【専任契約を解除するについて】

質問

以下にお詳しい方、ご回答お願いします：

今回、売主さんと専任契約を締結する不動産屋さん（Ａ社とします）から、中古マンションの案内を受けました。銀行の仮審査の書類を提出する予定の日（内見から１週間後）に

☆突然、Ａ社から「売主さんが、他の業者にしたいと言い出していて、売主さん・Ａ社との専任契約は解除する。解除については、売主・Ａ社間で書面の取り交わしはなく、違約金等も売主さんにには請求しない。他の業者にするのは、他の業者の方が売り値が高い為・・・」との説明があり、物件の契約が出来なくなってしまいました。

質問：不動産業界では、上記は当たり前の事なのでしょうか？事情はともあれ、専任契約も契約ですから、解除するには、書面の確認が必要と思われますが、業界の通例では、書面は無いものなのでしょうか？

回答No.3

noname#65504

質問の趣旨とははずれるかもしれませんが、

>専任契約も契約ですから、解除するには、書面の確認が必要と思われますが、業界の通例では、書面は無いものなのでしょうか？

日本の法律上、通常契約に対して文書化は義務となっていません。契約は口答で成立することになっています。

ただし、土地・建物の売買・交換に関する媒介契約については宅建業法で文書化が義務になっています。
ちなみに賃貸の媒介については義務が課せられていません。

また、不動産取引の契約に関しても文書化は義務になっていません。
ただし、宅建業法第３７条により定められた事項については、契約成立後遅滞なく交付することが宅地建物取引業者の義務として定められていますので、この書類（第３７条書面と呼ばれる）を契約書代わりに用いることが一般的なようです。

以上のように契約については特殊なものを除き、文書化は必要ないことになっています。
（この他、重要事項説明は文書化が義務となっていますが）

媒介契約をする際には文書化が義務となっていますが、解約に関しては明示されていないので、法律上必要とは断言できないと思います。

なお、国土交通省のガイドラインの「解約」に関する記述では、相手側に問題がある場合は解除できるとなっていますし、「特約」として、媒介契約で定めていないことについては、両者が協議して定めることができるとしています。ただし、顧客側に不利な条件は無効とするとなっています。
記述はそれだけで、文書の交付については記載されていません。

賃貸契約については先に述べたように義務になっていませんが、やはり契約の安全性から文書化するのが望ましいとなっています。しかし実際は文書化しないケースが多いです。同様に法で義務となっていないものについては、行われていないのが普通ではないでしょうか？

なお、ガイドラインには「違約金」については、他の業者などを利用し、契約した場合についての業者の請求権を認める記述が書いてあります。

この記述から判断すると、Ａ社は違約金の請求ができる可能性がありますが、それを放棄することは売り主に不利な条件にはなりませんので、協議の上で決めたことなら有効です。

＞他の業者の方が売り値が高い為・・・」との説明があり、物件の契約が出来なくなってしまいました。

このケースでは、業者の変更という事項が絡んでいるので複雑になっていますが、まだ契約が完了していない段階ですので、他に高く売れる可能性が出てきたので、売り主が今まで提示していた価格では売らないといった場合と同じ状況と考えれば、一般的な価格交渉の末の破談と同じように見えると思います。

お礼

semi-zzzさま、毎度お世話になります。

素人の質問者（＝私）が伝え切れなかった部分を補いながら、丁寧なご回答を頂きました。

有難う御座います。またよろしくお願いします。

回答No.2

sayakaslaw

基本的に媒介契約は、依頼者の申し出によってのみ、有効期間の延長、更新することが出来、業者の方から、申し出て、更新することは、出来ません。依頼者があなたとはもう、取引しないと言えば、そこで、ＳＴＯＰです。

　ただ、期間内の専任契約の解除は、あまり聞きませんね。まして、お客が付き掛けている、商談中な訳ですから。「あなたには、任せられない」といわれてしまえばどうしようもない、というのが業者の意見です。ただ、商談中にというのは、すごく、珍しいことだとは、思いますよ。

　価格についてですが、宅建業者が価格について、意見を述べる時は、依頼者の希望価格より高い、低い、に関わらず、きちんとした、根拠を明示しなくては、いけませんし、あくまで、売主の意向が重視されます。なかなか、売れなくて、価格を下げるなら、なおさら、きちんと納得をしてもらわなければ下げれません。業者と依頼主の間で何か納得のいかないこと、または、依頼主のほうで、業者に対する不信感が生まれたのでは、ないでしょうか？信頼関係があれば、価格を高くして欲しい。で、済むことのように思えますが。

　ただし、その業者に任せておいてもなかなか、売れず価格は、下げたくない場合、他の業者に任す。または、価格を下げて、一般媒介契約にして、オープン物件（多数の業者に依頼する）にすることは、よく、あります。

　売買の時、専任媒介契約の場合、解除に関する、罰則の取り決めは、ないと思います。罰則があると、依頼主の方に、あまりにも不利な契約となるからだと思います
　業者は、仲介手数料が入らないだけで済みますが、依頼主、売主は、それでは、すみませんから。あくまで、依頼者に依頼して頂いて、取引を優先的にさせていただく。まかせて頂く。といった、契約ですから。契約の解除は、三下り半を付きつけられたようなもんです。あんたでは、駄目。まかせられない。ということだと思います。

　なんだか、いろいろなことが、ありますね。前回は、ともかく、今回のケースは、すごく、まれなことだと、思いますよ。商談中な訳ですから。どういった、経緯でこんな風なタイミングで解除になるのか？きちんと密に連絡を取って、意思の疎通があればこんなことになるのかなぁ？と思います。いろいろなこと続きですが、普通は、まきこまれるようなことでは、ないと思います。

　一度、しきりなおしされては、いかがですか？
家を買うということは、一大事なことだと思います。縁のものでもあると思うのです。本当によい物件にめぐり逢って、スムーズに進み、前は、なんだったんだろう？と思われるかもしれませんよ。
これこそ、本当のおせっかいですが（苦笑）。

　よい物件、よい売主、よい業者に出会えるとよいですね。がんばってください。

お礼

sayakaslawさま、毎度ご丁寧に有難う御座います。
今回の専任契約の解除は、ＨＰに情報を公開してから、わずか１週間です。確かに、こちらからの金額の提示は、表示価格よりも下回ったものでしたが、申し込みもしていない段階でした。

Ａ社に決める際、複数の業者さんに相談した上で、Ａ社に決めたそうです。今回の解除は、その時の他業者にしたとの事。

素人ながら、めずらしい感じがしております。

☆☆☆

文末の励ましのお言葉、痛み入ります。毎度の事ですが、親切なメッセージ有難う御座います。

回答No.1

m_inoue

業界と言うより、契約ですから双方が納得さえすれば構わないと思いますよ

どちらかが一方的に解除するなら問題でしょうが当事者同士が同意すればなんでも有りでしょうね

これは全ての契約に共通だと思います

貴方と業者又は売り主との間の関係は別の話ですね