家と土地の契約の手順

質問

今現在、土地・建物を同時に購入する予定です。
今度建てるハウスメーカーの子会社である不動産からの紹介土地で、そこに建てる予定です。
　条件付の土地で、建てる家も間取りと外壁、使用する備品もハウスメーカーさんのおすすめを入れることにし、工事費も全て含んだ代金も見積もりしてもらいました。先日仮契約へ印を押したのですが、手順としては来週すぐに土地の仲介手数料と、契約金数十万を銀行に振込みしてください。といわれました。

　その後、ローンの審査が通れば本契約になるようです。
　ところで、お尋ねしたいのですがこの手順に間違いはありませんか？
　何もかも初めてでとても心配になってきてしまいました。
　大きな金額を振り込みするのも初めてですし、間違っているところはないだろうか…。仮契約してしまったけれど何かおかしなところはなかっただろうか？
　ちょっと時期が早かったか？
等々、考えればきりがありません。

　以前検討していた建築会社は担当さんがあまり好きでなかったので契約しなかったのですが、今回も結構ズバズバ言う営業の方であまり好きではないのですが家自体は気に入っています…。しかし、どうにも急いでいる感が否めず、心配になってきました。
　考えすぎ、であればいいんですが。。。

　家・土地を契約するまでの手順や、契約書類で最低限これだけはチェックしておいた方がいい、というようなことが分かるサイトがあれば教えてください。

　ちなみに、土地の仲介手数料はローン不成立の場合は返していただけるのでしょうか？？
　「欲しいと言われている方が他にもいるんですがタッチの差であなたの方が早かったからすぐに契約を進めないと…。本当に運がいいですよ」といわれたのですが本当にそうならいいのですがなんとなーく、契約をせかされているような？
　申し訳ないのですがいろいろ教えてください。お願いします。

回答No.1

noname#11466 · ベストアンサー

仮契約．．．ではなく契約ですよね？

建築条件付きでは、

・土地契約
・工事請負契約

が独立しています。（同時に強引に契約させるケースがありますが法律違反です）

まず土地契約を締結し、手付け金を支払います。
仲介手数料については不動産業者によって異なりますが、契約実行までは手数料の半額までとすることという行政通達があります。
つまり半額払う場合と、契約実行まで払わない場合があります。

ローン融資がＮＧ、あるいは工事請負契約を締結しなかった場合には手付け金は還付されます。

>土地の仲介手数料はローン不成立の場合は返していただけるのでしょうか？
これはその業者に確認下さい。本来は返すべき物という意見と、契約締結に対する報酬として半額もらえる（ひどいケースでは全額もらえる）と主張する意見が対立しており、業者により対応がまちまちです。この部分は法的にも規制が明確ではありません。

お礼

回答ありがとうございます。
先日したのは建物工事請負契約です。（仮契約ではありませんでした）
土地の契約は、購入前の買い付け契約書を同時に書きましたがこれは違法ですか？

　また、今日電話がかかってきて地主さんの方で、土地の値段を数百万円上乗せしたい、ということですが、これを理由に「建物工事請負契約」は破棄することはできますか？その場合、違約金を支払わなくてはなりませんか？教えていただければさいわいです。本当にすみません。

回答No.3

noname#11466

>工事請負契約書を土地購入の前にしてしまいました。
これは非常にまずいですね。

>手付金は明日振込してほしいとのことでしたが
とにかくなによりも一番先に私が先に挙げた相談先に相談して下さい。

土地の売買契約を締結するまでは決して工事請負契約は結んではいけないのです。
また土地契約後であっても、実行前（土地引き渡し＝所有権移転登記前）であれば、工事請負契約の解除に必要な手付け金放棄の金額に対して、土地契約での手付け金金額を多くするなどの注意も必要なのです。

それにしてもおかしな話しです。建築条件付きと書かれていますが、基本は土地の売り主＝建築業者でなければならず、例外的に土地の売り主が建築条件をつけて指定業者で建築することを求めることがあるとはいえ、土地の売り主と建築業者の関係は密接であるはずです。

土地の持ち主と建築業者がバラバラというのは法律違反です。とにかく私の上げた相談先にまず相談して下さい。

お礼

ありがとうございました。
とても助かります。
　どうやらこの物件は条件付ではないようです。
確認しましたところ、この土地に対してのプランを練って格安物件として売り出した訳であって、条件付とは明示していないとのことでした。
　条件付でない場合はどのようになるのか、Attorney様がおしえてくださったところに電話してみようと思います。本当にありがとうございます。

回答No.2

noname#11466

>土地の契約は、購入前の買い付け契約書を同時に書きましたがこれは違法ですか？
「購入前の買い付け契約書」が何者なのかわかりません。

通常は、

Ａ．土地購入の申込み（契約ではない）
　このとき申込証拠金を積むことがあります。但しキャンセルした場合は戻ります。

Ｂ．土地売買契約
　手付け金支払い。これはこちら都合で解約する場合は戻りません。

Ｃ．工事請負契約
　手付け金支払い。
　この契約締結によりＢの土地売買契約は実行されます。

という手順です。
先に述べたのはＢとＣの同時契約を迫るのは違法ということです。ただご質問者が任意に契約に同意した場合には同時でもかまいません。（なので同時契約を迫り、あとで違法を指摘されても任意に契約してもらったと主張して逃れようとしたりする）

それにしてもご質問の状況がよくわかりませんね。特に、

>地主さんの方で、土地の値段を数百万円上乗せしたい、
これが？？？？？です。Ｂの土地契約がすんでいるのであれば、既に金額は確定しているはずです。

もしかして、土地契約をしていないのに工事請負契約を結んだのですか？
普通そういうことはあり得ない話しなのですが。

少しおかしなことになっているのではと思います。状況がご質問内容からではよくわかりませんので、

>これを理由に「建物工事請負契約」は破棄することはできますか？
>その場合、違約金を支払わなくてはなりませんか？
これらについて回答することが出来ません。
まずは消費者相談センター、都道府県にある不動産課、宅建業協会などに事情を話して相談してみて下さい。
ちょっとどういう契約をこれまで締結しているのか、これまでの経緯がどうなのか等がわからないと正確な回答は出来ない状況です。

お礼

すばやい回答ありがとうございます。
今回の場合、Aにはんこを押し、その後Cにはんこをおしました。
　Aを出したとたん、ハウスメーカーの方から「地主さんが値上げを要求してきました。こちらで半額なら負担します…！なるべくなら値上げしないようこちらとしても交渉します」とのことだったのでびっくりしてしまいました。
　もしかして…のとおり、工事請負契約書を土地購入の前にしてしまいました。手付金は明日振込してほしいとのことでしたが今、迷っています。
　どうしたらいいでしょう。