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★所有権移転登記の申請時に係る添付資料
今晩は、よろしくお願い申し上げます。 不動産の売買に伴う、法務局に所有権移転登記の登記申請時に、「契約書」も添付しなければならないのでしょうか？ 法務省の以下のＨＰを拝見いたしましたら、下記の資料を添付しなければならないと記載されておりました。 http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-01-04.pdf 登記識別情報又は登記済証（注５） 登記原因証明情報（注６） 代理権限証書（注７） 印鑑証明書（注８） 住所証明書（注９） しかし、同上の「法務省のＨＰ］には登記申請書が別紙１、契約書が別紙2、登記原因情報が別紙3、委任状が別紙4と書かれております。でも「登記申請書」の添付資料は、上記5つの資料です。「不動産売買契約書」を添付しろとは書いておりません。また、契約書を提出するなら、現物でしょうか？写しではないですか？現物を、法務局に提出するのなら、現物は返却していただけるのでしょうか？ また、「登記済証」を添付して登記申請書を提出しろと、法務省のＨＰで記載されておりますが、添付した「登記済証」は返却していただけるのでしょうか？ 登記にお詳しい方、ご教示お願い申し上げます。
- hakuin963180
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質問者が選んだベストアンサー
登記義務者に還付される登記済証に関してはhaku-yさんが既に説明されたとおりです。 売買契約書自体を登記原因証明情報として添付することがあまりないのは、haku-yさんがおっしゃられたとおり、代金完済時に所有権移転の特約が付されているのが通常であり、その場合、売買契約書だけではなく、売買代金を受領した事実を証する書面(通常は、領収書でしょう。)も添付する必要が生じるので(登記原因証明情報としての書面は一種類である必要はない。)、そういった煩雑さを避けるために、別途、「登記原因証明情報」というような書類を作成することが多いと思います。 不実の登記を防止するという登記原因証明の機能を十分に発揮させるために、売買契約書を強制的に添付させるということも考えられます。しかし、日本の民法では、不動産の売買契約は要式行為(書面の作成を契約の成立要件とする)ではありませんので、手続法に過ぎない不動産登記法で、売買契約書の添付を強制することは法体系にマッチしないので、「登記原因証明情報」という書面でもかまわないと言うことになります。また、時効取得が原因の場合、時効取得契約書というのはあり得ませんので、「登記原因証明情報」のような書面によらざるを得ません。
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参考まで 登記済証について 新不動産登記法の適用により登記済証という制度はなくなりましたが、経過規定として旧法が有効となる部分があります。 その中で旧不動産登記法第60条第2項に下記規定があります。 現在は新法旧法が混じり合っている状況であり、「どこの法務局であるのか・前登記はいつ行われているのか」等の事情によりどちらの法律が適用になるのか、また両方の法律を混在して適用するのか、など非常に判断に困る状況です。 ２ 申請書ニ添附シタル登記済証又ハ第44条ニ掲ケタル書面ノ１通ニハ登記ノ目的及ヒ登記済ノ旨ヲ記載シ登記所ノ印ヲ押捺シテ之ヲ登記義務者ニ還付スルコトヲ要ス 但登記名義人カ多数ナル場合ニ於テ其一部カ登記義務者ナルトキハ登記義務者ノ氏名ヲモ記載スルコトヲ要ス 登記原因証明情報について この取扱については地域性があります。 「登記原因証明情報」という書面を作成する地域、「売渡証書」という書面を作成する地域、売買契約書を使用する地域、それぞれ「慣習」があります。 この中で売買契約書を使用する地域というのはまずありません。 なぜなら、通常かわされる売買契約書には「残代金の受け渡し時に所有権が移転するものとする」と記載されており、売買契約書の日に所有権移転が発生するわけではありません。 「登記原因証明情報」としての的確性があると言うためには、「所有権移転」という事実が発生「した」ことを証明する書面である必要があります。 上記売買契約書はこの要件を満たしていないため、登記原因証明情報となり得ないわけです。 従って、決済当日付にて「登記原因証明情報」と題した書面を作成するか「売渡証書」を作成するか、登記用として「売買契約書」と題した書面を作成するか、という手段を取ることとなります。
お礼
今晩は、いつもいつもお世話になっております。 今帰宅しました。これからじっくりhaku－ｙ様のご回答を読ませて頂きます。ざくっと読んでいただきましたが、通常かわされる「契約書」では、済まなくて「登記原因証明情報」が必須だと言う事がわかりました。 補足説明欄で、改めてお礼をいい。感想を述べさせていただます。ご回答ありがとうございました。
補足
ご報告とお礼が遅そくなり失礼いたしました。司法書士さんに願いまして月曜日に出しました。提出資料には、「契約書」はありませんでした。「登記原因証明情報」のみでした。 売主さんや不動産屋さんとの折衝。リフォーム屋さんとの打ち合わせ。「ゴトウビ」だったので支払い金額を、売主さんの口座に振り込むのに、2時間も銀行で待たされて疲れました。昨日は、寝込みました。ということでこの投稿が遅れました。また司法書士さんに、提出資料を確かめることを出来ませんでした。 助かりました。ありがとうございました。理由が良くわかりました。
- buttonhole
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>契約書を今回は、作っておりますので「登記原因証明情報」は必要ないのですね！ 契約書を作成してあるとしても、別紙3のような「登記原因証明情報」を作成して、それを添付することはよくあります。登記原因証明情報として、売買契約書を添付するのか、あるいは「登記原因証明情報」という書面を添付するのかは、まさしく、代理人となる司法書士次第ですから、それに従ってください。
お礼
2度にわたってご回答ありがとうござました。 契約書を作成してあるとしても、別紙3のような「登記原因証明情報」を作成して、それを添付することはよくあります。登記原因証明情報として、売買契約書を添付するのか、あるいは「登記原因証明情報」という書面を添付するのかは、まさしく、代理人となる司法書士次第ですから、それに従ってください。 ＞かしこまりました。司法書士さんに従います。今日、自宅にファクシミリが来てまして、いろいろ指示がありましたが、「契約書」をもってこいとは書かれてませんでした。どうも「登記原因証明情報」が必要な感じです。 ご回答ありがとうございます。
補足
いつも本当にお世話になっております。お礼がいつも遅くなり申し訳ありません。土日も仕事におわれているので・・・・ もうひとつ、buttonhole様教えてください。「登記済書」は「契約書」みたいに写しをつけて、その写しに「原本と相違ありません」と記載しなくても、当然にその所有者に返却すると、buttonhole様はおっしゃておりますが、何か規則で定められているんですか？それとも何か慣習で定まったものでしょうか？ もし、お分かりになればご教示くださいませんか？司法書士さんに知識を増やそうと思って聞いてみたいのですが、なかなかそのような局面にならないようなので！よろしくお願いもうしあげます。
ANo.3です。 ややとげのある書き込みとなっていたことはお詫びします。 ここでは、質問者の主観を元にした質問文「のみ」を判断材料として、回答を行うものです。 一般的な回答になりがちであるということ、及び個別事案によっては「誤りの回答」となってしまうことも往々にしてあります。 勉強されたいという姿勢はすばらしいものではありますが、「ここでの回答が全てであり、正しいもの」という思いこみだけはしないで欲しいと思います。 思いこみがある人に対して説明を行うことは、全く知らない人に対して説明を行うよりも困難な場合があります。 人から聞いた話とは違う、ネットで見たものと違う、と言って、その個別事案とは前提の異なる「常識」を振り回された場合、相手の機嫌をとりながらその誤解を解いて、「正しい認識」に導くことは何度やっても疲れるものです。 まずは、その個別事案について詳しい専門家に直接説明を聞くようにお願いしたいというのが私の気持ちです。
お礼
今晩は、いつもお世話になります。 お礼が遅くなり失礼いたしました。帰宅がいつも遅いので！ その個別事案について詳しい専門家に直接説明を聞くようにお願いしたいというのが私の気持ちです。＞わかりました。
１．登記原因証明情報について 不動産登記法全面改正により不動産登記申請にあたっては「登記の原因を証する書面」の提供が必要となりました。この書面のことを「登記原因証明情報」と呼びます。 売買であるならば、契約書等や売渡証書等、また投機用に作成した「登記原因証明情報」（というタイトルの書面）がこれにあたります。 どれでも可能ですが、何か一つは提供する必要があります。 ２．登記義務者の意思確認のための書面 本人しか持っていないはずの書面等で意思表示の確認を行います。 ・実印及び印鑑証明書 ・登記済証 ３．権利者の実在性を証明する書面 権利者が架空人でないことを証するため、公的証明を添付します。 ・住民票（等） ４．誰かに委任した場合、委任された代理人であることを証明する書面 ・委任状 ところで、司法書士に依頼するのであれば、これらのことは司法書士に具体的にご確認下さい。 文字・文面だけの素人相談室においては、情報不足・誤解等によって誤った回答となることがありますので、くれぐれもご注意下さい。
お礼
今晩は、haku-y様、先日はお世話になりました。お礼が遅くなり失礼いたしました。職場が遠いものでいつも帰宅が遅いので、お礼の投稿が遅くなり申し訳ありません。 いろいろ勉強になります。＜今日、不動産会社の人に電話をして、「司法書士」の方に連絡がつき依頼をしました。「司法書士」に頼めるかわからないので、昨日この投稿を「法律カテ」にいたしました。 司法書士に、住民票を送り、その司法書士さんから、書類が届き、押印捺印すればよいそうです。でも、自分でやろうと勉強したので疑問点を聞こうと思い投稿いたした。ご不快になられたら謝ります。
- echo-sun
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１番回答者様が既に回答されていますとおり。ついでに他に贈与証書。→登記原因は贈与となります。と更についでに。 登記済証←権利書 登記原因・・←売渡証書・贈与証書 代理・・・←委任状 印鑑証明書・・（渡す方の←登記実行で不利になる方）そのまま市町村に登録されている印鑑の印影の証明書 住所・・・（受ける方←（実在の方も含め）登記簿に記載するので）住民票 となります。
お礼
細かい、詳細な説明ありがとうございました。 お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。今、仕事から帰り、お礼を書いております。いろいろ勉強になります。「登記の本」も買ってきました。
- buttonhole
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登記原因証明情報というのは、そのようなタイトルの書面という意味ではなく、売買による所有権移転でしたら、売買よって所有権が移転したことを証する物という意味です。通常は、別紙2のような売買契約書(特約で所有権移転時期を売買代金完済時となっていれば、その他に売買代金の領収書も必要)が登記原因証明情報になります。しかし、売買契約書を作成していない場合、あるいは作成してあったとしてもそれの代わりに、別紙3のような書面を作成して、それを登記原因証明情報とすることが可能です。 >契約書を提出するなら、現物でしょうか？ 原本が必要です。ただし、原本のコピー(コピーには「これは原本の写しに相違ない」旨の奥書と原本還付の請求者の氏名を書いておく。)と原本を添付すれば、登記完了後に原本は返還してもらえます。 なお、別紙3のような書類は、その登記申請のみにしか使用しない書面なので、原本還付請求はできません。別紙2のような売買契約書は、その登記登記のみに使用する書面ではないので、原本還付請求は可能です。 >添付した「登記済証」は返却していただけるのでしょうか？ 原本還付の請求をしなくても、当然に登記義務者に還付されるものです。
お礼
今晩は、buttonhole様。私は、昔このカテでお世話になったことが、あります。この度もお世話になります。 契約書を今回は、作っておりますので「登記原因証明情報」は必要ないのですね！ありがとうございました。また、＜添付した「登記済証」は返却していただけるのでしょうか？＞原本還付の請求をしなくても、当然に登記義務者に還付されるものです。 勉強になりました。
お礼
補足要求に懇切に答えていただきありがとうございました。結局、引越しやお金の支払い等に追われ、司法書士さんにいろいろ聞けませんでした。 でも今回勉強した事を、糧にいつの日か自分で「登記」をやりたいと思います。buttonhole様のお答え、良く理解できました。ありがとうございました。 追伸・・・お礼が遅くなり失礼いたしました。疲れて、昨日は突っ伏してしまいました。