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土地賃貸借あるいは出資物？
- 私が持つ駐車場の土地を養母から返還するように言われました。
- 養母と私の共有地に駐車場を作り、借り上げて経営しています。
- 土地の明け渡しは会社を清算しない限り必要ないと思いますが、他人との土地賃貸借と同じように返さなければなりませんか？
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弁護士の先生、司法書士の皆さん すこし質問者さまに知恵を貸してあげてくださいませ。 ＞ちなみに、Ａ駐車場は２８０坪、坪単価はＡＢ駐車場とも約９０万円ぐらいです。 そうなると延べ７３０坪 時価 ６億５千７００万円ですよ。 ＞また養母は手持ち現金も豊富にあります。 ＞第３者は養母（６２歳）の勤務先（土産物屋）の経営者一族の長女（６４歳位）で養母の遠縁にあたる人です。 養母様６２歳ではまだお若いですよ。世間からはそう見られます。 判断能力がないと質問者さまが主張されるなら、それを裁判所にも認めさせないといけません。 そうですか。これは、とにかく将来の相続税対策も含めて・・というか５年前相当相続税払った はずですけど、質問者さまがしっかり対応されたのではないですか？ それと、不思議なのは普通は養父さまの資産の半分は質問者さまが相続するはずですよね。 遺言であっても遺留分は貴兄が取得します。 変な想像ですが、貴兄の不動産管理能力や税務知識に不満をもたれたご親戚が、 ご当家の管財をもっとしっかりしないと、このまま行ったら、相続税の大放出となります。 私でも、等価交換によるマンション建設をお奨めします。 駐車場などで、小銭を稼ぐのでなく、マンションを建てて相続税対策をしないと、財産がなくなります。 貸家建てつけ地にして評価を下げることです。 前回の養父さまの相続に対して無策の貴兄にいらだって大慌てで対策をねられたという見方もできます。 ＞裁判所に対しても個人名を出して説明してあります。 ＞しかし、当方の弁護士さんが言うには、この程度の証拠と推測だけで告訴は出来ない、と言われています。 というか遠縁でも身内の方がしていることならば、財産保全という見方ができます。 まず、相続税の課税標準がいくらかお調べください。貴兄の生活費や町内会の問題以前に 明日もし交通事故で養母さまがなくなったとき、相続財産の半分引く４７００万円が税金でなくなります。 逆に今、７３０坪の土地に等価交換でマンションを建てたら、おそらく駐車場の数倍の収入が 得られると思われます。地価が坪９０万円で、繁華街に近い立地ならそれが「普通の管財人」の とるべき行動です。 邪推すれば、現状の駐車場事業にこだわることで、１０年後養母さまがお亡くなりになったときは それこそＡ土地を売却して相続税を払うしかなくなります。 駐車場はローリスクですが、相続税対策にはなりません。 ＞今回の裁判とは別に相続のやり直しの裁判を起こすつもりでいます。（養父は５年前に死去） これ、一旦放棄した相続の復活折衝って意味ですか？ あなたが養父さまのご逝去の際に真剣に相続税の対応をされたのなら、決して駐車場などという 安易な対策はされていないだろうと失礼ながら申し上げたいです。 年上のあなたにこういうことを申し上げては大変失礼ですが、あなたは他人を頼りすぎます。 何億という資産を守る意識がおありなら、駐車場は今すぐやめてマンションを建てるなどの 措置を講ずるべきだと思います。 相手の弁護士からこういう質問をされたら貴兄はなんと答えますか。 「あなたが、養父母の資産を守るためにしたことは何ですか？ 今 養母さまがなくなったたら そういう形で相続税をお支払いになりますか 相続税対策として 駐車場経営がベストの選択とお思いですか？」 これには 収益は上げたけど、駐車場はローリスクローリターンだとしか答えようがないです。 それに、お金が増えたどころか自分が勤務してあがりを食っていたらどうしようもない。 相続税は、最小になるシミュレーションを税理士につｋらせておくべきです。 普通はマンション建てます。借入金がだめなら、等価交換です。 最後の質問に対しては ＮＯとしか答えようがないです。 ここは養子さんとして遠慮しているから当事者能力が疑われて第三者に足元すくわれて いるのです。１０億の資産の管財人として、もっとしっかりすべきです。 わたしなんかその１／１０以下の資産でも猛勉強しました。法律は学ぶものの見方です。
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断っておきますが私は民法も民事訴訟法も刑法も全くしりません。 不動産のことしかわかりません。 もうこれ以上はアドバイスできませんし結果に責任ももてません。 素人考えで浮かぶのは、その第３者が誰かを特定して、詐取事件として告訴 （告発）する方向に切り替えたらどうかという思いですが 第三者が特定できていないとしたら、想像にすぎないわけです。 いかなる手段を持ってしてでも特定すべきです。あるいは特定できたとしても 養母さまの財産を処分するような動きがまるでないとしたら証拠不十分ですよね。 つらいですね。 駐車場をやめて、土地を返還する要求を出してきた弁護士に依頼したのが その第三者であることがつきとめられたら 「無能力者の養母さまにとって、収入をとだえさせて１３００万円の債務返済の 道をとだえさせる被害」を誘導したと主張できないでしょうか。 (1)養母（叔母）様は、お話の筋からすると７５歳以上のご高齢と拝察します。 介護保険の認定や、認知障害など医師の診断書などとれるかもしれません。 (2)もし、無能力者として保佐人後見人が必要となれば本来養子（養女？）である 質問者さまが、それになるわけですが、そこを押さえるために 先に、離縁裁判を仕掛けてきたのかもしれません。（あくまで想像です） (3)離縁裁判をおこされている最中は、相談者さまは、養母さまの財産保全のための 代理人にはなれないと相手は踏んでいるわけです。 ＞Ｂ駐車場の敷地（４５０坪） ＞月に約８５万円程度の収入があり １１２台ですから １台あたり ７５００円 これなら地価はせいぜい坪３０～４０万くらい Ｂ駐車場の地価は １億８０００万円くらい（地方中核都市レベルを想定） わたしが相手の「第三者」ならおそらくこうします。 まず、法定代理人であるあなたを離縁により財産から分離 自分が保佐人となって、養母さまの財産処分 売却した資産で養母さまを有料老人ホームに デベロッパーより土地の取得報酬を受け取り仕事完了。 Ａ土地の面積がわかりませんが、７坪／台で換算して １１２台で延べ７８４坪 Ａ土地は３３４坪と仮定します。 こちらは １億3300万円 両方あわせて３億円超です。 これを、地元のデベロッパーに売却すれば、先祖伝来の土地となれば、ほとんどが 譲渡益ということで、売価の１／４近くの税金を払うことになります。７５００万円です。 これは大損害ですね。 それを避けるためには、等価交換といって、土地の一定部分にひきあう建物を取得して 取得したマンションを賃貸するということが一般には行われます。 土地も減るし、相続しても貸家建てつけ地で、相続税の課税評価が下がります。 もし仮に、養母さまが不幸にしておなくなりになった場合、更地のままでは、相続路線価 が２億円としても、１億４千万円分が課税対象となり４０％－１７００万円 つまり約４０００万円を納税しなくてはいけなくなります。­ 養子になられた背景には、資産を守るという叔父様叔母さまのご意思もあったわけで 裁判でその辺をきちんと主張することがまず第一ですよね。 第三者については、探偵を使ってでも、 (1)登記簿謄本を取っているなど財産調査の動き (2)先方弁護士との接触、および関係 (3)具体的に、土地をめぐる動き おそらく、あなたが養子である以上、法定代理人でありうるわけで 養母さまの財産保全のための措置をまず講じられることが先決という気がします。 すみません。この問題 私ごとき不動産屋風情の手におえる問題ではなさそうです。 手立ては、相手の弁護士に「会社に対して債権放棄をしたら養母の銀行からの借入れは どうやって支払う」と問い詰める。 また、今回の立ち退きの目的は何か。理由を徹底的に究明する。 立ち退きに対して、会社として（駐車場設備）財産保全の仮処分・営業保証を求める 訴えを起こす。 （あーあ 素人がついに法律用語を使ってしまいました） とりあえず、時間稼ぎして相手の証拠あつめに奔走する。 離縁が成立したらすべて終わり。 離縁の裁判所の決定に対して、第三者の関与を立証し行政処分不服の申し立て （すみません用語がまちがいだらけでしょうおそらく）をするしかない。 こんなところでのんびり見ず知らずの人に相談していたら相手の思うつぼですよ。 もっと弁護士に機敏に動いてもらってください。
補足
ありがとうございます。 勿論、回答者様が不動産関係の仕事をしておられて、その方面以外の法律についてはあまり詳しくない、というのは承知しています。しかし私（男、５３歳）にとって、親身になってアドバイスをしていただける人がいる、というだけでもすごく有り難く思います。 ちなみに、Ａ駐車場は２８０坪、坪単価はＡＢ駐車場とも 約９０万円ぐらいです。また養母は手持ち現金も豊富にあります。 第３者は養母（６２歳）の勤務先（土産物屋）の経営者一族の長女（６４歳位）で養母の遠縁にあたる人です。、裁判所に対しても個人名を出して説明してあります。 しかし、当方の弁護士さんが言うには、この程度の証拠と推測だけで告訴は出来ない、と言われています。 また、今回の裁判とは別に相続のやり直しの裁判を起こすつもりでいます。（養父は５年前に死去） 回答者様には貴重な時間を割いていただき、また親身になってアドバイスをしていただいたことに対して心よりお礼申し上げます。
>毎回、分かりやすい説明ありがとうございます。 いえいえ。浅学非才の素人が法律スレッドにしゃしゃり出て後悔しています（；；） ＞養母から会社への貸付金については、借用書もあります。 ＞毎月会社から養母へ利子を付けて返済し、それを養母は銀行へ返済しています。 お話の筋からいくと、判断能力にかける養母様の背後にいる方が、養子縁組解消 駐車場の返還をしかけている・・そういう解釈でよろしいでしょうか。 その背後にあるのが、マンションの建設用地買収なのか、等価交換事業なのか 単なる、遺産目当ての「再婚話」なのか・・ その辺にもよりますが、詮索はやめてとにかく当面問題になるのは、 (1)土地の返却を求められたら、会社として借入金の返済ができなくなる。 その一点です。 駐車場の土地返還条件が、「現状復旧」も求めているならば、アスファルト舗床の 撤去など新たな費用もかかります。 残債１４００万円程度の返済は誰がどこからキャッシュを出すのでしょうか。 有限会社の清算以前に、 そのことの話し合いがまず第一だと思います。 １）養母さまが、月々返済していかれる ２）撤去費用も養母さま側で負担される そういうことになれば、会社の清算という次のステップに進めますが 会社の会計的には負債１４００万円、債権放棄するのか 出資比率で債務を応分に負担するのか決めなくてはいけません。 ＞結果として、土地賃貸借の場合は、どのような事情があろうと ＞地主の明け渡し要求には応じなければならない。 土地の立場では、「立ち退きを要求できる」状況だということです。 これが家屋のある借地権だと、建物の保護という観点で、「立ち退きが 要求できない」となるわけです。 ですから、質問者様は、立ち退く条件として 会社の清算 負債の整理を 求めればいいわけです。 ＞そして本件の場合は「出資」とは考えられない。 出資の対象が「借地権」でも「地上権」でも「一時使用貸借権」であっても 当人がそこから代価を得ていたら出資（資本として提供する）ことには なりません。駐車場の地代が、市場価格から著しく低い場合はその分を 出資していたと主張することは可能かと思われますが、代価がわかりませんから 不明です。 ＞ただし会社を清算するための要求は出来る。 ともかく会社として負債を負っているわけですからね。その債権が 第三者に譲渡されたら（といっても代位弁済には借主の了解が必要ですが） けっこう厄介なことになりませんか？
補足
いつもご丁寧なアドバイス心よりお礼申し上げます。 判断能力にかける養母の背後にいる方が、養子縁組解消 駐車場の返還をしかけている・・・はい、つまり私たちの資産の総取りをしようと思っている、と考えています。裁判所に対しても、その旨を、証拠（養母と私との会話の録音テープ、１０年分の時系列表）を添えて提出しています。 駐車場の土地返還条件については、現状復旧は求められてはいません。養母は債権放棄をするつもりのようです。 養母に払っている地代も市場価格よりも高いと思います。 会社の清算に関しては、養母に会社の資産の買取を求めることは可能でしょうか？ 法律というのはややこしいですし、弁護士さんも多忙で事細かには聞きにくい中で、回答者様のアドバイスは大変貴重であり、心強く思っております。 現代法廷外での解決も模索しているところですが、養母自身が自分のしている事が理解出来ていない状況ですので、かなり困難ですが、やはり私の実母の実家のことですし、私自身も生まれた時から出入りしている家ですので、養子に入った以上は、なんとしても家を守っていきたいと考えております。 回答者様には、深く感謝しています。 見ず知らずの方に対して誠に申し訳ありませんが、不動産に関して法律的に第３者に対抗出来る何か良い方法があれば、重ねてアドバイスよろしくお願いいたします。
＞会社の方からは、養母、私に対して地代と給料を支払っております。そして私の生活はそれで成り立っています。 口幅ったいことを承知の上で、申し上げます。質問者様は65歳以上のご年齢、もしくは体が御不自由なのでしょうか。 普通駐車場の収入とは、不動産収入であって、いくら112台といえども、普通は管理委託をする程度で、いわゆる 「不労所得」にあたる収入とおもわれます。 一般の青空月ぎめなら、ライン引きと不法駐車の管理さえしていればさしたる稼動はかからないという理解ですが。 時間貸しならば、常駐勤務もいります。 ＞これが全くの他人からの土地賃貸借でしたら、「返せ」と言われれば返さなければならないですが、 これはご理解いただけるわけですね。 ＞養母は長期間に亘り駐車場を（自分も出資している）会社で経営することに同意した上で、 ＞会社に利用させているのですから、賃貸借関係ではなくて出資物と考えられる、というように聞いたのですが・・・。 くりかえしになりますが、出資したと考えるには「対象物」が必要です。 (1)土地には、所有権、小作権、借地権・・などさまざまな権利がありますが (2)いずれにしろ本人が、代価を得ていたら 出資でなくて売買か賃貸借にあたります。 (3)賃貸借もして出資もしてというのは変です。 同意して、無償で使わせているなら「賃借権を出資した」にあたると思われます。 ＞会社には月に約８５万円程度の収入があり、養母に６０万円程度の地代（５９万）と給料（１万）、 ＞私に３０万円程度の地代（２万）と給料（２８万）を支払い、管理費（税理士）などを入れると、 ＞月１０万位の赤字になっています。 地代をもらっている以上、出資とは考えにくいのです。 地代が相場より相当に安い・・ということが立証できれば、差額分を出資という考えもできますが 質問者様と地主である養母様が、親子関係にありますから、法律では「使用貸借」（無償使用） という解釈も可能になり、ますます出資を主張するのは困難だと思われます。 ＞会社に対しては、借り入れ金の一括返済は求めてはきていません。 返済は求めれれていなくても、会社としては「２０００万円」の負債はあるわけですよね。 会社に貸し付けたと言っていますが、借用書はあるわけですよね。 銀行への借入金の返済は養母様が行っているのですか？この辺が極めて重要ですが 再度お答え願えますか？ ＞今回の背景としては、同じく法律のカテゴリーの、ＱＮＯ、２６４１６で質問していますようなことがあります。 ＞養母と会社、そして私自身の生活を守っていくよい方法がありましたら、アドバイスお願いいたします。 養子縁組の話はよくわかりません。 不動産法規的には、土地の使用貸借、一時使用貸借の問題に、土地担保の融資２０００万円の返済問題 さえ片付けば、もともと 「義母さまの好意にすがってさせてもらっていた駐車場事業」なので、「先方の事情が変わった」場合 一方的に解約されても「質問者さまの損害、逸失利益」はないとお考えになるべきではないですか。 遺産相続も絡んでの大きな問題のようです。 養母様が「無能力者」で後見人がいる状況ならばなののこと、おちかくの弁護士事務所にご相談を おすすめします。
補足
毎回、分かりやすい説明ありがとうございます。 養母から会社への貸付金については、借用書もあります。 毎月会社から養母へ利子を付けて返済し、それを養母は銀行へ返済しています。 駐車場の立地が繁華街に近く、またワンルームマンションや賃貸マンションが多くあり、月極めではあるのですが、盗難や事故、不法駐車、契約および解約、車庫証明、清掃・・・・・にかなりの時間が必要です。 離縁の裁判でお世話になっている弁護士さんに、駐車場の件についても相談しているのですが、弁護士さんによって、「返さなければならない」と言う弁護士（現代お世話になっている同級生）さんと「返す必要はない」という弁護士さん（市役所の無料相談室）がいるものですから、混乱してしまい、ここでお聞きしております。 結果として、土地賃貸借の場合は、どのような事情があろうと地主の明け渡し要求には応じなければならない。そして本件の場合は「出資」とは考えられない。ただし会社を清算するための要求は出来る。というように理解すればよろしいでしょうか？ 大変お手数をおかけしますがよろしくお願いいたします。
>Ａ．Ｂ両駐車場とも月極めの青空駐車場です（合計１１２台）。 一般には、一時使用貸借という概念で、地上権、借地権などの権利は発生しないという のが世間一般の考え方、および過去の判例です。 ＞ローンは養母名でＢ駐車場の敷地（４５０坪）を抵当に入れて銀行より借り入れました（２.０００万円）。 養母様が、債務者であれば、会社も質問者様も、使用貸借契約の中断で特段不利益をこうむることは ないですね。 金利４％で考えても、月々の返済１４万円程度ですね。８年前から借り入れて残債は １３４０万円程度ですが、それは養母様がマンション事業で土地を等価交換か売却されて清算されるのでは？ １１２台で一台あたり（地方だと考えて）８千円でも 月額９０万円の収入があるわけです。 固定資産税とか清掃費など経費を抜いた残りはどのように配分していたのでしょう。 出資とは、資本（キャッシュなり債権なり物権なり知的財産なり・・価格のあるもの）を提供する 行為ですから、この場合、賃借権（一時使用貸借）を出資し、本来賃料を得るべきところを 得ないで、会社の資本としてきたという主張はありうるでしょうね。 ＞養母単独所有の土地（A、駐車場は３年前完成)と養母と私の共有地（B、８年前より会社が借り上げ。 ＞土地賃貸借契約書はA土地については有りません。 ポイントは、会社が土地の使用料を地主に払ってきたのか、役員賞与という形で払ってきたのか 配当金として払ってきたのかという点です。 賃貸借契約があって会社から地主に地代の支払いがあれば、Ｂ土地についてはあきらかに出資ではなく 単なる契約です。 相手の弁護士さんにこのように主張されてはいかがでしょうか。 (1)土地の使用料を払っていないのだから、地主は賃借権（一時使用貸借）を出資したものと 考えられる。 (2)土地の賃貸借契約がないＡ土地については、あきらかに出資（地代支払いがない場合） ＞養母が銀行よりお金を借り入れ、それを上記会社に貸付け、 (3)会社が義母から２０００万円の負債を負っているので、会社を清算し、債務返済を果たしたい。 私には、２０００万円が出資金で、実質この会社１００％義母さまのものというのなら理解できますが。 ところで、会社に対して２０００万円の一括弁済を求めてきているのですか？ それと、本件で質問者さまは現金をいくら投資なさっていますか？
お礼
毎回丁寧に説明していただき心よりお礼申し上げます。
補足
丁寧なご説明ありがとうございます。 会社の方からは、養母、私に対して地代と給料を支払っております。そして私の生活はそれで成り立っています。 これが全くの他人からの土地賃貸借でしたら、「返せ」と言われれば返さなければならないですが、養母は長期間に亘り駐車場を（自分も出資している）会社で経営することに同意した上で、会社に利用させているのですから、賃貸借関係ではなくて出資物と考えられる、というように聞いたのですが・・・。 会社には月に約８５万円程度の収入があり、養母に６０万円程度の地代（５９万）と給料（１万）、私に３０万円程度の地代（２万）と給料（２８万）を支払い、管理費（税理士）などを入れると、月１０万位の赤字になっています。 会社に対しては、借り入れ金の一括返済は求めてはきていません。 今回の背景としては、同じく法律のカテゴリーの、ＱＮＯ、２６４１６で質問していますようなことがあります。 養母と会社、そして私自身の生活を守っていくよい方法がありましたら、アドバイスお願いいたします。 貴重な時間を取り、誠に申し訳ありませんがよろしくお願い致します。
駐車場と一口にいっても (1)コインパーキング 一時使用貸借契約の扱い。営業権も補償なし。 (2)２階建以上の自走式駐車場（工作物） 普通は事業用定期借地で行います。 (3)駐車場ビル（建築物） で全く扱いが異なります。 １５年のローンを組んだという以上 相当の規模をもった工作物でしょうか。 規模構造、借入額など差し支えない範囲でお示しくださいませ。 ２階建て以上になれば、借地法の適応も考えられます。また、賃借権を出資したという 考え方も正当性を帯びてきますね。 それと、１５年ローンは、土地担保に借り入れしていたらそれはそれで また話が違ってきます。
補足
ご回答ありがとうございます。 Ａ．Ｂ両駐車場とも月極めの青空駐車場です（合計１１２台）。 ローンは養母名でＢ駐車場の敷地（４５０坪）を抵当に入れて銀行より借り入れました（２.０００万円）。 自治会に対しても、期間の明示はしていませんが、隣接地に出来た９階建てのマンションの入居者に２６台分を賃貸することを念書にして養母名で入れてあります（勿論、養母も承知の上です）。 また、Ｂ駐車場を造るについては、少なくともローンの１５年間は駐車場をやっていかなければならない事を言ってありますし、養母も了承した上でのことでした。 今になって急に返せと言われても困ってしまいます。 お手数をおかけしますが、なにか良いアドバイスが有りましたら、よろしくお願いいたします。
すみません。素人ですが知ってる範囲のことでお答えします。 誰か専門の方のお答えとあわせてお読みください。 不動産法規は詳しいですが、会社法は無知です。 ＞このような場合、A,Bの土地は会社への出資物で、その権利は会社にあり、 Ａ土地の代価を５０００万円 Ｂ土地の代価を３０００万円と仮定します。 出資したという場合、変態現物出資といって、Ａならば、養母様が土地代価を現金で出資し、その現金で土地を 会社が養母さまから買い上げて所有権移転します。 Ｂについても、質問者様と養母様が持分割合の代価を会社に出資し、会社はその金で両者からＢ土地を買います。 有限会社の出資金は株券の額面を５万円としても２５０万円 １２５０万円で、それだけでは 資本金の額が、土地価格と見合いません。 仮に簿価で土地出資していたなら、持ち株比率は 養母様が圧倒的に大きくなるはずです。 出資という以上、土地所有権の出資、もしくは地上権の出資等が考えられます。 駐車場について通例は一時使用貸借ですが、賃借権はあります。賃借権を出資したと考えるならば 所有権同様に、養母様と質問者様が、賃借権の代価を定め、賃借権を資産として計上してないと 理屈にあいません。 単なる一時使用貸借契約は、契約文面の内容はさておき、地主の契約解除要求に対して、 対抗できるものではないと理解しています。 契約者は、有限会社対地主（養母さま および質問者様）でしょう。 明け渡しを求めているのが、養母様ならば、有限会社の権限は単なる一時使用貸借としか 考えられないと思います。 ただし、会社の事業ができなくなるわけで、営業権、営業補償などの請求、及び会社の 清算を求めることは可能だと思います。
お礼
早速の回答ありがとうございました。 少し言葉が足りませんでしたので、補足説明に書かせていただきます。 よろしくお願い申し上げます。
補足
申し訳ありません。少し言葉が足りませんでした。 有限会社の社員である２人（養母と私）が土地を出し合い、少なくとも銀行ローンがある１５年は駐車場をしていくことに同意した上で始めたことであり、そのためだけに作った会社です。出資といっても実際に所有権を移転したとか、土地の売買をした、ということではなく駐車場を経営するために差し出した、そしてその対価として地代を受け取っている、ということなんですが・・・ つまり、養母はその土地を駐車場として会社が利用することを了承していたものであり、その土地を利用する権利は会社に帰属し、会社を清算しない限り、土地を明け渡す必要は無い、というように聞いたのですが・・・ 養母の言うように、最初から短期間で返すのが分かっているのなら、多額の借り入れをしてまで駐車場を造らなかったと思います。 大変申し訳ありませんが、会社を存続していく良い方法がありましたらアドバイスお願いいたします。
補足
回答者様の叱咤激励、心に沁みます。 亡き父の相続では、銀行の試算で約５２００万円でしたが、養父の亡くなる２年半前から、税理士さんと相談して各種対策をして１２００万円位にすることが出来ました。養母の相続についてもそろそろ考えようとしていた矢先の出来事でした。 また、私の相続分が異常に少ないのは、（私たち夫婦には子供が無く）１０年以上前から私の妹の子供を養母の養子にすることが養母も含め全員の了承のもと決まっており、私としては一代飛ばしてその子に相続させれば、相続税が助かると考えたからです。 まぁ結果としては、そこにつけこまれた訳ですが・・・ その他にも、以前養父母が１３６０万円騙し取られたのを取り返してきたり、駐車場新設については、最初の会社の見積もりより同じ内容で１０００万円程度安く上げたりと人なりの努力はしてきたつもりなんですけど・・ ・今回の事が起きるまでは、養母自身や叔父さん、叔母さんたちからも喜んでもらっていたのですが。 回答者様の指摘の通り、もっとしっかりしなければいけませんね。 等価交換マンション、頭の中に入れておきます。 今後は家を中心に考えずに、自分自身の資産形成も、弁護士さん、税理士さんに助言を得ながら考えていきたいと思っています。 回答者様には今回の件を通じて、いろいろな意味で元気をもらいました。 本当にありがとうございました。_(._.)__(._.)__(._.)_