管理委託費の内訳について

質問

分譲マンションに入居し、まもなく始めての管理組合の総会が開かれ、議題のひとつとて管理会社への管理委託契約の承認があります。承認＝契約となると思うのですが・・・

総会資料の中に、委託費の月額内訳として
１．事務管理業務費
２．管理員業務費
３．カウンターサービス業務費
４．建物・設備管理業務費
５．一般管理費
６．管理手数料
７．消費税額等

が、それぞれ○○円と明記されています。
内訳とするには少々大雑把なように感じるのですが、こんなもんでしょうか。それとも、総会でもっと細かな内訳詳細を提示してもらうべきでしょうか。

またそれぞれの費用または委託費自体がが適正価格なのか確かめたいのですが、参考になる本、サイト等がございましたらご紹介いただけると助かります。宜しくお願いいたします。

回答No.2

st_tail · ベストアンサー

No.1の方に補足します。
カウンターサービスがある事から、かなり大規模なマンションでしょうか。ある程度の大規模マンションと言う前提でお答えします。

さて、４の建物設備管理費ですが、マンションでは一般的に、以下のような点検、検査が必要です。
１．消防設備点検（外観機能点検　６ヶ月に１回、総合点検　１年に１度）
２．建築設備点検(年１回）
３．特殊建築物定期調査(３年１回）
４．簡易専用水道定期調査(年１回）
５．貯水槽清掃（年１回）
６．昇降機定期調査
上記は、いずれも法に定められていますので、やらなくてはなりません。
これ以外に、生活上必要なものとして、
１．日常清掃(毎日、通常は管理員＋清掃員が行います）
２．定期清掃(月１回とか、業者を入れて清掃を行います。）
３．排水菅清掃(通常１～２年に１回）
４．植栽管理(年１～２回）
５．エレベーター点検(法定点検は年１回。その他に遠隔監視がついていれば３ヶ月に１回程度現地の点検）
６．立体駐車場定期点検(３～４ヶ月１回）
７．浄化槽清掃(ディスポーザーがついている場合）
８．給水設備点検(ポンプ等のチェック、頻度等は設備によって異なります。）
等があります。

これらは、４，５の中に入っているはずですので、これらの実施頻度と値段を出させてください。ここまでは、絶対に出させる必要があります。でないと、ぼったくられていてもわかりません。

で、適正価格ですが、こればかりはマンションの設備によって大きく変わってきますので、はっきりしたことは言えません。たとえば、地下に立体駐車場があれば、ハロゲン消化装置等もあるでしょうから、消防設備点検費も高くなります。先に挙げたような点検は、インターネット等でも業者はいくらでも探せますので、見積もりをしてもらってもよいでしょう。

ただ、これらの業者の数字まで下げろ、と言っても、それはちょっと無理でしょうね。それらの業者の数字は、純粋に作業のみ、実施がきちんとされているかどうかは、誰かがきちんと監理しなくてはなりません。
理事会がそれをできるのであれば、各個発注として費用を下げることができるでしょう。
理事会ではそこまで見切れない、と言うのであれば、その分の手間賃込みで管理会社に任せるのもひとつの方法です。管理会社をきちんと理事会が管理していればいいのです。

マンションの管理というのは、難しくは有りませんが、煩雑を極める仕事です。楽しき我が家に帰ってまで、余分な仕事をしたくない、と言うのは偽らざる気持ちだと思います。ですから、監視を怠らずに、必要なところは管理会社に任せる、と言うのは、ある意味現実的な落としどころではないかと思います。

管理会社はマンションにとって「敵」では有りません。管理組合とパートナーを組んで、建物と居住者の生活を守るための存在です。よく、管理会社を悪者扱いする論調を見ますが、これは管理組合にも決してプラスにはなりません。任せるところは任せ、きちんと報告をさせる、と言う基本的なことを守れば、管理会社は有能な味方になります。

がんばってください。

お礼

丁寧なアドバイスありがとございます。
これから管理組合も発足していくわけですが、管理会社とよきパートナーとなれるよう、住人のひとりとして見守りつつ、言うべきところは言っていこうと思います。

回答No.1

rczd

項目としてはだいたいこんな感じです。あと清掃費、植栽費があるのが普通と思います。

この中で（特に４．の建物・設備管理業務費）は明細を出させないといけませんね。

初年度（ですよね？）の契約は何もできないのが実状でしょう。役員に立候補して、次年度か次々年度以降バンバン下げましょう。正直、言ったモノ勝ちです。

指標についてはマンションの個別性がありますので、一概には言えませんが、参考ＨＰの「管理費徹底削減特別レポート無料送付」で資料をもらってご覧になってください。また「管理費・修繕積立金の自己診断」にはざっとした総額での指標があります。

参考URL：

http://www.lean-management.com/

お礼

ご回答恐れ入ります。
今回が初めて、初年度の契約となります。
ＨＰを参考に管理組合の方と活動していきたいと思います。大変参考になりました。ありがとうございました。