた都市銀行から融資を受けようとした場合、可能でしょうか。
申し込み自体をやめておいた方が無難です。
それらの事情を把握していないとも限りませんし、それが理由で融資ＮＧになると、他の金融機関へ改めて住宅ローンの申し込みをしにいった際に、最初の都市銀行への「申し込み履歴」が「個人信用情報機関」に残っていることになって、それが他の金融機関に疑念を抱かせる原因になりますので。

> 借り入れ希望額は2800万円、28才で年収330万円、勤続４年です。父60歳、年収610万円と収支合算での予定です。
ご質問者さまとお父さま、どちらが債務者になり、どちらが収入合算者になる予定なのでしょうか？
また、ご質問者さまを債務者にするならば、お父さまの収入610万円全額は合算できません。
申し込み方法や収入合算の方法によっては、返済期間を20年未満でしか設定できなくなったりして、返済負担率の点で審査が厳しくなると思います。
いっそ、「親子リレー」タイプを考えられた方がいいのではないでしょうか。

土地はもともと所有されているものですか？
あと、物件取得に必要な額はいくらなのでしょうか？
それによっても審査基準が変わります。
それから、お父さまの仕事関係の属性によっても変わってきますね。
現在60歳で年収600万円とのことですが、その年収はいつまで保障される（＝いつまで働く事ができる）ものですか？
場合によっては、借りられたとしても、金利の優遇が受けられず、民間金融機関の店頭表示金利でのお借り入れになってしまうかもしれません。

> ずっと４年ぐらい同じところで働いてはいるのですが、正社員になってからは11ヶ月くらいなのですが借り入れは可能でしょうか。
これは、金融機関によって異なります。
ですが、情勢の変化により、勤続年数を住宅ローン借り入れの絶対要件としているところは減っていますので、さほど気にされる事はないと思います。
借り入れを考えていらっしゃる銀行等のウェブサイトなどに、住宅ローンのお借り入れ条件なども掲載されているはずですので、そちらで調べることもできると思います。

最後に…。
住宅ローンに関しては、「いくらまでならば返済ができるか」を基準に考えてください。

お礼

大変わかりやすく、役立つご回答をありがとうございます。
土地は300万程度で購入予定です。債務者は私です。父はあと５年（65歳まで）働く予定です。親子リレーはやっているところとやっていない金融機関ありますよね？それについては調べ中なのですが、親子リレーとなると父が借りて後継者が私になるということですよね？その場合というのはやはり収入が少ないほう、つまり私の年収が基本となって融資額が決まるのですか？
度々すいませんがよろしくお願いします。

回答No.3

ryu1995

＃１の方がおっしゃるように、奨学金については大丈夫でしょう。

＞ずっと４年ぐらい同じところで働いてはいるのですが、正社員になってからは11ヶ月くらい・・・・
住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の「フラット３５」による住宅ローンによる借入を検討してはいかがでしょうか？
「フラット３５」なら勤続年数条件は緩いです。
ただし収入合算をする場合、合算者（お父様）も新築住宅に同居する必要があります。

参考URL：

http://www.flat35.com/

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。

回答No.2

walkingdic

>新築でローンを組むつもりなのですが、審査は大変厳しいとききます。
いえ、無理な借り入れでないのであれば全然厳しくはありませんよ。
借り入れ自体に無理があれば当然厳しくなりますけど。

>日本学生支援機構（旧育英会）からの奨学金はどうなのでしょうか。
現在ある借り入れとして申告しなければなりません。普通に対象となります。
ただあっても別に借り入れ自体に無理がなければすんなり通りますけど。

>借り入れ希望額は2800万円、28才で年収330万円、勤続４年です。
>父60歳、年収610万円と収支合算での予定です。

うーん。。かなりハイリスクな借り入れになりますね。

まあ審査は結局トータルで見て判断しますので、個別にどうこうという話ではないのです。たとえば物件価格は６０００万で頭金３２００万あり、残りを借り入れという話だと、かなり審査もゆるくなりますし。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。

回答No.1

J_Hiragi

日本学生支援機構（旧育英会）は大丈夫でしょう。
ブラックリストといわれるものを管理してるところに
登録してないでしょうから・・。営利団体ではないですからね・・

ただ・・
>正社員になってからは11ヶ月くらいなのですが・・・
ここがちょっと厳しいかもしれません

大手の不動産では相手にしてもらえないかもしれません
つまり中小の不動産ではなんとかなるかもしれないということです。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。