契約更新事務手数料～契約書と覚書はどちらが有効でしょうか？～

質問

更新手数料について、たくさんの質問がありましたが、
それでも理解出来なかったので質問します。よきアドバイスをお願い致します。

今回、不動産会社から賃貸借契約更新のお知らせが届き、
「契約時にご説明したとおり、更新事務手数料を支払って下さい。」との内容でした。
火災保険以外での更新手数料のことなど身に覚えがないので、
書類の確認をすると下記の通りでした。

-契約書-
（契約更新）
・期間満了前に当事者のいずれからも更新拒絶、解約申し入れが
ない場合は、本契約は契約満了の翌日から1年間同一の条件にて
更新されたものとする。
-重要事項説明-
契約更新に関する事項　更新料　無

-覚書-
契約期間の2年を満了した時点で引き続き入居する際には、
契約更新の手続きをするものとし、更新手続きを行う管理会社に
手数料を支払うものとする。

とありました。契約書には特に手続きが必要とは記載されていませんが、
この場合、覚書が有効とされるのでしょうか？
更新料以外のことでも、契約書と覚書どちらが重要なのでしょうか？
契約の際にしっかり確認してなかった自分が悪いのですが、
どうにも腑に落ちず質問させていただきました。
長文で申し訳ありませんが、助言よろしくお願い致します。

回答No.6

noname#65504 · ベストアンサー

＃１です。回答後もいろいろ調べてみたので、補足します。

自信はないのですが、私の持っている宅建関係の資料では、「覚書」というものは、契約書に記載するような内容でないことに関する取り決めや、契約書内容の「変更」に対して作成する書面となっています（当然両者の合意があることが前提）。
だから、契約書よりも覚書が優先すると思います。

但し、覚え書きは先の資料から判断すると「契約書」の変更に関するもので、「重要事項説明書」の変更までは触れていません。

以下のサイトを見ると、重要事項説明書と契約書で相違がある場合で借り主に不利になる場合は、契約書内容は無効になるようです。
http://homepage3.nifty.com/msyktti/contents/0902.htm

また重要事項説明書と実際が異なる場合、その仲介業者の説明不足があったという主張も成り立つのではないかと思います。

以上まとめると、覚書は契約書に準じるもので、契約書内容については、借り手不利な場合は重要事項説明書が優先するものと私は思いますので、賃貸契約に関する更新料（大家の取り分）なら支払う必要はないと思います（これも自信はないですので、他の回答を参考にしてください）。

優先順位をつけると
１．重要事項説明（契約書内容が借り手不利になる場合）
２．覚え書き
３．契約書
４．重要事項説明書（契約書内容が借り手有利になる場合）
となるような気がします。

覚え書きが事務手続きに伴う業者との間のものでしたら、支払う必要が出てくるのではないかと思います。
多分、業者を通して事務手続きをお願いするのなら（たいていの大家さんは業者任せにしたがるようです）必要になるのではないかと思います。

なお、金額の妥当性についてはよくわかりません。
最近自分も更新し、その際に、０．５ヶ月分の事務手数料を支払いましたので気になったので、＃２さんが書かれている１／４という上限については探してみたけどよくわかりませんでした。
仲介手数料ならば、大家・借り手の両方からもらえる金額の合計が家賃の１ヶ月分が上限で、原則として借り手からは１／２以下というのなら知っているのですが。これが根拠で０．５ヶ月分の事務手数料となっていたと思っていたものですから。
ちょっと気になるところです。

お礼

調べて頂いて本当に有難うございます！！
しかし私の場合、契約書より覚書の方がかなり不利な内容になっています。
「通常の使用による汚損・損傷等も修復する」など…

私もsemi-zzzさんのように色々調べて勉強して行きます。

でも、理解出来なかったらまた質問させて頂きたいと思います！

回答No.5

ottotto_ottotto

#３です。
ごめんなさい
「特段法外は金員の要求であれば」
ではなく、
「特段法外な金員の要求でなければ」
です・・・

回答No.4

nachiguro

こんにちは　元管理会社の者ですが

皆さんお答えになられているだけに簡単に

契約書＞覚書の図式でしょうね。

万が一裁判問題になった際、裁判官が重視するのは契約書のほうですから、その旨で皆さん書かれていらっしゃると考えて下さい。

回答No.3

ottotto_ottotto

nayanta222さんこんにちわ。
概ね＃1さんの回答通りで正しいと思いますが、
覚書というのは、当然に主契約が存在し、その後、その契約内容の変更または追記事項が生じた場合に追加するものですので、効力としては、契約書と同等のものですので、双方合意の上署名捺印してあれば有効となります。
＃１さんが回答していますが、貴殿の今回の更新手数料というのは、管理会社または仲介会社が得る報酬と思われ、
契約事務手数料といったところでしょうか？
特段法外は金員の要求であれば、妥当な請求として習慣としては認められています。
これを拒絶した場合の対応としては、単に本賃貸借契約にかんして管理会社はこんご一切関知しない、つまり後はすべて家主と直接やりとりしてください。とまぁ単純に言えばそういうことになります。

回答No.2

cafecat

１０年ほど前に不動産会社の賃貸部門に勤めていた者です。

契約書に謳われていない条文を付け加えたり補足したりするのが覚書です。
なので覚書がある場合は覚書が優先されます。
（私は覚書も契約書であるという認識でおります。）

更新料のない賃貸物件なのですね。
契約書では自動更新であるが、
覚書によって２年の契約期間がきたら更新の手続きをする、ということですね。

更新料→通常家賃の１か月分→大家の収入
更新事務手数料→家賃の４分の１以下（by法律）→賃貸事業者の収入
　　　　　　　　　　　　（覚書にあるところの「更新手続きを行う管理会社」の収入）

実に通常の契約だと思います。
なんの違法性もありません。
ほとんどの人がこのような手続きを経て更新していると思われます。

ご納得いかれるかわかりませんが、
賃貸事業者の収入は下記で成り立っております。
　　・仲介手数料
　　・更新事務手数料
　　・大家からの物件管理費
仲介手数料は新規契約時の１回ポッキリですが、
更新事務手数料は入居者が更新してくれる限り何回でも受けられる収入です。
これは…はっきりいっておいしい収入なのです。

法律ではそれを禁止しておりません。
（ただ金額は家賃の４分の１以下であると定められています。）
つまりこの収入を見逃す賃貸事業者はいないのです。
質問者様の契約書に覚書をつけてまで
この収入を得ようとしている…といったところです。

なにぶん１０年ほど前ですので、
法律改正などあり上記あてはまらなかったら申し訳ございません。
記憶違いはないと思います。

お礼

アドバイス有難うございます。
覚書にしてまでお金を取ろうとしているのだ！という事が
とても理解できました。
収入の為にそこまでするのかと思うと、怖いような悲しいような。
そういう商売なんですね…

回答No.1

noname#65504

ちょっと微妙な問題なので、間違っているかもしれませんが、アドバイスです。

更新手数料というのは新規に借りる際の礼金に相当するようなもので、大家の取り分になるのが普通です。
これは重要事項説明書に記載事項です。
大家に支払う金銭でしたら、重要事項説明書が優先して支払う必要はないものと思います。

但し質問文を見ると、管理会社が更新のための書類作成を行うことに対する請求のように思えます。これは新規に借りる場合の仲介手数料に相当するもののようです。

仲介手数料については賃貸借契約書や重要事項説明書ではなく、媒介契約書に記載するような金額だと思います。
売買取引でしたら媒介契約書の文書化は義務になっていますが、賃貸借に関する仲介（＝媒介）に関しては文書化の義務はないようです。
覚え書きが媒介契約書に相当するものなのかもしれません（自信なし）。その場合は支払う必要が出るかもしれません。

一般に住居用の賃貸での大家の取り分でしたら消費税はかかりません。業者の取り分でしたら消費税がかかります。消費税の有無を確認するとともに、大家の取り分か業者の更新手続きに関する事務手数料などの費用なのか内容を業者に確認した上で、法律カテなどで再質問をした方がよいのではないでしょうか？

お礼

アドバイス有難うございます。
手数料は消費税込みだったので業者に対する手数料と
いう事が理解できました。

どこかの質問で業者に対する手数料は貸主と借主で折半
するものとあったと思うので一度業者に確認してみます。