ハウスメーカーが住宅性能評価を避けたい感じが見えるのですが・・・

質問

今度、千葉で家を建てるものです。ネットでは非難、賞賛ともにある地元系パワービルダーさんに、建築条件付の家を建ててもらおうと思っています。万全を期すべく、住宅性能評価を実施しようとしたら、
パンフレットに「実施します」と明記してるのに、
「殆どやる人はいない」とか「費用もかかる」とか、露骨ではないにしろ、やりたくない気持ちが伝わってきます。
どうも、パンフレットで謳っておきながら、体制が取れていないように感じます。
なお、以下の費用がかかると言われておりますが、妥当でしょうか。

(1)依頼料（検査・審査料）：ハウスプラスに１０～１５万
(2)構造計算費（外部に依頼）、図面作成費：４５万
設計の人曰く、「大手さんのように、体制が取れている会社であればかからないのだが、うちはかかってしまう」
このハウスメーカーさんは、普段は構造計算などはしないということでしょうか？この４５万は高くありませんでしょうか。項目・費用ともに妥当ですか？
(3)住宅性能評価9項目の内の、躯体・構造の強化費用：１０～１５万
構造材を補強して、最高評価（確か・・・）まで、持っていくそうです。

ここまでで、７５万かかります。残り8項目において、全て最高点までいかなくても、そこそこの評価をしてもらうために、グレードアップしてもらうと、２００万円くらいいきそうです・・・。
元々、坪単価４０～４５万円（建坪は４５坪前後）程度なんて、最低限の基準は満たしているものの、住宅性能評価を受けるとなると、そもそもハードルが高いと考えるべきでしょうか。
このハウスメーカーさんには、現在の仕様で、住宅性能評価の各項目において、どの等級に該当するか、分かる範囲で教えてくれとお願いはしているところです。なお、一部の項目は外注しないと、該当レベルがわからないとも言われております・・・。このような対応はこの業界では普通に有り得るのでしょうか。

回答No.28

pipirice

ご無沙汰しています。
契約は白紙に戻されたということで、若干安心したというのが本音です。事前に軟弱地盤と分かっている土地の購入はお勧めできかねます。ただ、立地条件が良いのでどうしてもここでないと、という場合は、軟弱地盤対策を万全にし、建てるという選択がベターなのでしょう。
そして、毎回沢山のお礼ありがとうございます。こちらこそ勉強になりました。ありがとうございます。特に各団体の保証内容の違いは細かく整理がつきました。余談ですが、この間に（財）住宅保証機構は地盤保証をやめたようです。今やメジャー所だとJIOのみが地盤と建物の保証をセットでしているようです。一応参考までに。
では、また何かありましたら書き込み願います。この板残しておいていただければ、投稿が即分かるのでありがたいです。
高いお買い物ですので、慎重に越したことはありません。税金や金利、自治体の補助金など情勢の変化も気になりますし、そういった面からも今は買い時のようですが、納得出来るものを購入してください。

お礼

pipirice様

ご返信いただき有難うございます。
また、新たな情報をいただきまして大変恐縮です。
お言葉に甘えまして、新投稿の際には本板でご連絡申し上げます。
この度は本当に有難うございました。

補足

pipirice様

ご無沙汰しております。dotoushiroでございます。
その後、色々ありまして、都心に近いところにマンションを買おうかと思っているのですが、その敷地は５０年ほど前には貯木池で、５０×１００ｍはありそうな巨大なものだったようです。
しかもその敷地以外に、貯木池は点在しています。
このような場所は問題でしょうか。
ちなみに、この場所にはその後自治体の施設が建ちましたが、取り壊され、今はまさにそのマンションの基礎工事が始まったばかりです。
マンションの所在する区は都心には近いものの、南半分は比較的最近の埋立であり、マンション自体は北半分エリアに位置しますが、この北エリアも全般的に地盤は軟弱と思われます。
このマンションはせめて免震ならよいのですが、耐震＋制震です。
こんな地盤のマンションは止めたほうがいいでしょうか。
貯木池の深さはわかりません。
もう、お分かりかもしれませんが、このエリアは、木○・東○町と言われる地区です。
そのような軟弱地盤であることは当然ディベロッパーも知っているはずだから、十分な地盤補強をするはずというのは甘い認識でしょうか。

回答No.27

pipirice

土地契約の条項の一部において合意にいたらない点がありということでしたが、解決したのでしょうか。土地契約に関しては、道路や境界位置が様々で複雑なことがありますので、書き込みが長文になりご面倒なら結構ですが、一応、宅建主任者の資格も持っておりますので、もし分かることでしたら、アドバイスさせていただきます。分からなければ、申し訳ないです。

お礼

ご親切に有難うございます。
実は、つい最近、土地契約の条項において合意に至りました。
ご心配いただき大変申し訳ありません。
また、柱状改良を深く行うことに対する必要性を、ビルダーさんにも最近ご認識いただくに至り、pipiriceには感謝しても感謝しきれないと思っております。
今後、細かいところでご相談させていただくことになろうかと思います。その節は宜しくお願いいたします。

補足

ご無沙汰しております。
実は、改良工事費の関係で、今回の件は白紙に戻すことになってしまいました。変な話ではありますが、双方禍根を残すことなく、「なかった」話となりました。
ビルダーさん自体はともかく、最後まで真摯にご対応いただいた営業の方には今でも感謝しています。
ただ、今回最も感謝しているのはpipirice様です。pipirice様にお教えいただかければそのまま突き進んでしまうところでした。
お礼の言葉もございません。
引き続き、不動産を探しています。また、このサイトに質問させていただくことがあるかと思います。
その節はまた宜しくお願いいたします。
今回は数ヶ月に渡り本当に有難うございました。

回答No.26

pipirice

ご無沙汰しております。返事が遅くなりまして申し訳ございません。その後工程は順調に進んでいるのでしょうか。あまり長期に渡り音信不通にして申し訳なく思っております。私事ですが、仕事関連でトラブルがありまして、バタバタしておりました。
ビルダーとの共同責任については、どちらでもかまわないと思います。というよりも、建物の沈下が生じた際には、ビルダーには１０年の瑕疵担保責任がありますので、施主さんに対しビルダーは保証義務があります。この関係が根幹にありますので、ジオテックの契約内容がどうであれ、それはビルダーとジオテック二者の契約であると考えるのが自然だと思います。何にせよ、万が一の事故の際は、柱状改良を施工したジオテックが悪いとか、基礎を施工した土木屋が悪いとか、誰が悪いか等の責任の所在を明らかにする前に、あなたとビルダーとの契約関係上、ビルダーに補修を要求すればいいです。、「柱状改良工事後に長期的にねかせておいても、あまり意味をなさない。仮にねかせておいても、柱状改良自体、～」というジオテックの発言は自信の裏返しでしょうが、念には念を押しておいた方がいいです。
何か困ったことがあれば言ってください。次はなるべく早めの回答をします。

お礼

ご無沙汰しております。
ご回答有難うございました。何かありましたらビルダーに要求することにしたいと思います。
お仕事の大変な中、ご連絡いただき嬉しいです。
実は土地契約の条項の一部において合意にいたらない点があり、進行が止まっている状態です。
ただ、お蔭様で地盤改良後の調査は実施する方向で進めております。
これまでのいただいたアドバイスについては本当に感謝しております。
今後とも宜しくお願いいたします。

回答No.25

pipirice

ただ、ジオテックさんのジオコラム方式も「攪拌しながら流し込む」ことには変わらないのでしょうか？
なんとなく、pipirice様のお話しをうかがいますと、柱頭を綺麗にしたコンクリート棒を打ち込んでいくようなイメージにも見えるのですが、ど素人的な質問ですみません。

Ａ．柱状改良のムービーが見れるサイトがありましたので一度、柱状改良工法の3DCG解説　300kbpsのところを見てみてください。
http://www.s-thing.co.jp/ground_reform_chujou.htm
おっしゃるとおり杭の中（側面）はボコボコなものです。
次のサイトに柱状改良後の現場写真っていうのがありますので、参考にしてみてください。
http://www.ybm.jp/NewsRelease/campaign.htm
見てお分かりと思いますが、電柱のように滑らかな側面ではないです。但し、柱頭部分は基礎の底盤が載りますので滑らかで平坦にしておかないといけません。これはこの写真ではよく分かりません。

お礼

あけましておめでとうございます。
新年早々ご回答いただきまして大変申し訳ありませんでした。
ひとつ大きな誤解をしておりました。柱頭部分とは地面側の先端部分のことですね。てっきり、地中側の部分かと・・・。勉強不足で大変申し訳ありませんでした
ご紹介のサイトも大変勉強になりました。有難うございました。
なお、ビルダー曰く、ジオテックさんから、「柱状改良工事後に長期的にねかせておいても、あまり意味をなさない。仮にねかせておいても、柱状改良自体、沈下がおきない様に施す工事になるので杭が沈下することは無いとの事。」との回答を得たようなのですが、念のため、事後の調査は実施したいと思います。

補足

いつも大変お世話になっております。
今度、ビルダーとジオテックさんと下記の点について、打合せを持つ予定です。

・工事内容
・（数ヵ月後の）調査方法
・調査結果の基本的な考え方
・（調査の結果）地盤に問題があるとする状態の判断基準
・（調査の結果、地盤に問題ありとなった場合の）保証していただくことが可能な内容（更なる地盤強化工事等）

大変申し訳ありませんが、それ以外に確認しておいたほうが良い内容等がありましたら、お教えいただければ幸いです。

なお、「改良工事後数ヵ月後の調査はジオテックさん自身が行う」、「地盤改良後の沈下につきましては、地盤改良会社（ジオテックさん）の保証に基づく」と言われております。
特に2点目ですが、ビルダーとの共同責任にして欲しいといえるものなのでしょうか。また、共同責任にしてもらう必要はあるのでしょうか。ビルダーとの懇意の業者であるD一工業施工の場合は、共同で責任を持つといっておりました。
お忙しいところ本当に申し訳ありませんが、お考えをお聞かせいただくことはできませんでしょうか。

回答No.24

pipirice

→最大6ヶ月可能かもしれません。確かに、「改良工事時に改良前・改良後の柱頭レベルを計り」って変ですね。
ビルダーも、そのようなことを行うのは初めてような感じがありました。
ご説明の「境界プレートや近くのマンホール等」とは、その近辺の杭ということでしょうか？

Ａ，敷地近辺で絶対に上下左右に動かない「点」が必要です。その点を基準とし、そこから杭の柱頭が何mm上がっているか下がっているかを測量しますが、今回の場合は、柱頭のレベルですので、それぞれ設計ＧＬ（グラウンドレベル）から幾ら下がりかというのは、事前に決定されています。設計ＧＬとは、建物が建った時の地盤面ですので、これは計画の段階で設定します。

→基本的にジオテックさんにしようと考えています。
「どういった沈下量差が生じれば、建物を積載した場合に更なる沈下が生じる恐れがあるか」については、ご教示どおりジオテックさんにご提示いただくようビルダーと交渉してみます。

Ａ．ジオテックさんはプロ中のプロですので、何らか納得できる回答は出ると思います。

さて、大変恐縮なのですが、具体的なビルダーへのお願いの仕方については、下記のとおりで宜しいかお教えいただくことはできますでしょうか。
(1)改良直後における全ての杭に対して、柱頭レベル（※）を図り、その数値（mm単位）をお教え願いたい。
※今更聞くようで大変恐縮ですが、この「レベル」とは、「杭が止まっている深さ（mm）」と理解すればよろしいでしょうか。それとも、沈下量とするからには、深さではないのでしょうか？

Ａ．地盤面から数センチから数十センチ程度の深さに見られると思います。ですので、ＧＬ±０に対し-200mmとかそういった表記になると思います。

以前に、「改良後の柱頭レベルは、測るというよりも、図面に合わせレベルを決定するといった感なので、施工前に柱頭のレベルは決められている。そのデータを施行業者から入手した方が安上がり」とのアドバイスをいただきましたので、基本的にそうしたいと考えています。
また、仮に測ってもらったとしても、mm単位で測れるものなのでしょうか。
コンクリート杭の柱頭部分は滑らかではなく、cm単位が限界なのではないでしょうか？

Ａ．mm単位で測れます。杭頭部分は、滑らかなものです。左官屋さんが使うコテ(？)みないなので、綺麗に平らにします。

(2)３（～）ヵ月後、全杭の柱頭レベルを再度図り、その数値（mm単位）をお教え願いたい。
仮に、上記のお願いした場合、調査費用はかなりかかってくるのでしょうか。なるべく費用がかからなくて済む方法がありますでしょうか。

Ａ．ビルダーにお願いして、なるべく安くしてもらうしかないと思います。ご自身で測るよりビルダーが測った方が万が一沈下があった場合、ビルダーも納得すると思います。

また、杭－杭間の距離は簡単にわかるものなのでしょうか。

Ａ．これは図面上決定していますので、現場で測る必要はないです。

その距離とは、円の中心の間の距離となるのでしょうか。それとも、円周と円周の最短距離なのでしょうか。

Ａ．中心間でいいと思います。

一度、ビルダーの地盤改良後の土地を見に行ったことがあります。一面、土コロとコンクリートの滓が散乱しており、何処に杭が埋まっているのか全くわかりませんでした。

Ａ．？？それは本当に柱状改良跡でしょうか？お聞きした限りでは表層改良跡のように思います。柱状改良の跡は、建物配置部分に深さ数十センチ程度の穴が幾つもあります。それを土で埋めることなどありません。

ビルダーの調査結果（上記(1)と(2)）において、まずは最大沈下量の杭を確認し、杭の表面が見えるまで、土コロやコンクリート滓を綺麗に掃き（この費用も負担することになるのでしょうか。それとも、(2)の調査のときに、施行業者さんが既に行っていると認識すべきでしょうか）、当該杭と他の杭の距離を測るということで宜しいのでしょうか。

Ａ．施工業者は基礎図から杭頭のレベルを決定します。一般的なベタ基礎の形状は、外周部は根入れが深く240mm以上で、内部（スラブ部分）は根入れは100mm程度と浅いです。あと風呂や玄関など、場所によって杭頭レベルは異なります。それらは、基礎の形状で決定されます。基礎を施工する際には杭に直置き状態になります。

杭も滑らかに円を描いているわけではなく、杭－杭間の距離をmm単位で測れるものでしょうか。仮にcmでも誤差が出るように思われます。

Ａ.杭－杭間は図面上の中心間で考えればいいです。先に書きましたが、左官屋さんが使うコテ(？)みないなので、綺麗に平らにすると同時にほぼ同心円状になります。

順不同で色々とすみません。
「ビルダーからジオテックに３ヶ月放置の際に杭のレベルに差が生じるかどうかを尋ね・・・」
→ジオテックさんが、「起きないだろう」とご判断すれば、この沈下確認検査は不要になるということでありますでしょうか？

Ａ．もしジオテックさんが沈下が起きないと言い切るのであれば、自信があるということですので、尚更その証明をしてもらうのに障害はないと思います。

「建物を建てる前に当然更なる軟弱地盤対策を求めることは出来ます。これは、柱状改良する事前にビルダーと交渉する必要がある」
→ジオテックさんも（数ヶ月後晒した）調査をする意味があるとの判断の結果でしたら、一定の沈下量が生じた場合において、建物を乗せたときに更なる沈下が生じる恐れがあることをジオテックに示していただき、その場合に地盤対策を打っていただくようにビルダーに求めることにしたいと思います。
もし、本当に許容量を越える沈下が発生したときに、（4.5ｍを越えて6.5ｍまで掘る分の）当方負担も本来は払ってもらいたいと思いますが、そこまでは、無理と考えるべきでしょうか。

Ａ.それは交渉次第と思いますが、あくまでも今回の工事の債務不履行とみなし、不具合の補修工事が精一杯ではないでしょうか。もし4.5ｍまでの柱状改良でジオテクさんが問題ないと判断し、4.5ｍの柱状改良を行い沈下した場合は、6.5ｍまでの柱状改良を無料にしてもらうことは可能だと思います。ただ、かなり変則的な契約になるためにこれはビルダーさんとジオテックさんとの交渉になると思います。私の予測では、6.5ｍの柱状改良では沈下の起こる可能性は非常に低く、更にジオテックさんの施工ですので、99.9％沈下しないと思いますが、4.5ｍまでだと、幾ら施工が良くても、その下の地盤に軟弱層があるためにその層が柱状改良の杭が載ることで思わぬ変形を起こす可能性が捨てきれないです。ただ、以前にも申しましたが、事故が起こることをある程度予測できるような工事は絶対に避けるべきですので、ジオテックさんによる6.5ｍの柱状改良＋数ヶ月の放置によって、より安心できると思います。

お礼

今回も深夜に拘らず、ご丁寧な回答有難うございました。
大変申し訳ありませんが、若干捕捉質問させていただきました。
お時間あるときにでもご回答いただければ幸いです。
宜しくお願いいたします。

補足

Ａ，敷地近辺で絶対に上下左右に動かない「点」が必要です。その点を基準とし、そこから杭の柱頭が何mm上がっているか下がっているかを測量しますが、今回の場合は、柱頭のレベルですので、それぞれ設計ＧＬ（グラウンドレベル）から幾ら下がりかというのは、事前に決定されています。設計ＧＬとは、建物が建った時の地盤面ですので、これは計画の段階で設定します。
→なるほど、そういうことなのですね。ご丁寧に説明いただき有難うございました。

Ａ．ジオテックさんはプロ中のプロですので、何らか納得できる回答は出ると思います。
→はい、期待しています。

Ａ．地盤面から数センチから数十センチ程度の深さに見られると思います。ですので、ＧＬ±０に対し-200mmとかそういった表記になると思います。
→有難うございました。

Ａ．mm単位で測れます。杭頭部分は、滑らかなものです。左官屋さんが使うコテ(？)みないなので、綺麗に平らにします。
→そうなのですかぁ。ビルダーから以前説明を聞いたときは、攪拌しながら流し込んでいくので、中ではボコボコになっていると言ってましたので・・・。

Ａ．ビルダーにお願いして、なるべく安くしてもらうしかないと思います。ご自身で測るよりビルダーが測った方が万が一沈下があった場合、ビルダーも納得すると思います。
→了解しました。ビルダーに頼んでみます。

Ａ．これは図面上決定していますので、現場で測る必要はないです。
→了解しました。

Ａ．中心間でいいと思います。
→有難うございました。

Ａ．？？それは本当に柱状改良跡でしょうか？お聞きした限りでは表層改良跡のように思います。柱状改良の跡は、建物配置部分に深さ数十センチ程度の穴が幾つもあります。それを土で埋めることなどありません。
→地盤改良後の土地としか確かに言ってませんでした。ただ、ずっと柱状改良の話しをビルダーとしていたので、「でも、これは表層改良です」との説明があってもよかったのではと思います。前述のとおり、「攪拌しながら流し込む」という説明を以前に聞いていたものですから、こんなものかと思ってました。いずれにしても、その現場が柱状改良だったのか、表層改良だったのか、確認します。

Ａ．施工業者は基礎図から杭頭のレベルを決定します。一般的なベタ基礎の形状は、外周部は根入れが深く240mm以上で、内部（スラブ部分）は根入れは100mm程度と浅いです。あと風呂や玄関など、場所によって杭頭レベルは異なります。それらは、基礎の形状で決定されます。基礎を施工する際には杭に直置き状態になります。
→とんちんかんな質問で大変恐縮です。基礎の形状で変わるのですね。

Ａ.杭－杭間は図面上の中心間で考えればいいです。先に書きましたが、左官屋さんが使うコテ(？)みないなので、綺麗に平らにすると同時にほぼ同心円状になります。
→すいません。ビルダーの「攪拌しながら・・・」という言葉と、例の「表層改良（？）後の土地」のイメージが残ってまして・・・。
ただ、ジオテックさんのジオコラム方式も「攪拌しながら流し込む」ことには変わらないのでしょうか？
なんとなく、pipirice様のお話しをうかがいますと、柱頭を綺麗にしたコンクリート棒を打ち込んでいくようなイメージにも見えるのですが、ど素人的な質問ですみません。

Ａ．もしジオテックさんが沈下が起きないと言い切るのであれば、自信があるということですので、尚更その証明をしてもらうのに障害はないと思います。
→はい、やはり、沈下の有無の調査はやってもらうことにしたいと思います。

Ａ.それは交渉次第と思いますが、あくまでも今回の工事の債務不履行とみなし、不具合の補修工事が精一杯ではないでしょうか。もし4.5ｍまでの柱状改良でジオテクさんが問題ないと判断し、4.5ｍの柱状改良を行い沈下した場合は、6.5ｍまでの柱状改良を無料にしてもらうことは可能だと思います。ただ、かなり変則的な契約になるためにこれはビルダーさんとジオテックさんとの交渉になると思います。私の予測では、6.5ｍの柱状改良では沈下の起こる可能性は非常に低く、更にジオテックさんの施工ですので、99.9％沈下しないと思いますが、4.5ｍまでだと、幾ら施工が良くても、その下の地盤に軟弱層があるためにその層が柱状改良の杭が載ることで思わぬ変形を起こす可能性が捨てきれないです。ただ、以前にも申しましたが、事故が起こることをある程度予測できるような工事は絶対に避けるべきですので、ジオテックさんによる6.5ｍの柱状改良＋数ヶ月の放置によって、より安心できると思います。
→はい、6.5mまで実施してもらい、最低３ヶ月以上は晒しておこうと思います。

回答No.23

pipirice

ビルダーへの質問(1)
「内情を伺うようで、恐縮なのですが、基本的に、御社の共済や互助会のような組織から補修費を捻出し、
御社自身で処理される元々のご方針ということなのでしょうか。」
「ハウスプラスには地盤保証はついておりません。
不同沈下が生じた場合、今回は地盤改良を行いますので、D一工業で改良工事を行った場合は、弊社とＤ一工業との保証契約に基づく形になります。
Ｄ一工業の保証契約によると、1/300mm未満の建物傾斜角は免責となりますが、それ以上の傾斜角が生じた場合は、補修の対象となります。ご質問の件ですが、ハウスプラスさんを利用した場合のハウスプラスさんの保証は、あくまで建物の保証となり、地盤が起因とされる建物の問題については免責となっております。
地盤が起因とされる建物の保証は、弊社と地盤会社で担っております。」
→というような回答をいただきました。

Ａ．ハウスプラスの保証は、地盤が起因とされる建物の問題については免責というのは大変意外でした。勉強不足でした。申し訳ないです。ネットで調べたところ、ハウスプラスの保証内容は明らかになりませんでしたが、ＪＨＳ（ジャパンホームシールド）とハウスプラス中国住宅保証が業務提携という記事を見付けましたので、地盤に起因する部分はＪＨＳがフォローするということかもしれません。ただ、ハウスプラス中国はエリアが違うので、関東はまだ対応していないのでしょう。しかし、ハウスプラスに関しては、地盤に起因する事故が免責と言いながら、１０年の瑕疵担保保証を名乗るのはおこがましいのではないかと思います。(財)住宅保証機構でさえ地盤に起因する事故も保証内容に含まれるのですから、そちらに変更する事も考えられますが、住宅保証機構は10年保証とはいえ、施工後の2年間は免責で、その2年間に沈下が生じる可能性が高いので不安が大きいですし、困ったことです。ＪＩＯだったら地盤に起因する保証もありますので、良かったかもしれませんが、これからとなるとビルダーのＪＩＯへの業者登録や、地盤調査や判定のやり直し等、二度手間があったり面倒ですので、今更変更は大変ですよね。ただ、もしＪＩＯを希望されるなら、ビルダーからジオテックにこの物件に関してだけでもＪＩＯに入る場合、一番安価でスピーディーな方法を相談するのもいいかもしれません。

ビルダーへの質問(2)
「柱状改良後、地盤沈下を確認するため、土地をさらしておくのはあまり意味がないとのお話が
ありましたが、やはり、数ヶ月おきたいと考えています。」
「改良工事後に期間をおく事は出来ますが、どの位の期間を設ければ宜しいでしょうか。
改良工事時に改良前・改良後の柱頭レベルを計り、弊社からお伝えすれば宜しいでしょうか。」
→可能な限り期間はおくとして、最低限置いたほうがよい期間はありますでしょうか？

Ａ．３ヶ月で十分だと思われます。３ヶ月で数年間に渡り起こりうる沈下量の約50％が生じると考えていいと思います。「改良工事時に改良前・改良後の柱頭レベルを計り」ってとこがよく分からないのですが、改良直後と３ヶ月放置後のレベルを測ってください。境界プレートや近くのマンホール等、同じ基準で測ることをお勧めします。

また、レベル比較に当たって、何を以って「問題あり」とみなせるのかご教示いただくことはできませんでしょうか。

Ａ．計算方法とか、沈下の危険予測は様々な考えた方があると思いますが、とりあえず一つの考え方として次の方法を提示します。
精密には全ての杭の相互関係を調べるべきなのでしょうが、簡易的に最大沈下量の杭に関して考えると、それ以外の杭との沈下量の差がその距離間で起こりうるので、例えば最大沈下量xmm、それ以外の杭の沈下量y1、y2、y3、y4…、ｙ44mm、とします。すると、ある任意の杭y1に関しての計算式は
x-y1＝z1mmの差がその杭同士の距離間で生じたとした場合、杭―杭間がα1mmとすれば、3ヶ月の時点でz1mm/α1mmの傾きとなります。これを44本の杭に関して計算してください。それが3/1000をこえれば、そのまま施工していれば、数年後は2倍の6/1000をこえる恐れが十分にあり、柱状改良後間もなく建物を施工していれば、建物自重が加わるわけですから更に大きな沈下が生じる恐れがあったと判断できます。ただし、これは保証の対象にはなりません。実際に建物が沈下していないからです。ですので、難しいところですが、ビルダーや改良業者の保証内容における沈下が生じていないですが、施工していれば沈下が起こったであろうことから、建物を建てる前に当然更なる軟弱地盤対策を求めることは出来ます。これは、柱状改良する事前にビルダーと交渉する必要があると思いますが、もしも建物を施工していたなら、建物の補修で多額の費用が必要なのに、更なる軟弱地盤対策すればいいだけですので、ビルダーにとっては有り難い話だと思います。もし、ジオテックに決まったのであれば、ビルダーからジオテックに３ヶ月放置の際に杭のレベルに差が生じるかどうかを尋ね、どういった沈下量差が生じれば、建物を積載した場合に更なる沈下が生じる恐れがあるかを提示させるのも一つの案かと思います。

どうも返事遅くなりまして申し訳ない事と存じます。
またなにかあれば書き込み願います。別に教えてgooのポイント稼ぎ屋ではないので、他の書き込みされた方にはご迷惑かけますが、大きなお金が動くことですので不安があれば締めなくても構いと思います。

お礼

大変お忙しい中、ご対応くださり、いつもながら本当に有難うございます。
pipirice様に謝られると私が困ってしまいます。pipirice様のご善意には本当に感謝しております。
実は、常々pipirice様のお仕事などのご負担になってはいないかと本当に気にしておりますことと、私がpipirice様に報いることができることは、ポイントを差し上げる位かと思い、近々に本質問を締め切ることを考えていました・・・。
お言葉に甘えてしまってよろしいのでしょうか？

補足

※文字制限があり、一部文章を割愛することをお許しください。
Ａ．ハウスプラスの保証は、地盤が起因とされる建物の問題については免責というのは大変意外でした。～
→ビルダーの方から、社の方針としてJIOは使わない旨のことは言われています。
なお、その方針の内容を詳しく説明してもらいましたが、私としても全く納得できないものとは思ってはいないんです。
無理矢理頼み込んでも、ご指摘のとおり、費用や時間の問題、また、ビルダーとの今後の良好な関係の維持等を考えると、ここはハウスプラスを使うしかないかと思っております・・・。

Ａ．３ヶ月で十分だと思われます。～
→最大6ヶ月可能かもしれません。確かに、「改良工事時に改良前・改良後の柱頭レベルを計り」って変ですね。
ビルダーも、そのようなことを行うのは初めてような感じがありました。
ご説明の「境界プレートや近くのマンホール等」とは、その近辺の杭ということでしょうか？

Ａ．計算方法とか、沈下の危険予測は様々な考えた方があると思いますが、～
→基本的にジオテックさんにしようと考えています。
「どういった沈下量差が生じれば、建物を積載した場合に更なる沈下が生じる恐れがあるか」については、ご教示どおりジオテックさんにご提示いただくようビルダーと交渉してみます。

さて、大変恐縮なのですが、具体的なビルダーへのお願いの仕方については、下記のとおりで宜しいかお教えいただくことはできますでしょうか。
(1)改良直後における全ての杭に対して、柱頭レベル（※）を図り、その数値（mm単位）をお教え願いたい。
※今更聞くようで大変恐縮ですが、この「レベル」とは、「杭が止まっている深さ（mm）」と理解すればよろしいでしょうか。それとも、沈下量とするからには、深さではないのでしょうか？
以前に、「改良後の柱頭レベルは、測るというよりも、図面に合わせレベルを決定するといった感なので、施工前に柱頭のレベルは決められている。そのデータを施行業者から入手した方が安上がり」とのアドバイスをいただきましたので、基本的にそうしたいと考えています。
また、仮に測ってもらったとしても、mm単位で測れるものなのでしょうか。
コンクリート杭の柱頭部分は滑らかではなく、cm単位が限界なのではないでしょうか？

(2)３（～）ヵ月後、全杭の柱頭レベルを再度図り、その数値（mm単位）をお教え願いたい。
仮に、上記のお願いした場合、調査費用はかなりかかってくるのでしょうか。なるべく費用がかからなくて済む方法がありますでしょうか。
また、杭－杭間の距離は簡単にわかるものなのでしょうか。
その距離とは、円の中心の間の距離となるのでしょうか。それとも、円周と円周の最短距離なのでしょうか。
一度、ビルダーの地盤改良後の土地を見に行ったことがあります。一面、土コロとコンクリートの滓が散乱しており、何処に杭が埋まっているのか全くわかりませんでした。
ビルダーの調査結果（上記(1)と(2)）において、まずは最大沈下量の杭を確認し、杭の表面が見えるまで、土コロやコンクリート滓を綺麗に掃き（この費用も負担することになるのでしょうか。それとも、(2)の調査のときに、施行業者さんが既に行っていると認識すべきでしょうか）、当該杭と他の杭の距離を測るということで宜しいのでしょうか。
杭も滑らかに円を描いているわけではなく、杭－杭間の距離をmm単位で測れるものでしょうか。仮にcmでも誤差が出るように思われます。
調査の具体的な方法について、お教えいただければ有難いです。何も分からなくて大変申し訳ありませんが、宜しくお願いいたします。

順不同で色々とすみません。
「ビルダーからジオテックに３ヶ月放置の際に杭のレベルに差が生じるかどうかを尋ね・・・」
→ジオテックさんが、「起きないだろう」とご判断すれば、この沈下確認検査は不要になるということでありますでしょうか？

「建物を建てる前に当然更なる軟弱地盤対策を求めることは出来ます。これは、柱状改良する事前にビルダーと交渉する必要がある」
→ジオテックさんも（数ヶ月後晒した）調査をする意味があるとの判断の結果でしたら、一定の沈下量が生じた場合において、建物を乗せたときに更なる沈下が生じる恐れがあることをジオテックに示していただき、その場合に地盤対策を打っていただくようにビルダーに求めることにしたいと思います。
もし、本当に許容量を越える沈下が発生したときに、（4.5ｍを越えて6.5ｍまで掘る分の）当方負担も本来は払ってもらいたいと思いますが、そこまでは、無理と考えるべきでしょうか。

回答No.22

pipirice

→ジオコラム工法をアースコラム工法で、添加量を300kgに減らして、見積もってもらう（杭径はそのまま600mmのままでしょうか）ということでしょうか。pipirice様としては、その条件でもジオテックであれば問題ないとのお考えということで宜しいでしょうか。

Ａ．添加量はジオテックの提示通り320kg/m3のままで、500mm×45本にするといいのではないかと思います。それで安心できる施工が可能であるとジオテックが判断するかどうか確信はありませんが、Ｄ社は根拠をもって見積もっているのですし、その理論を引用すれば根拠は出ると思います。

また、色々と調べてみたのですが、ジオコラムとアースコラムの違いが今ひとつわかりません。恐縮ですが、ご教示いただければ幸いです。

Ａ．どちらも柱状改良のことです。多少工法の違いはあるのでしょうが、あまり気にしなくていいと思います。

「そういった考えは絶対にやめた方がいいです。事故が起こってから、施主さんとビルダーが今の良好な関係ではいられなくなりますし、原因調査をしても原因が分からなかった場合、どうなさいますか。原因不明で修復してもらえない事例は多々あります。脅かすようで申し訳ないですが、最悪の場合、ビルダーは「原因が分からなかったので補修しない」という最悪なケースが世の中には五万とあります。そうなった場合、自分で原因を追求し、裁判で争うこととなります。裁判を避けるために最初希望されていた「住宅性能評価」を利用する事も考えられます。今、構造計算書偽装事件で世間は賑わっていますが、そこから学ぶことは、瑕疵担保保証があるから事故後の保証は全てビルダーに請求できると安心しきるのはやめた方がいい！ということです。」
→ここま出厳しくご指摘いただき、本当に有難いです。今後は安易に考えることは止めることにします。

Ａ．少しきつめに書きましたが、危機意識がないと身包み剥がされる世の中ですので、大きなお金が動く契約は特に慎重にされることをお勧めします。

「当然施工業者に瑕疵担保責任があり、補修義務があるのですが、それならハウスプラスに加入する意味がよく分かりませんね。ビルダーの考えとしては、たとえハウスプラスの保証に加入していようと、事故時に利用するつもりはなく、ビルダーが倒産していた場合のみ施主さんが利用してもらったらいい、という考えなのでしょうか。」
→ここは、ビルダーに確認いたします。

Ａ．住宅保証機構などの保証に加入していても、自社の共済や互助会のような組織から補修費を捻出し、自社で処理しているビルダーは現にあります。

「全ての杭について施工後数日以内に柱頭部分のレベルを測っておくと良いです。もちろん柱状改良の施工業者は、改良時にレベルを測っていますので、その資料を入手するだけでもいいです。」
→「施工後数日以内に柱頭部分のレベルを測っておく」とは、私でも簡単にできることでしょうか。また、数ヶ月にもう一度測って比較をするということですね。

Ａ．そうです。比較するためにレベルを測ります。一応機器が必要ですので、ビルダーに依頼した方がいいです。ただ多少なりとも費用がかかると思いますので、柱状改良時に改良業者が測ったレベルを入手する方が簡単で費用もかかりません。改良後の柱頭レベルは、測るというよりも、図面に合わせレベルを決定するといった感覚ですので、施工前に柱頭のレベルは決められています。

いつもお礼のお言葉ありがとうございます。正直申しまして、普段の仕事は、決められた工期や仕事量の多さから、数日以内に「調査→判定→改良工事」が行なわれています。その内、調査→判定を担当していますが、本来はそんなに急いで決めてしまう類ものではないと恥ずかしく思います。この案件に多少なりとも携わることが出来たことで、施主さんが分かりうる限りの情報、メリット＆デメリットを把握し、医療でいうところのインフォームドコンセントが行なわれた上で改良地業を決定することが正しく、理想なのだと実感しました。大変に勉強になりました。

お礼

深夜にも拘らずご回答いただき大変申し訳ありませんでした。
こちらこそ大変に勉強をさせていただきました。
有難うございました。
早速、ご回答いただいた内容で、ビルダーと話をさせていただきたいと思います。

補足

こんばんは。ビルダーさんから、回答が参りました。
こんどこそ最後の質問にさせていただきたいのですが、1点だけ、お教えいただくことはできますでしょうか。

ビルダーへの質問(1)
「内情を伺うようで、恐縮なのですが、基本的に、御社の共済や互助会のような組織から補修費を捻出し、
御社自身で処理される元々のご方針ということなのでしょうか。」
「ハウスプラスには地盤保証はついておりません。
不同沈下が生じた場合、今回は地盤改良を行いますので、D一工業で改良工事を行った場合は、弊社とＤ一工業との保証契約に基づく形になります。
Ｄ一工業の保証契約によると、1/300mm未満の建物傾斜角は免責となりますが、それ以上の傾斜角が生じた場合は、補修の対象となります。ご質問の件ですが、ハウスプラスさんを利用した場合のハウスプラスさんの保証は、あくまで建物の保証となり、地盤が起因とされる建物の問題については免責となっております。
地盤が起因とされる建物の保証は、弊社と地盤会社で担っております。」
→というような回答をいただきました。

ビルダーへの質問(2)
「柱状改良後、地盤沈下を確認するため、土地をさらしておくのはあまり意味がないとのお話が
ありましたが、やはり、数ヶ月おきたいと考えています。」
「改良工事後に期間をおく事は出来ますが、どの位の期間を設ければ宜しいでしょうか。
改良工事時に改良前・改良後の柱頭レベルを計り、弊社からお伝えすれば宜しいでしょうか。」
→可能な限り期間はおくとして、最低限置いたほうがよい期間はありますでしょうか？
また、レベル比較に当たって、何を以って「問題あり」とみなせるのかご教示いただくことはできませんでしょうか。

なお、ジオテックさんに、500mm×45本の見積もりを取っていただくことになりました。本当にアドバイス有難うございました。

お忙しいところ大変申し訳ありませんが、宜しくお願いいたします。

回答No.21

pipirice

Ｄ社について早速知人に聞いてみましたが、あまりいいものではなかったです。具体的に色々批判めいたコメントをして営業妨害になってもなんですし、また金銭的な問題も絡んできますので、このへんにしておきます。

お礼

！早速、ご確認いただき大変有難うございました。
そのような施行業者さんではあれば、不安ですね。やはり、ジオテックさんにする方向で検討することとします。
余談ではありますが、「住宅性能評価までは取らないけれども、同等の保証であることを、社印の押下を持って証明してもらう・・・」ということをお話ししていたかと思います。
結局、「社印の押下、すなわち住宅性能評価を受けることとなる。担当責任者の判子程度でしか対応できない」と言われました・・・。
でも、費用を考えると、住宅性能評価を受けることは、どうしても躊躇してしまいます。

回答No.20

pipirice

ご無沙汰しております。まずコメントいたします。

(1)（Ｄ一工業※イニシャル表記）によれば、4.5mから5mを摩擦杭（柱状改良）で施工すれば、計算上は支持力を取れる。

Ａ．摩擦杭として施工した場合の事故が多いですので、あまりお勧めしません。

但し、6.5mまで自沈層がみられる箇所もあるので、ご予算が許せば、6.5mまで改良工事を行い、先端支持力を取る事もお勧めする。

Ａ．この考え方が正しいと思います。そうでないと柱状改良は危険だと思います。

なお、掘り進んだところに確固たる地盤がないことから、鋼管杭は適切ではない。地盤支持層がかなり深い位置でないと取れないという理由からジオテック及びＤ一工業共に、鋼管杭では工事が難しいとの見解だ。支持層が深い位置にある場合は、柱状改良を施工して地盤の強度を上げる事が最良だと思われる。」

Ａ．そうですね。以前教えていただいたデータからは、深度１０ｍ以深にも鋼管杭の支持層がなかったので、厳しいとは思っていました。会社によっては、先端の羽を大きくし、ある程度硬い層で止めることもありますが、地元の業者さんが無理というのであれば、そういった（ある意味小手先の）対処ではどうにもならないと思われます。

※ところで、改良会社の施行費比較ですが、下記のとおりです。Ｄ社の場合、何か問題があるでしょうか。明らかな問題がなければ、費用をなるべく抑えたい気持ちがあるのですが・・・。
Ｄ一工業：500mm×45本、アースコラム工法、添加量300kg/m3、計108万円

Ａ．よって改良体積44.15625m3　単価24,459円/m3

ジオテック：600mm×37本、ジオコラム工法、添加量320kg/m3、計137万円

Ａ．よって改良体積62.7372m3　　単価21,837円/m3　更にジオテックの方が立米あたりの添加量が多いので、単価的にはジオテックの方が随分安いです。（もし計算間違いしていたら申し訳ないです…）ということは、全く同じ工事内容で見積を出させたならジオテックの方が安くなる可能性があります。柱状改良は施工後の品質が把握し辛いから、撹拌混合度の管理に信頼がおけるジオテックの施工をお勧めします。掘削深度　掘削、引き上げ速度　撹拌回転数　積算流量　圧入圧　回転圧の管理は丁寧に出来てない業者が多いのが現状です。Ｄ一工業さんとジオテックさんの違いは、私もよく分かりませんので、Ｄ一工業さんと同等の工事内容でジオテックに見積を出させるのが、いいのではないでしょうか。

（それぞれ、もう少し詳しい見積もりはもらっています）
（さて、60万を超える部分は自己負担となります。元々地盤改良費はビルダーが負担すると言っていました。「6.5mまで改良工事を行い、先端支持力を取る事もお勧めする」といいながら、4.5mから5mを摩擦杭（柱状改良）で施工すれば、計算上は支持力を取れるので、そこまでしか負担しないというのは、今ひとつ納得しかねます。やはり、5mは不安と考えるべきでしょうか。

Ａ．5mは不安ですが、絶対に沈下するというものではありません。ただ、その下にも軟弱層があり沈下するかもしれないといった不安材料があるのに摩擦杭として柱状改良するのはいかがなものかと思います。

ビルダーは、不同沈下（6/1000以上の傾斜）が起こったとき、「原因調査をして修復を行う」と言っており、不同沈下が起こったときに対処してもらうというのは危険でしょうか）

Ａ．そういった考えは絶対にやめた方がいいです。事故が起こってから、施主さんとビルダーが今の良好な関係ではいられなくなりますし、原因調査をしても原因が分からなかった場合、どうなさいますか。原因不明で修復してもらえない事例は多々あります。脅かすようで申し訳ないですが、最悪の場合、ビルダーは「原因が分からなかったので補修しない」という最悪なケースが世の中には五万とあります。そうなった場合、自分で原因を追求し、裁判で争うこととなります。裁判を避けるために最初希望されていた「住宅性能評価」を利用する事も考えられます。今、構造計算書偽装事件で世間は賑わっていますが、そこから学ぶことは、瑕疵担保保証があるから事故後の保証は全てビルダーに請求できると安心しきるのはやめた方がいい！ということです。

(2)杭径500というのは、一昔前の機械か柱状改良の専用機でない可能性があります」との指摘を受けたが、問題ないか。具体的に機械の種類もご提示いただきたい。
→「一般的に、500、600、800があり、500だからと言って、一概にそうは言えない。」
（具体的な機械名を聞くのを忘れました・・・）

Ａ．一概にそうは言えないというのは分かりますが、結局問題はなかったのでしょうか。大丈夫という意味だと解釈しておきますが。

(3)改良剤には有機土用（旧沼地用）のものを使用する必要はないのか
→「地盤調査結果（以前pipiriceにお伝えしたものです）を見た限りでは、腐食土との表示はないため、腐食土ではないと思われるまた、この地域一帯では、腐食土だったケースはない。」
（腐食土の場合、調査した機器の先端に黒い土がつくので、調査会社はその旨調査結果に記載するはずだと言われました）

Ａ．では、問題なさそうですね。

(4)地盤調査会社＝施工業者ということか？
→「地盤調査会社は、調査日程の関係上Ｔバース（※イニシャル表記）という会社。」

Ａ．地盤調査会社≠施工業者というのは、いいことだと思います。

(5)今回の調査会社Ｔバース及び改良工事予定会社Ｄ一工業と、ハウスプラスの関係は？
→「ハウスプラスとは直接関係ないが、調査結果及び工事結果データはハウスプラスに報告することになる」

Ａ．これも問題ないです。

(6)施工業者の保証及び（調査した）ハウスプラスの地盤保証はつくのか、またどこまでのものか（例．不同沈下に対して）
→「施工した後の不同沈下（建物が斜めになる）については弊社の方で補修・修復をさせていただく。

Ａ．当然施工業者に瑕疵担保責任があり、補修義務があるのですが、それならハウスプラスに加入する意味がよく分かりませんね。ビルダーの考えとしては、たとえハウスプラスの保証に加入していようと、事故時に利用するつもりはなく、ビルダーが倒産していた場合のみ施主さんが利用してもらったらいい、という考えなのでしょうか。

なお、土地引渡し後の保証としては、土地契約書の第16条瑕疵担保責任だけになる。不同沈下は、何か荷重のあるものを置かなければ起こらないので、不同沈下に関していうと、建物の保証に入る。不同沈下による建物の傾きだが、品確法に倣う形になる。なお、品確法は、
レベル1:瑕疵の損する可能性が低い傾斜　3/1000未満の傾斜
レベル2:瑕疵の損する可能性が一定程度依然する傾斜　3/1000～6/1000の傾斜
レベル3:瑕疵の損する可能性が高い傾斜　6/1000以上の傾斜
3段階で分かれており、どのレベルもあくまで可能性の話だが、弊社としては6/1000以上の傾斜については、施工者の瑕疵が高いとの予測から、原因調査をして修復を行う。」
（４/1000以上の傾斜に対応してくれと要望したところ、上記のように言われました。これは業者の言いなりになるしかないのでしょうか。建物建築請負契約書はもう締結しておりますし・・・）

Ａ．4/1000の傾き時の保証に関してはビルダーによります。ビルダー側の考えが、ほぼ一般的ですし、品確法の趣旨に沿っています。但し、4/1000では無理だとしても、そのような地盤であれば更に数年経てば6/1000以上傾く可能性が大ですので、その後報告すればいいと思います。

(7)地盤改良後、自沈がないかとどうか数ヶ月おきたい
→「かまわないが、土地に相当の荷重をかけない限り、地盤沈下は起こりえないと考える」

Ａ．起こりえないというのは理論上のことであり、実際には机上の理論通りにはいかないので地盤は難しいです。理論上は、建物を載せても沈下はしないのですから、柱状改良後の沈下はありえないことになります。お勧めしませんが、仮に摩擦杭として施工して、4.5mから5mの層で止めた場合は、杭の自重で沈下する可能性は０％ではないです。何にせよ柱状改良をした場合は、許されるなら放置しておくべきです。全ての杭について施工後数日以内に柱頭部分のレベルを測っておくと良いです。もちろん柱状改良の施工業者は、改良時にレベルを測っていますので、その資料を入手するだけでもいいです。
念のためＤ一工業についての評価は、関東の知人に尋ねておきます。ジオテックの場合、金銭的な負担が大きいという場合は、Ｄ一工業と同等の工事にすれば大差ないと思いますので、なるべくジオテックをお勧めします。改良費の一部を負担してくれるビルダーは珍しい方ですので、その部分は評価すべきかなと思います。まあ自社の造成地ですので、施主さんからすれば全額負担してほしいというのが本音だと思います。
ざっとコメントしましたが、分からないことがあれば書き込み願います。

お礼

・・・なんと申しますか・・・。読んでいて恥ずかしながら目頭に熱いものを感じてしまいました。あんな長文の質問にここまで懇切丁寧にご回答いただけるとは、感激です。
ご回答いただいたとおり、柱状改良により、6.5mまで掘る方向で検討します。
大変恐縮ですが、また、何点か捕捉質問させていただきました。お時間のあるときにご回答いただければ有難いです。

補足

「Ｄ一工業さんと同等の工事内容でジオテックに見積を出させるのが、いいのではないでしょうか。」
→ジオコラム工法をアースコラム工法で、添加量を300kgに減らして、見積もってもらう（杭径はそのまま600mmのままでしょうか）ということでしょうか。pipirice様としては、その条件でもジオテックであれば問題ないとのお考えということで宜しいでしょうか。
また、色々と調べてみたのですが、ジオコラムとアースコラムの違いが今ひとつわかりません。恐縮ですが、ご教示いただければ幸いです。

「そういった考えは絶対にやめた方がいいです。事故が起こってから、施主さんとビルダーが今の良好な関係ではいられなくなりますし、原因調査をしても原因が分からなかった場合、どうなさいますか。原因不明で修復してもらえない事例は多々あります。脅かすようで申し訳ないですが、最悪の場合、ビルダーは「原因が分からなかったので補修しない」という最悪なケースが世の中には五万とあります。そうなった場合、自分で原因を追求し、裁判で争うこととなります。裁判を避けるために最初希望されていた「住宅性能評価」を利用する事も考えられます。今、構造計算書偽装事件で世間は賑わっていますが、そこから学ぶことは、瑕疵担保保証があるから事故後の保証は全てビルダーに請求できると安心しきるのはやめた方がいい！ということです。」
→ここま出厳しくご指摘いただき、本当に有難いです。今後は安易に考えることは止めることにします。

「当然施工業者に瑕疵担保責任があり、補修義務があるのですが、それならハウスプラスに加入する意味がよく分かりませんね。ビルダーの考えとしては、たとえハウスプラスの保証に加入していようと、事故時に利用するつもりはなく、ビルダーが倒産していた場合のみ施主さんが利用してもらったらいい、という考えなのでしょうか。」
→ここは、ビルダーに確認いたします。

「4/1000の傾き時の保証に関してはビルダーによります。ビルダー側の考えが、ほぼ一般的ですし、品確法の趣旨に沿っています。但し、4/1000では無理だとしても、そのような地盤であれば更に数年経てば6/1000以上傾く可能性が大ですので、その後報告すればいいと思います。」
→4/1000を保証しないから問題のある対応というわけではないのですね。すこしホッとしました。

「起こりえないというのは理論上のことであり、実際には机上の理論通りにはいかないので地盤は難しいです。理論上は、建物を載せても沈下はしないのですから、柱状改良後の沈下はありえないことになります。お勧めしませんが、仮に摩擦杭として施工して、4.5mから5mの層で止めた場合は、杭の自重で沈下する可能性は０％ではないです。何にせよ柱状改良をした場合は、許されるなら放置しておくべきです。」
→はい、日程の余裕はありますので、そのようにしたいと思います。

「全ての杭について施工後数日以内に柱頭部分のレベルを測っておくと良いです。もちろん柱状改良の施工業者は、改良時にレベルを測っていますので、その資料を入手するだけでもいいです。」
→「施工後数日以内に柱頭部分のレベルを測っておく」とは、私でも簡単にできることでしょうか。また、数ヶ月にもう一度測って比較をするということですね。

「念のためＤ一工業についての評価は、関東の知人に尋ねておきます。ジオテックの場合、金銭的な負担が大きいという場合は、Ｄ一工業と同等の工事にすれば大差ないと思いますので、なるべくジオテックをお勧めします。」
→有難うございます。ジオテックにする方向では検討したいと思います。

「改良費の一部を負担してくれるビルダーは珍しい方ですので、その部分は評価すべきかなと思います。まあ自社の造成地ですので、施主さんからすれば全額負担してほしいというのが本音だと思います。」
→・・・正直、本音としてはそうです・・・。実は、地盤改良が必要となる場合は、元々全額自己負担と言われました。ところが、地盤改良が必要と分かった時点で、「だったら、契約はしません」と言ったところ、「ウチで持ちます」との話しになりました。ただ、建物契約は既にしてしまっている（変則的ですが、土地契約がこれからなんです）ので、追加分まで出せとはさすがに言えず・・・（笑）。

回答No.19

pipirice

大変お気遣いいただきありがとうございます。11/23はゆっくり休みました。本来の仕事への取り組み具合は…、中の下くらいだと思いますよ(笑)
不同沈下の風評が立っていないというのは安心材料になります。３０年前の時点では木造住宅の不同沈下などは国もビルダーも施主も気にしていませんでした。そんな時期に完成した建物が事故っていないということは、今よりも頼りない基礎形状の建物が無事ということですので、多少安心出来ると思います。
現地から数キロ先の７平方キロ程度の沼は、関係ないとは言い切れませんが、全く同じ土質とは言い難いので、あまり気にしなくていいと思います。
かなり昔の土地に関して知りたい時は、法務局で古地図や字限図（じげんず・あざかぎりず　と読みます）といったもので調べたり出来ます。あと、付近に古くから住むご老人に尋ねるのが簡単で、結構丁寧にお話していただけるケースが多いです。つい言いそびれていましたが、私の会社は地盤調査・基礎や建物の構造計算・改良地業のアドバイス等（これは無料です）をしています。今回のご質問は専門分野ど真ん中でした。
とにかく最低限の品質をギリギリ確保しようとすると、所詮ギリギリＯＫのものか不適切なものしか出来ませんので、柱状改良になった場合は、ジオテックさんのような優良な業者をお選びください。ジオテックさんはもちろん大手ＨＭの下請けもしていますし、ＨＭの厳しい基準を満たした要領で工事を行なっていますので非常に安心です。もしかしたら、そこより安くて同じくらいの質の工事をする業者さんは、探せばあるのかもしれません。ただ、いかんせんここから首都圏は遠いもので、確実に良い業者さんは？と尋ねられたら、申し訳ないですがジオテックさん以外にはよく分からないのが現実です。

お礼

今回も色々とアドバイス有難うございます。
実は図書館で戦前の航空写真とか、国土地理院の古地図等、色々と調べてみたのですが、見方がよく分かっていないせいか今ひとつ理解できませんでした・・・。法務局で調べるという手もあるのですね。
プロ中のプロの方からアドバイスをいただいているなんて、本当に幸せなことです。感謝しております。
今度ビルダーに、元々予定していた工事業者さんを確認してみます。評判のよい業者さんならよいのですが。

補足

その後お元気でいらっしゃいますでしょうか。
dotoushiroです。
先日やっとビルダーと話をして参りました。
次のとおり、遣り取りをしました。
長文大変恐縮です。

(1)５ｍ以降、N値３以下のところもあり、N値３以下をほぼカバーしうる7ｍまで掘る場合の当方の負担となる超過費用（4.5～5ｍまではビルダー持ち）は？
※ビルダー当初提案（柱状改良）杭径：500mm　　杭長：4.5～5ｍ　　本数：25本（4.5ｍ）20本（5ｍ）
→「施工業者（Ｄ一工業※イニシャル表記）によれば、4.5mから5mを摩擦杭（柱状改良）で施工すれば、計算上は支持力を取れる。但し、6.5mまで自沈層がみられる箇所もあるので、ご予算が許せば、6.5mまで改良工事を行い、先端支持力を取る事もお勧めする。なお、掘り進んだところに確固たる地盤がないことから、鋼管杭は適切ではない。地盤支持層がかなり深い位置でないと取れないという理由からジオテック及びＤ一工業共に、鋼管杭では工事が難しいとの見解だ。支持層が深い位置にある場合は、柱状改良を施工して地盤の強度を上げる事が最良だと思われる。」
※ところで、改良会社の施行費比較ですが、下記のとおりです。Ｄ社の場合、何か問題があるでしょうか。明らかな問題がなければ、費用をなるべく抑えたい気持ちがあるのですが・・・。
Ｄ一工業：500mm×45本、アースコラム工法、添加量300kg/m3、計108万円
ジオテック：600mm×37本、ジオコラム工法、添加量320kg/m3、計137万円
（それぞれ、もう少し詳しい見積もりはもらっています）
（さて、60万を超える部分は自己負担となります。元々地盤改良費はビルダーが負担すると言っていました。「6.5mまで改良工事を行い、先端支持力を取る事もお勧めする」といいながら、
4.5mから5mを摩擦杭（柱状改良）で施工すれば、計算上は支持力を取れるので、そこまでしか負担しないというのは、今ひとつ納得しかねます。やはり、5mは不安と考えるべきでしょうか。
ビルダーは、不同沈下（6/1000以上の傾斜）が起こったとき、「原因調査をして修復を行う」と言っており、不同沈下が起こったときに対処してもらうというのは危険でしょうか）

(2)杭径500というのは、一昔前の機械か柱状改良の専用機でない可能性があります」との指摘を受けたが、問題ないか。具体的に機械の種類もご提示いただきたい。
→「一般的に、500、600、800があり、500だからと言って、一概にそうは言えない。」
（具体的な機械名を聞くのを忘れました・・・）

(3)改良剤には有機土用（旧沼地用）のものを使用する必要はないのか
→「地盤調査結果（以前pipiriceにお伝えしたものです）を見た限りでは、腐食土との表示はないため、腐食土ではないと思われるまた、この地域一帯では、腐食土だったケースはない。」
（腐食土の場合、調査した機器の先端に黒い土がつくので、調査会社はその旨調査結果に記載するはずだと言われました）

(4)地盤調査会社＝施工業者ということか？
→「地盤調査会社は、調査日程の関係上Ｔバース（※イニシャル表記）という会社。」

(5)今回の調査会社Ｔバース及び改良工事予定会社Ｄ一工業と、ハウスプラスの関係は？
→「ハウスプラスとは直接関係ないが、調査結果及び工事結果データはハウスプラスに報告することになる」

(6)施工業者の保証及び（調査した）ハウスプラスの地盤保証はつくのか、またどこまでのものか（例．不同沈下に対して）
→「施工した後の不同沈下（建物が斜めになる）については弊社の方で補修・修復をさせていただく。
なお、土地引渡し後の保証としては、土地契約書の第16条瑕疵担保責任だけになる。不同沈下は、何か荷重のあるものを置かなければ起こらないので、不同沈下に関していうと、建物の保証に入る。不同沈下による建物の傾きだが、品確法に倣う形になる。なお、品確法は、
レベル1:瑕疵の損する可能性が低い傾斜　3/1000未満の傾斜
レベル2:瑕疵の損する可能性が一定程度依然する傾斜　3/1000～6/1000の傾斜
レベル3:瑕疵の損する可能性が高い傾斜　6/1000以上の傾斜
3段階で分かれており、どのレベルもあくまで可能性の話だが、弊社としては6/1000以上の傾斜については、施工者の瑕疵が高いとの予測から、原因調査をして修復を行う。」
（４/1000以上の傾斜に対応してくれと要望したところ、上記のように言われました。これは業者の言いなりになるしかないのでしょうか。建物建築請負契約書はもう締結しておりますし・・・）

(7)地盤改良後、自沈がないかとどうか数ヶ月おきたい
→「かまわないが、土地に相当の荷重をかけない限り、地盤沈下は起こりえないと考える」

長々と大変申し訳ございません。お忙しいところ大変申し訳ありませんが、コメントをいただけたらありがたいです。
宜しくお願いいたします。