中古住宅 契約後に不具合が見つかった場合の対応

質問

初めまして。

僕の妹の事なのですが、中古住宅（築２１年、個人名義）を仲介業者を入れて９月に購入・契約しましたが、リフォーム中に

(1)リビング床の傾き（修理に４００万近くかかるらしい）
(2)リビングサッシの開閉不良
(3)基礎立ち上がり部のクラック
(4)雨漏り跡

を発見し、仲介業者に連絡しました。

すると、担当者より　ＪＩＯ日本住宅保証機構の点検報告書（１７年７月点検）のコピーを渡され、「契約後すぐに渡しませんでしたか？」と言われました。ですが・・・そんな報告書は見せてもらった事が無く、その旨を伝えると「ポストに入れたはずです」との事でした。

一応、仲介業者の担当者を呼び協議したとの事ですが、担当者の発言に曖昧な点が多く、２点３点します。

「重要事項説明書」には、住宅については現状渡しとなっており、売り主の瑕疵は免責と書いています。瑕疵担保期間もありません。
（売買契約書には、売り主がその事を隠していた場合は責任を負える様には書いています。）

また、売買契約書？には、売り主がチェックする住宅の状況項目がありますが、そこには「住宅の傾きはありません」「雨漏りはありません」などにチェックがしてあり、不具合は一切無いようになっています。

こちらとしては、契約時に聞かされていなかった事が判明し、「だまされた感じ」と、担当者の対応に怒りを感じているようです。

ただ、引っ越し等の準備も整っており、契約解除等はしたくない様で、損害賠償の請求等を考えているようです。

こういう場合、どういう対応方法がありますか？。
また、損害賠償等を請求するなら「だれに、どの程度」できるのでしょうか？。

よろしくおねがいします。

回答No.1

syuitilwo · ベストアンサー

不動産売買で良くあるトラブルですね。
以前不動産屋に勤務していた事があるので何か参考になればと思います。
まず基本的にＪＩＯ日本住宅保証機構の点検報告書（１７年７月点検）の様な重要な書類をポストに入れただけ、と言うのは宜しくない行為ですね。これだけ重要な書類は契約時に手渡しが望ましいでしょう。
ですがそれ以前に売買物の情報を契約後に渡すなんておかしいですね。詳しい情報は契約前に公開した方が後々のトラブル回避になる訳ですからね。

『住宅については現状渡しとなっていて瑕疵は免責』となっている様ですが、引渡し前までは売主に管理責任があり、雨漏りの様な物件に対する価値の低下が著しい事象を見逃し、尚且つ事前説明が無かった。訳ですから、引渡し以後雨漏りが起きたと証明されない限りなんらかの責任は発生すると考えるのが無難ですね。特に目に見える雨漏りの様な現象を見逃した（逆を言えば床下等の目に見えない箇所は難しい）事は重要視されると思います。
ですが、厳しい言い方をすれば落ち度はあったかもしれないが、これで良いと引渡しを受けた『事実』が売り手側の主張であり、責任は無い部分でもあります。
なので、和解策を協議して修理費用の何割かを出してもらうのが妥当だと思います。

損害賠償を請求するならば売り手に「不具合は一切無い」状態に戻す工事費用と修理工事に伴う入居期間延長の費用等、被る被害の被害額が請求額になります。（明細書や領収書をしっかり保管して置きましょう）
また、仲介業者には仲介した責任として、この問題が速やかに解決するように売り手との連絡取りや書類の作成とかをして頂きましょう。

お礼

回答ありがとうございました。仲介業者にそれなりの誠意を見せて頂き、なんとか和解できたようです。

補足

回答ありがとうございます。重ねて質問したのですが、仲介業者に責任を求めるのは筋違いなのでしょうか？。

回答No.2

noname#20102

＞売買契約書？には、売り主がチェックする住宅の状況項目がありますが、そこには「住宅の傾きはありません」「雨漏りはありません」などにチェックがしてあり、不具合は一切無いようになっています。

ここが争点になります。
通常、契約時のチェック事項で「(瑕疵は)ない」と申告
している場合、売主はきちんと確認したのに「瑕疵は
ない」と断言しているのですから、瑕疵があった場合は
虚偽の申告をしたことになります。

(逆に、瑕疵があったことをチェック項目で申告して
いた場合は、買主は納得して契約をしたことになり、
その瑕疵については保障を求められません)

ただし、売主が虚偽の申告をして契約をした・・・と
いう場合でも、買主がその瑕疵を発見したのがいつなの
か、が問題となります。
通常は引渡しのときに売主買主両者立会いのもと、よく
確認します。
そこで瑕疵を見つけられずに引渡しを受けたのならば、
もう買主は納得して受け取ったことになります。
それが現状渡しなのです。
瑕疵担保責任が約定にないならば、もうその引渡し時に
確認するしかありません。
それに、
＞(1)リビング床の傾き（修理に４００万近くかかるらしい）(2)リビングサッシの開閉不良
(3)基礎立ち上がり部のクラック
(4)雨漏り跡

これらは引渡し時の数時間で見つけることはできたはず
です。それを怠ってしまった以上、あとから売主側の
責任を主張するのは困難です。

引渡しを受けたあとは買主のものですから、それから
瑕疵や不具合が発見されても、「引渡しのあとにできた
不具合」と判断されても仕方ないのです。
買主が使用したりリフォームしたりしたらなおさら、
売主側に責任を求めるのは難しいと思います。

以上は、私が中古住宅を購入した時に、引渡しの注意点
についてよくよく仲介業者に聞いて確認したことです。
質問者さまの場合、売主や仲介業者に損害賠償を求める
のは難しい状況のように思います。

ただ一点、引渡しの時に売主買主が立ち会って確認する
ように、仲介業者がお膳立てしてくれませんでしたか？
それがなかったなら仲介業者が責めを負うべきかもしれ
ませんが・・ただこれも、納得して引き渡しを受けて
しまった以上、買主の方が立場は弱いと思います。

お礼

回答ありがとうございました。仲介業者にそれなりの誠意を見せて頂き、なんとか和解できたようです。