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地盤改良
建築条件付き売り地を購入予定なのですが、気に入った 物件がみつかり、不動産屋の話を聞いていると、その土地に 以前、灯油タンク(深さ、幅、共に２メートル)が埋まっていて ちょうど家が建つ位置にあります。業者は地盤調査し地盤改良が 必要であればやります(無料)と言っているのですが、 必要なければやりませんと言われました。 地盤改良が必要なかった場合、大きな地震があった時は、大丈夫 なのでしょうか？又、自腹をきってもでも 地盤改良はした方が よいでしょうか？ あと地盤改良のメリット、デメリットなど ありましたら教えて下さい。 宜しくお願いします。
- yamame1149
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No.6です。 鋼管杭の耐用年数は、鋼管杭メーカーの説明によれば、100年間と言われています。しかし住宅に使用身する小口径鋼管杭は、それに含まれておらず、50年間ぐらいでしょう。また、耐用年数は、土壌の性状や地下水などの影響によって異なるでしょう。なお、鋼管杭は、支持基盤まで届く必要がありますが、まれに届いていない場合もあります。 セメントの場合、石灰石の鉱脈にクロムの鉱脈が入りこむことが多く、セメントの中に無害な三価クロムが含まれるようです。そして、これが化学変化して、発ガン物質の六価クロムが発生します。またセメント系固化剤には、その他にも鉛・ヒ素・カドミウム・水銀などもごく微量ですが含まれています。現在（５～６年前から）では、セメントによる土壌改良には、六価クロムの流出実験が義務付けられていますが、数十万の試験費を、経費に計上していない業者もおり、どこまで厳密におこなわれているかわかりません。また、最近では、六価クロムを含まない、新たに開発されたセメント系固化剤を使用いている業者もありますが、割高です。なお、柱状改良には、こうしたセメント系固化剤を使用せず、砕石を用いた工法もありますが、これも割高になります。 特に、最近になって問題になっているのは、土地を売却する場合に、セメント系やその他の異物が地中にあると、それを撤去する費用がさし引かれて値段がつけられるようになったことです。これによって、土地の資産価値が低下することになります。地盤改良でお金をかけ、土地売却の時には、その撤去費用も負担しなければならないということを、やはり納得された上で決められた方がいいように思います。
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- jg0nww
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NO.5です。 鋼管杭の耐用年数は、径肉厚が薄い物でも100年以上です。 表層改良や柱状改良に使う固化材もセメント系ですので、発がん物質等の心配無いのでは!? 両方の工法を併用というのも、予算が潤沢ならやっても良いでしょうが殆ど1つの工法で大丈夫です。 それをちゃんと決めるのも、地盤調査の役目です。 予算には、限りがあるので必要以上の事はいりません。 ただ、地下水があると表層・柱状改良が出来ませんので、鋼管杭になります。 鉄筋コンクリート場所打ち杭は、木造住宅ではあまりやらないでしょうね。
お礼
再度のご回答ありがとうございました。 ＞それをちゃんと決めるのも、地盤調査の役目です。 そうですね。業者を信頼していきたいと思います。 必要以上に頑丈にする事もなさそうですね。 ありがとうございました。
- urasima-taro
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まず、灯油タンクが埋まっていた土地というのは、土壌汚染が心配されます。知らず知らずのうちに、汚染物質を吸い込むことになります。特に、小さいお子さんをお持ちの家庭は注意された方がいいと思います。 また、埋め戻しがあったようですが、これは盛り土と同じことです。以前からある土地の地盤は、固まっていますが、埋め戻しの土地の場合、土砂とともに空気も入っており、そこに大きな重量の家屋が建つと、不同沈下の原因になります。実際、固い地盤の土を地面から掘り起こすと、その土砂の量は２倍ぐらいにふくれあがりますが、それは中に空気が入ったためです。いくら踏み固めても、埋め戻しの地面には空気が入っています。もちろん、そこに何十年も家屋が建っていたら地盤も締まるでしょうが、それはその部分だけです。 そうなってくると、どうしても地盤改良ということになります。基本的には、表層改良・柱状改良・鋼管杭です。費用も、この順番に高くなりますし、鋼管杭も太さの違いや使う杭の数によって、値段も異なります。また、表層改良だけの場合、固化剤の劣化による不同沈下の可能性がありますので、普通は、表層改良と柱状改良の組み合わせ、又は表層改良と鋼管杭の組み合わせになります。ただ、ここでも問題になってくるのは、表層改良と柱状改良の時に使用される固化剤です。固化剤の劣化によって、柱状改良の支持力が低下することがあります。そのため、No.2の方のように「柱状改良＋鋼管杭」の工法が用いられます。この場合でしたら、細い鋼管杭でも柱状改良との組み合わせで、お互い補うことができますが、細い鋼管杭だけでは、当然これも劣化がありますので安心できないでしょう。さらに、固化剤には庭木や植物に害があると言われていますが、これには発ガン性物質が含まれています。もちろん、気にするほどではないと思いますが、植物にも影響を与えるわけですから、やはり用心する必要があります。なお、固化剤を使用しない柱状改良の工法もあると聞いていますが、詳しいことはわかりません。費用は10％ほど高くなるようです。 ですから、以上のことを考えますと、この土地は健康にも差し障る部分がありますし、地盤改良のために数百万の余計な費用がかかるということもあり、土地としては、あまりいい土地とは言えないのではないでしょうか。
お礼
＞埋め戻しがあったようですが、これは盛り土と同じことです。 そうですね。私も土木を経験していたので 土のしまり具合は よくわかります。傾斜地のように盛土があるような物件は 避けていたのですが、今回、気にいった物件が灯油タンク付きとは・・・ その地域は物件が中々でないので非常に迷っています。 参考ご意見ありがとうございました。
- jg0nww
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先日まで、地盤調査の調査員をしていました。 上記の様な土地は、ボーリングしてサンプルを採取しないと油漏れなど判断出来ません。 スウェーデン式サウンディングは、地盤の固いか?軟らかいか?しか判断できませんし、手回しなら感覚で判っても機械式じゃ正確に判断できませんよ。 それと、どんな堅固な土地でも大地震がくれば、被害に遭います。 私は、測量土木設計が専門ですが地盤・地質・基礎について設計士や大工でも良く理解していない人が多いですね。 一生に何度も無い高額な家を建てるのですから、施主もデザインや間取りばかりでなく、ある程度勉強した方が良いです。
お礼
＞上記の様な土地は、ボーリングしてサンプルを採取しないと油漏れなど判断出来ません そんだったんですか。 気にすればきりがないのですが 専門家のご意見、非常に 参考になりました。 ありごとうございました。
- anpankurou2222
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通常地盤改良については 施主負担がほとんどです。 家も100万強支払いました。 痛い出費ですが、その代わり 地盤沈下などによる建物の傾き等 が発生した場合、すべて保障になります。 大きな地震に関しては、どんな住宅でも なすすべがありませんが、 築5年程の地盤の大小トラブルはよく聞きますので 不安でしたら、家が建つ前によく調べて もらうことです。
お礼
＞通常地盤改良については 施主負担がほとんどです。 地盤改良が必要な場合は業者がもってくれます。 もう少し考えたいと思います。 ありがとうございました。
大きな買い物ですからお悩みと思います。 文面からは灯油タンクについてはもう存在しないようですから、どのような方法で撤去したか確認できればいいのではないでしょうか。 浄化槽の廃棄は経験したことがありますが、前の回答者の方と同じで、業者の方はタンク内に砂を満たしてつぶしていました。 地盤改良は地盤調査の結果に応じてご判断されればいいと思います。先ずは地盤調査を信頼のおける業者にしっかり行ってもらうことです。不動産業者との取り決めでどうなっているかはわかりませんが、ちゃんとした業者であれば地盤調査とその結果に応じた地盤改良は行うのが普通です。それをさける業者であれば家を建てるパートナーとして不向きではないでしょうか。 地盤調査はタンクが埋まっていた経緯から、その他の瓦礫も地中にあるかも知れません。その場合、一般的な地盤調査方法（例えばスウェーデン式サウンディング法）ですと、固い地盤があると判断してしまうことがあります。通常よりも多い地点を調査してもらい、結果の分析には経験豊富な技術者に見てもらうのがいいと思います。なお、同じ結果でも見る人によって地盤の改良方法が異なることがありますが、それぞれの考え方があると思います。一概に適不適の判断はできないので、なぜ、その改良方法が適切と判断したかのロジックを確認しておくと安心できると思います。 地震との関係でいえば、大地震がきてみないとわかりませんが、ご心配であれば支持層まで杭を打ち込んだＲＣの住宅を選択するのがベターでしょう。ただし軟弱地盤層が深くまで続く土地ではコスト的にも支持層まで杭を打つのは難しいと思います。別の固い地盤の土地を探すのが無難です。 以上
お礼
＞く土地ではコスト的にも支持層まで杭を打つのは難しいと思います。別の固い地盤の土地を探すのが無難です。 その地域は非常に地盤が良く、家を建てるのには適しています。 ただ その物件だけが・・・・（悲） もう少し考えたいと思います。 ありがとうございました。
- syouchikubai
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#1さんの回答に追加させてください。 灯油タンクが埋められてあったと言うことですが、現在は撤去されているのですか？地下タンクは私の経験では、廃却するのに掘り起こして撤去すると言う方法をとることは滅多にありません。内部を洗浄して川砂を詰め、セメントでマンホール配管部分などを固めて埋めてしまうことが多いです。万一そうなっていないかどうかを確認された方が良いでしょう。 地中に積年の灯油が沁み込んでいるかどうかは、地質調査をしてもらうことをお勧めします。結果がＯＫであれば購入されても構わないと思います。 地盤改良については、万一地震が来た時には何の役にも立たないと思ってください。地盤が軟弱なため、その地盤を建物が乗っても不同沈下（いびつに傾くこと）しないように地盤を固めるだけのことです。 因みに拙宅は新築現在工事中ですが、地盤は柱状改良＋鋼管杭（セメントで地中に8ｍ柱を作ってその中心に鋼管杭を挿入したもの）で地盤改良しました。 施行には160万円強掛かりましたが、地震には少し程度の効果しかありません。それはどんなに強固な地盤であっても、断層ずれを起こしたら同じです。 そんなリスクを考えていたら日本中何処に行っても家を建てる事は出来ないので、何処で妥協するかは自分の考えと、建築業者さんとの相談だと思います。 現在の法律では地盤改良（杭打ちも含め）については、その工事を担当する業者に任されています。 ご一考の一助になれば幸いです。
- 参考URL：
- http://www.jiban.co.jp/
お礼
早速のご回答ありがとうございました。 ＞強固な地盤であっても、断層ずれを起こしたら同じです 立地条件が良く、長い間、探していたので非常に迷います。 私のいとこが兵庫県で阪神淡路の被災者でした。 そのこともあり地盤は非常に気になるところです。 大変参考になりました。
地盤改良とは、土を掘って、入れ替えるという意味でしょうか？ 灯油タンクが埋まっていたとしたら、その周りの土には灯油が地中深くまでしみこんでいるかもしれません。 これから長く住んでいる上で健康に害を及ぼす可能性のあるところは避けるべきです。 もちろんタンクは 取り上げているんですよね。 配管等は撤去済みですよね。 何が地下に入っているかはっきりわからない土地。 私でしたらそのような土地の購入は控えます。 不動産も重要事項として告知しているので あとから問題が出てきても 責任は取らないと思います。
補足
早速のご回答ありがとうございます。 ＞地盤改良とは、土を掘って、入れ替えるという意味でしょうか？ その通りです。地盤改良 又は 枕打ちと言ってました。(あくまでも必要であれば) 灯油タンクはすでに撤去済みです。配管等は、まだ聞いてませんでした。 あとは地盤調査で判断しようと思うのですが・・・・ 確かに健康被害がでる可能性が高いですね。もう少し考えようかと 思います。
お礼
再度、ご回答ありがとうございました。 かなり詳しく教えて頂き、勉強になりました。 ＞地盤改良でお金をかけ、土地売却の時には、その撤去費用も負担しなければならないということを、やはり納得された上で決められた方がいいように思います。 あとは地盤調査の業者に任せたいと思います。 必要ないと判断すれば、信用し話を進めようかと思います。 ありがとうございました。