住宅ローン控除と錯誤抹消登記と真正な登記名義の回復について

質問

(1)去年の夏にマイホームを購入しました。その際、妻を連帯債務者としてローンを組む予定で銀行に出向いたのですが、申し込みの場で「妻を連帯債務者とするとローン手数料が倍になるので連帯保証人にすればよい。所得税のローン控除はそれでも二人とも受けられる」、という宅建業者の言葉を信用して妻を連帯保証人としてローン契約をしました。二人でローン控除が受けられることを前提に購入した土地建物の登記も持分を2分の1ずつとしました。しかし、連帯保証人ではローン控除は受けることができず、結局私の持分の2分の1に相当するローン控除しか受けられないことが判明しました。宅建業者も完全に勘違いしていたとのことでした。このような場合、今から当初の共有の登記について錯誤抹消登記を行い、さらに真正な登記名義の回復で私が全ての持分を取得するようにすれば、ローン控除は全額受けることができるのでしょうか。
(2)1日でも時間があれば宅建業者の言葉を鵜呑みにせずに調べることもできたのですが、ローンの契約の場であり、宅建業者もまちがいなく二人ともローン控除を受けることができると断言したことから、このような事態に至ってしまいました。ローンの借入額がかなり大きいことから妻のローン控除が受けられないとすると10年間で100万円以上の差がでてきます。
仮に登記を変更することによってもローン控除が適用されない場合は、宅建業者に対して少額訴訟を提起することも考えております。このような場合、宅建業者に対してローン控除相当分の金銭を支払いを請求する目的の少額訴訟を提起して勝てる見込みはあるのでしょうか。ちなみに宅建業者が連帯保証人でもローン控除の適用があると話したことを証明する書面等は全くありません。

回答No.3

hide2728

持分が関係のないと申し上げたのは今回の場合はということなので補足します。

回答No.2

hide2728

専門家といっておきながら勉強不足でうろ覚えですから申し訳ないのですが、住宅ローンに伴う所得税の特別控除は債務者しか受けられないので、債務者ではない奥さんは受けられません。持分は関係ありません。金融機関は債務者に対してしか残高証明を発行しませんから、保証人でしかない奥様に残高証明は発行できず、税金の控除の申請の段階で必要な書類を完備できないわけですから、持分をいじろうが論外だと思うんですけど。住宅ローンが連帯債務の場合は、残高証明にその旨注記しますんで、それを見れば税務署の人もわかると思います。あと、質問者様が住宅取得時に購入資金をすべて質問者様単独で用意されたとすれば、取得資金を一線も出していない奥様を持分登記されたことで質問者様から奥様への財産の贈与にあたり贈与税の対象になってしまうのでは?住宅取得時に奥様も自己資金を出されているのであれば、逆に今質問者様単独の所有物にすることで奥様から質問者様への贈与になってしまうのでは?そもそも資金調達の段階で手続に問題があるので、いまさらどうにもならないと思います。

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/1210.htm

回答No.1

walkingdic

時間がありませんが、今年３／１５までに持分を変更すれば認められます。
つまりこのままでは贈与になるので変更する必要がありますが、この申告期限が３／１５だからです。

一応登記の場合には一度登記すると原則は変更しても無効なのですが、国税庁通達によると申告期限の３／１５までに登記を変更すれば認めるということです。
下記の通達の５番をご覧下さい。（他にも色々あるけど面倒なので一つだけ）
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/951/01.htm

不動産業者との損害（登記費用など）については御質問者の過失もあるので、認められるとしても過失相殺されるでしょう。
まだ確定していない減税の恩恵については訴訟でというのはなじみません。損害額がはっきりしませんので。

お礼

walkingdicさま、
ご回答どうもありがとうございます。

仲介業者と話をして、登記変更に伴う費用と手続きは仲介業者側で行っていただくことになりました。

仲介業者曰く、今年からの税制控除が受けられるかどうかは確認中とのことです。

また、銀行のほうで妻を連帯債務に変更できるかどうかは確認中で、その際の税制控除も確認中とのことです。