マンション管理組合って？

質問

マンション管理組合の役割はどんなものなのでしょうか？
また、共有部分の工事などを行う場合、ある程度の住人の合意が必要になったりするようですが、どれくらいの合意なのか、どのように合意を取るのか、教えてください。

回答No.3

noname#65504

日本という国があって憲法と法律があり、都道府県という範囲が限定された部分に自治体があって、更に限定された部分として市町村があり、それぞれ条例を定めることが出来、税金を徴収することができます。

マンションの管理組合というのは、たとえていうと分譲マンションという限定された地域に対する自治体みたいなものです。
管理組合の規約は条例みたいなもので、管理費・修繕積立金は税金みたいなものです。
その他共有部分の使用法に制限をかけたり、共有部分である駐車場の運営なども管理したりします。

一方、日本の法律の原則では、共有物の変更は全員の合意が必要となっています。
でも共有物というのは血縁関係のある人が相続などで手に入れたり、親族やかなり親しい人が行動で購入したようなものが一般的です。

しかし分譲マンションでは専有部分に付随して、その土地と共有部分を全くの赤の他人同士で共有することになりますので、共同購入の意識も低ければ、全員の合意を取ることも非常に難しいです。

そのため区分所有法により、分譲マンションなど区分所有建物では特別に全員の合意ではなく、集会決議により採決して決められるように緩和しています。

先ず基本的に多数決で決めることができるようになっていますし、規約でその比率を決めることもできることになっています。
しかし、共有部分の変更や規約の制定・改正など極めて重要な事項については、本来全員の合意が必要なことですので、単純な多数決ではあまりに緩和しすぎるので、採決の比率を３／４以上としています（重大決議・特別決議などといわれています）。更に建て替え決議については費用も莫大ですのでより慎重になるように４／５としています。

これらは特別決議・建て替え決議は必ず法で定められた手順をもって集会を開き決議しなければならず、手順にミスがあると決議は無効とされることもあります。

なお、原則として特別決議・建て替え決議は集会の決議以外の方法ではできないことになっていますが、それに代わる方法として「文書による全員の合意」によるものが認められています。

この方法が良く、販売時に販売者が購入者全員から同意を得て最初の規約を作るということで利用されています。

３／４以上を必要とする主なもの
共有部分の変更、規約の制定・変更・廃止、管理組合の法人化や法人の解散、規約など違反者に対する措置の請求を訴えること、復旧決議

詳細はこちらのサイトに全て載っていますので、ご確認下さい。
http://www.mankan.or.jp/html/p05_01.html

お礼

ありがとうございます。
大変参考になりました。

P.S.早速の回答にもかかわらず、返信遅くなり、もうしわけありません。

回答No.2

noname#19073

＞マンション管理組合の役割

マンションは一戸建て住宅と異なり、基本的には共用部と専有部からなる1棟（複数棟の場合もありますが）の建物内にそれぞれ各所有者が生活しているわけです。（所有者だけが生活しているわけでもないですが・・）

ですから、所有者は全て組合員となり、組合を通して話し合いや議決を行うのです。
要は共用部の階段や廊下、エレベーターなど（だけでは無いですが）というのは皆の共用のものなので、何をするにも一人の独断で行うことは出来ないということですね。
後から防犯カメラを設置するにしてもそうです。

＞どのように合意を取るのか

色々なケースがありますが、大まかなものとしては、大規模修繕に関しては従来の4分の3から2分の1以上の議決に改正があった様子です。
建替議決は5分の4以上です。

お礼

ありがとうございます。

回答No.1

dr_suguru

＞マンション管理組合の役割はどんなものなのでしょうか？

ひとつの自治会です。

＞共有部分の工事などを行う場合、ある程度の住人の合意が必要になったりするようですが、どれくらいの合意なのか、どのように合意を取るのか

自治会の総会で決めると思います。

建て替えなどは、区分所有法で３／４以上同意ですが。
http://www.houko.com/00/01/S37/069.HTM#s1.8

お礼

ありがとうございます。