市街化調整区域での土地売買トラブル

質問

市街化調整区域の土地購入を途中で取りやめたことにより、売り主とトラブルになっています。個人間で取り交わした「売買合意書」の効力と、トラブルへの対応についてお聞きします。
　私は、市街化調整区域に住んでおり、公共事業による収用により移転する予定です。「市街化調整区域への移転・新築が可能」と、事前に市や事業者から説明を受けていたので、ある市街化調整区域の土地の購入を地主に相談し、昨年秋に売買の「合意書」を交わしました。（購入金額、支払い方法、支払いの時期を明示）
　しかし、建築申請の準備で、市の建築指導課にあらためて確認したところ、この土地の付近は集落性（５０戸ほど）がなく、収用法対象者でも建築不可と言われました。また、建築許可を検討するにしても、将来的なトラブルが予想され、相当な金額をかけて擁壁をつくるなどして「開発許可」の検査も通さないといけないと言われました。例えば、
・北側道路と見えるところは、実際は他の家の建築上の「通路」で、法的な進入路にはならないこと。
・西側は高さ５メートル近いガケで狭い市道に接しているため、建築上の接道を確保するために、セットバックとガケ地の条例をクリアする擁壁・階段（見積もったところ２５０万円以上）を要すること。・・・
　こうしたことから、当然土地売買の「合意」を取り消せると考え、弁護士と相談して内容証明つきで合意解除の文書を出したのですが、売り主は、「既存宅地で昨年度なら建築が可能であったし、開発許可も必要なかったのに、今さら買わないと言われても困る。」、「収用法により、あなたなら建築できるはずなのに、解除できる理由がない。」と言って責任を求めています。土地売買での重要な情報を知らないままに「売買合意」した書類は、効力があるのでしょうか。また、何らかの賠償が必要なケースがあるのでしょうか。

回答No.4

messe2006jp · ベストアンサー

■法的な観点から。

合意書によって売買契約が成立していたかどうかは、具体的な内容にもよりますので、ここではなんとも言えません。

しかし、仮に売買契約が成立していたとしても、本当に建築が不可能もしくは多額の追加費用が生じるのであれば、「錯誤」（民法95条）の要素の錯誤に当たると言えるため、契約を無効にできるでしょう。

ただし、建築が不可能もしくは多額の追加費用が生じることについて、質問者様に重過失があった場合はこの限りではありません。

■なお、契約を無効にした場合は契約が当初よりなかった事になるため、質問者様は現存利益の返還（民法703条）をすれば足り、相手方に生じた損害を賠償する必要はありません。

お礼

法的な観点からご指摘ありがとうございました。

回答No.3

ayzm

また同じトラブルを起こすつもりですか、一回弁護士に相談しているのですから、その弁護士に最後まで相談したらいいでしょう。
それをまた細かい事情も知らない人から、あれやこれやと聞いたとしても良い回答が得られないでしょう。それより一回相談した弁護士の頼んで解決してもらったほうが良い解決ができると思います。
それをお金を節約しようと、直接交渉しようとすると感情的になって余計こじれる事が多いです。
土地を買うときに、不動産手数料が高いからといって直接遣るからこういうことになるのです。
不動産屋が入ると、買えなくなっても不動産屋に「買わない」と言えば後は不動産屋が全部遣ってくれますから、トラブルに巻き込まれることが少ないです、そのための不動産手数料です。
窓口を広げて話をするから、トラブルが大きくなります、第三者の窓口をひとつにして話をすればトラブルが少なくなります。

お礼

ご忠告ありがとうございます。おっしゃる通りだと思います。現時点では、法的には訴えがないので、これまで弁護士さんの言う通り、直接の交渉はもっていません。今後もその弁護士さんにお願いすることにしています。ご指摘の通り、ここでの御相談も誤解をまねく行為なのかもしれないと思いました。
また、「三者契約」の場合、事業者から不動産屋も含め事前の取り決めをしないように言われていたので、これもトラブルの元でした。

回答No.2

dr_hiroshi

＞市としては、この５月からそれらの要件を厳密に適用することにしたようです。

これについては、コメントのしようがありません。

＞売り主は、「地主に書面でも確認できるので、通行に問題はない」「売り主の通路部分の土地の持ち分をあげるなどの方法で将来的にも通路として確保できる？？」

基準法の４２条（道路）はまずは、市町の道路管理者に「認定道路」であるかどうか確認すべきでした。

＞基本的には事業者である国に、私たちが選んだ土地を提示する形になっていました。

公共事業で三者契約は一般的な契約です。
「事前に市や事業者から説明を受けていたので」にあるように用地買収担当課も国も建築指導課と相談せずに話を進めた？
なんか信じられない。
身近に議員さんがいれば一度相談してみましょう。

お礼

ありがとうございました。
道路付けについては、トラブルのもとなのに、西側で市道への接道ができていると思い、北側の「道路」は安易に考えていました。

回答No.1

dr_hiroshi

わかる範囲で回答します。

＞この土地の付近は集落性（５０戸ほど）がなく、

と

＞売り主は、「既存宅地で昨年度なら建築が可能であったし、開発許可も必要なかったのに、

旧既存宅地制度は５０戸連担が必要ですので、地主の言っていることは間違いです。
ただ、現行１７号基準で「開発許可」はあまりなじめません。
「建築許可」でしょう。

今回の問題点は

＞北側道路と見えるところは
誰から説明を受けたか？

＞公共事業による収用により移転する予定です。「市街化調整区域への移転・新築が可能」と、事前に市や

収用法３条該当で調整区域で許可メニューはありますが、この申請地は誰が選択したか？

参考URL：

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm

お礼

御返答ありがとうございます。
旧既存宅地制度でも５０戸の集落の要件があることは、知りませんでした。一見、立派な「道路」がついていたし、何軒か建っていたので、安心していました。

補足

１　私の市では、既存宅地において「５０戸程度の連続した集落が形成されている」という条件が満たされていなくても、建築されていた節があります。ちなみに、ここ数年でこの地域（市街化調整区域）にはアパート１軒と個人住宅２軒が建っています。
なお、市道との接道はガケ地の下ですから、それらの家の通路も登記上接道しているように見えて、実際上の通路にはなっていません。市としては、この５月からそれらの要件を厳密に適用することにしたようです。

２　北側道路と見えるところは、私たちも調べて３人の家の私有の通路だと認識していました。ただし、売り主は、「地主に書面でも確認できるので、通行に問題はない」「売り主の通路部分の土地の持ち分をあげるなどの方法で将来的にも通路として確保できる？？」との説明をしていました。

３　「申請地は誰が選択したか」との意味をうまく理解できていないかもしれませんが、基本的には事業者である国に、私たちが選んだ土地を提示する形になっていました。国との「三者契約」のメリットを売り主にも説明していました。ただし、合意時点で国が認めていたわけではありません。つまり、私が土地の購入をお願いし、正式な契約に進もうと考えていました。