分譲マンション売却と新規購入について

質問

また皆様のお知恵を拝借したいともいます。よろしくお願いします。
今年の７月に築２３年のマンションを売却しました。購入した時より７００万円安く売れました。リフォーム代として２３０万円かかったもののまずは良かったと思っています。そこで来年の確定申告ですが購入時より安いので売却益はないということで申告はしなくてもいいのでしょうか。逆に申告して少しでも戻るということはありますか。ちなみに、１２年住んだだけで、後は転勤のため過去１０年はそこに住んでいません。
もう１点、次の物件（分譲マンション）を１年以内に買えば、住宅取得税など何らか節税できるようなメリットはありますか。教えていただければ幸いです。

回答No.2

mihokan · ベストアンサー

減価償却費について
不動産を譲渡した場合、課税される所得は
譲渡益－取得費－手数料＝課税所得
という計算になります。
ただし、建物の部分については、自分も使用してそれなりに償却していることから、
取得費の計算を（取得費－償却費）により計算します。
償却費の計算方法（事業等に使用していなかった場合）
譲渡資産が鉄筋コンクリート造りだとすると、耐用年数は４７年ですが、４７年×１．５＝７０年(端数切捨て）７０年の償却率は０．０１５ですので、
償却費は
購入額×９０％×0.015×23年になります。
購入額2050万円２３年経過の場合償却費は
2050万×0.9×0.015×23年＝６，３６５，２５０円
取得費は２，０５０万円－６，３６５，２５０円+改修費２３０万円
ですので合計１６，４３４，７５０円になります。
とすると，譲渡益１３５０万円より多いということになりますね。
また、マンションの造りが鉄筋コンクリートでない場合は、償却費が変更します。申告すれば，マイナスの所得になりますが、譲渡時に居住していなかったので損益の通算はできないと思われます。税金は増えないけれど、減らないということですね。譲渡があった場合で申告がない場合に，国税庁の調査がある場合があるので、申告しておいてもいいかもしれません。

お礼

ほんの２－３日で質問頁が随分先の方に行ってしまったのに、わざわざ回答くださってありがとうございました。よくわかりました。参考にします。

回答No.1

satomin797

たとえば、マンションの購入価額３０００万円とすると、２３年間使ってきたので、その間の減価償却費相当額を控除した価格が取得費になります。この金額が、仮に９００万円だとすると、取得費は、２１００万円となり、売却額の２３００万円から差し引くと、２００万円の譲渡所得が発生することになります。
ところで、そのリフォームを行ったのが、売却のためであるときは、それも取得費に入れますから、上記の例で言うと、取得費が２３３０万円となり、譲渡所得は赤字になります。
この場合は、計算において特例等を使っていないので、税務署から照会があったときに回答できるようにしておけば、確定申告の必要はありません。
また、メリットはとくにありません。

お礼

ありがとうございました。何にしても確定申告はするまでもないということですね。

補足

減価償却費とはどういう計算方法で出したらいいのでしょうか。ちなみにマンションは２０５０万円で購入し１３５０万円で売却しました。