新築住宅の建物の登記と費用について

質問

お世話になります。ご教授よろしくお願い致します。来月（１月）なかばに新築住宅が完成し、引き渡し予定なのですが、工務店さんから登記はどうしますかと言われました。工務店さん経由だと１５～１７万円くらいかかるといわれました。
土地は今年の３月に妻が競売で落札し、登記も済んでおり不動産取得税も納付済みです。建物の購入資金２６５０万円ほどは、住宅ローンを使わず自己資金で調達するため（そのため土地家屋調査士・司法書士の費用をも少しでも節約したいのですが）抵当権の設定などは必要ありません。１８年３月末までに登記をすると、いろいろメリットがあるとの情報も耳にしました。
このような事例の場合、建物の表題（表示）登記と保存登記が必要なようですが、自分ですることができるでしょうか？土地家屋調査士や司法書士に依頼する場合に比べて、どのくらい節約することが可能なのでしょうか？費用対効果を考えた場合、専門家に依頼するべきでしょうか？表題登記だけ専門家に依頼して、保存登記を自分で行った場合（現実的にはこれが一番無難かも）はどれくらい節約できるものなのでしょうか？あと、私一人の名義で登記するのと、妻との共同名義（持ち分は２０：１）で登記する場合は、登記費用や専門家の報酬等に違いがあるものなのでしょうか？ご教授よろしくお願い致します。

回答No.6

kumaTaka

私は６年ほど前に新築したときに自分で建物の表示登記と保存登記をやりました。
登記とは何の縁もない会社員でしたが、コスト削減のため思い切ってやってみました。結論から言えば、それほど難しいものではなかったと記憶しています。
費用は申請に関する手数料と税金、それに交通費だけで、詳しい金額は忘れましたが業者などに頼む場合の１／４とか１／５で済んだと思います。

登記関係の入門書を図書館で借りて基礎知識を学び、ネットで建物登記の体験談を読んで素人が登記する際の注意点や情報をもらいました。

申請書はワードで作りました。
これはエクセルでも他のソフトでも使い慣れているものがあれば、それで簡単に作れると思います。
図面は製図の経験などありませんが、素人が最大限努力できるレベルでクリアしました。

表示登記と保存登記それぞれ申請１回で問題なく通りました。法務局へは一度公図閲覧と申請方法の相談に行き、その後申請・受け取りで４回の、都合５回行きました。

費用対効果については人それぞれだと思いますので何とも言えませんが、私の場合それで１０万円以上節約できたので満足していたように思います。確かに少々面倒くさかったような気もしますが…。

共有名義に関しては、妻の印鑑証明を取るのが余計な費用だっただけだと思います。

回答No.5

shorun

>自分で表題（表示）登記・保存登記をしたという方の体験談を聞くことができたら嬉しいですね。

あなたの新築家屋を管轄する法務局で親切に教えてくれますから、ご自分で簡単にできますよ。
ただし、何を指導受けなければならないか問題点を自分で列記しておくことです。
何を聞けばよいのか解からずに行っても何も理解できません。
先ずは、書店で登記関係の本を立ち読みして見てはいかがでしょう。
建物図面と各階の平面図を書き各階の床面積を計算することが出来そうだとおもったら、法務局に相談すればご自分で必ず出来るようになります。
１００点満点までの相談(待時間を含む)回数延べ時間と自分の日当・交通費を無視すれば、２万円前後で可能だと思います。

回答No.4

patent123

＞建物の表題登記について

下記サイトによると、不動産登記法は、建物を新築したときは、1ヶ月以内に建物の表示登記をする義務を定めているようです（同法93条1項）。もし、違反した場合は、10万円以下の過料処分（行政上の罰金）です（同法159条の2）。

http://www6.ocn.ne.jp/~wacho/hyouji_touki_QA.html

表示登記には、建物の図面も必要なので、専門家でないと難しいのではないでしょうか？　（ただの想像です）

＞建物の保存登記について

登記申請書等を管轄の法務局に提出するだけですので、難しくはありません。ただ、慣れていないでしょうから、面倒かもしれません。

登記申請書の書式は、例えば、司法書士受験生用の不動産登記の書式についての本などを買えば、分かります。

所有権移転を目的とする登記申請書などは、法務省民事局の下記のサイトに様式が記載されています。

http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

保存登記も様式は似ています。

法務局に相談所がありますので、そこで教えてくれます。

＞登記の名義人
建物の保存登記の名義人は、建物の購入にお金を払った人と一致させます。

質問者さんが全て建物の資金を出した場合には、質問者さんのみにします。質問者さんが、１９／２０の資金を出し、奥様が、１／２０の資金を出した場合には、その割合で共有名義で登記します。贈与税がかかるのを防止するためです。

＞共有名義と登記費用

登録免許税は、名義が単独か共有かでは変わりません。

司法書士の報酬は、名義が単独か共有かで変わらないと思います。ただし、司法書士の報酬は自由化されたので、その司法書士の考え方、料金体系しだいです。

司法書士、報酬で検索すると、相場は分かります。

お礼

そうですか、罰則規定がある法律が存在するのですか。とすると、後は、自分で登記することにより、専門家への報酬部分を節約することができるのかどうかということになりますね。少し調べてみたいと重います。自分で表題（表示）登記・保存登記をしたという方の体験談を聞くことができたら嬉しいですね。アドバイスどうもありがとうございました。

回答No.3

dr_hiroshi

＞固定資産税の軽減措置（１２０平方メートルまで半額）と不動産登記の登録免許税・不動産取得税の軽減措置があるとのことでした。

固定資産税、不動産取得税ともに軽減措置は、未登記でも受けれます。

時限立法の登録免許税はどうせ３年また延長されますよ。

お礼

そうなんですか。固定資産税、不動産取得税ともに軽減措置は、未登記でも受けられるのですか。てっきり登記をしないといけないものだと思っておりました。アドバイスありがとうございました。

回答No.2

nik650

わが家も新築したときに１０数万円払いましたね。
でも登記ってこの家の持ち主が誰のか！って証明
するものですから、まさか、赤の他人がこの家は
俺のだ！なんて突然言ってきてお前ら出て行け！
なんてもめることはないと思いますが何があるか
解らない時代です。一応登記はしておいた方がい
いのではないでしょうか？

俺は親父が亡くなったときの名義変更は自分でや
りました。面倒でしたが何回も登記所に足を運ん
で教えてもらいました。

新規での登録もご自分でネットみてやり方勉強す
るなり登記所に聞くなりすればご自分でもできる
と思いますよ。

一軒を登記するのですから持ち分によって金額変
わっても困りますが、土地ならなら共有で１０人
２０人なんてザラですので人数が多くなれば手間
も増えます。なので持ち分の人数によっては多少
割高になるのかもしれませんね。

でも家ってたいてい妻との共有名義じゃないです
か。だから２人くらいなら１人と同じ金額でやっ
てくれそうに思いますが。

お礼

アドバイスありがとうございます。できれば登記はしたいのですが、なにぶん予算ギリギリで建ててしまったもので、正直厳しいものですから…。後に回すか、でも軽減等の措置が３月までなら無理した方がよいものやら…。

回答No.1

dr_hiroshi

自己資金１００％でしょ？
登記する必要がありません。
※登記が必要＝借金がある＝金融機関が第三者に対抗するために保存登記まで要求する、です。
本体、不動産登記法の違反になりますが、なにも問題（税務署対策、固定資産税対策）にはなりません。

１６年に住宅を新築しましたが、未登記です。
今後もする予定すらありません、自己資金１００ですから。

＞１８年３月末までに登記をすると、いろいろメリットがあるとの情報も耳にしました。

借金がある場合じゃない？
借り入れ無しで、自己資金１００％で建築できたのがメリットでしょ？

＞私一人の名義で登記するのと、妻との共同名義（持ち分は２０：１）で登記する

固定資産税の家屋評価の時に新増築届けを税務課に共有で届けを出せば済むことです。

お礼

早速のアドバイスありがとうございます。無理してすぐに登記する必要はないということなんですね。ただ、１８年３月までのメリットとして、固定資産税の軽減措置（１２０平方メートルまで半額）と不動産登記の登録免許税・不動産取得税の軽減措置があるとのことでした。登録免許税・不動産取得税については詳しくわからないもので。