マンションの管理規約

質問

そのマンションは今まで１人の所有だったのですが次々と区分所有権として売却し最後の残りを私が買いました。そのようなわけですから管理組合も管理規約もありません。管理費も決まっていません。そこで管理規約を新設しようと私が働きかけ区分所有法に従って集会を招集しました。ところが半分も集まらないのです。委任状も出さないわけです。同法３１条によると４分の３以上の議決がないと新設（規約の設定）ができないわけです。規約そのものが成立しないわけですが、そのような場合の対処はどのようにすればよいでしようか教えて下さい。
なお、規約の中に規約外事項として「この規約にない事項については、区分所有法その他の法令に従う。」とし、委任状も出さず出席もしない者は民事訴訟法の擬制自白を適用し議題は認めたものとして扱いたいのですが、その規約が成立しないわけです。最初ですから。

回答No.3

noname#1455

ご質問の趣旨とはずれるかもしれませんが、１点だけ。
　規約中に「この規約にない事項については、区分所有法その他の法令に従う。」という条項を入れれば、民訴法上の擬制自白の規定を適用できるのではないかとお考えのようですが、この条項を置いたとしても、ご期待のような法的効力が発生するかどうか、疑問が残ると思います。というのは、団体の総会は、民事訴訟のように当事者対立構造（当事者双方が、互いに矛盾する主張をたたかわせる。）を前提としていない（総会では活発な議論がなされるはずだから「当事者対立構造」がある、という議論はできるかもしれませんが。）し、議論が３つ以上に分かれた場合に、どの立場に賛成したとみなすのかという問題に対応困難なので、そもそも擬制自白の規定を準用する基礎がないともいえるからです。
　「委任状も提出しない者は、提案者の見解に賛成したものとみなす。」という趣旨の規定にすることが考えられますが、これも、議題提案者が見解を明らかにしない場合への対応に問題が残りますし、不可抗力により委任状を提出できなかったと主張する組合員が現れた場合、決議の効力が否定されるおそれがあるかもしれません。また、定足数規定の脱法行為とみられて無効とされる可能性もあります。
　ご検討の参考になれば幸いですが、失礼にわたる部分はご海容を。

回答No.2

oo1

これは回答ではありません。感想です。質問者がその建物に強い思い入れがあるのなら兎も角、今なさろうとしている事は、無知で無責任な売主の尻拭いに他なりません。解決方法はありますが、果たしてそれほど膨大なエネルギーを費やすに相応しいことなのか否か、大いに疑問に思います。

例えば、夜討ち朝駆けで、しかもかなり強引に説得して全員の承認印を貰い、管理規約等を作ったとしても、多くの区分所有者はまるで他人事のように、おんぶに抱っこ状態。実は、一般の管理問題はそこから始まるのですからね。持分を賃貸にしている組合員もいるハズ。質問者が一人で頑張れば頑張るほど、質問者に対する他の組合員の依存度は高くなりますよ。それとも、役員報酬がタップリ貰えますか？

彼らの意識の覚醒を促すには「事件」の発生を待つしかありません。しかし、その時には既に手のつけようの無い状態に至っていたら、どうしますか？　規約の整備だけが管理組合の仕事ではありません。経済基盤の確立も急務です。建物の維持保存に必要な経済的な負担を各戸に求める事態を想像すると、グッタリします。

申し訳ありませんが、質問を拝見した時から、下腹部にどす黒い何かが渦巻くような気がしています。今は頭の後ろがクラクラしてきました。何だか悪い夢をみているようだ。多少でもその様な問題に経験のある人間は、その様な場所に近づいてはイケナイのです。私なら、間違いなく、売り逃げしますね。

回答No.1

hamasaki

各ポストに委任状の提出を求める書類を投函、返答のないものは、掲示板に部屋番号と名前張り出す皆かいたらいかがでしょう？委任状を出さない場合は、今後各部屋内での水漏れや災害時の補修については、全て自己負担とし、総会で決まった事項には、異議無くしたがってもらうという内容を書いておくのです。また、そうした委任状を書かない場合でも、草取りなど、共有部分のメンテナンスなどには参加してもらう、代理人なく欠席した場合は協力金として払って貰うということも書いておくべきです。それでも出さない場合は、直接部屋までいって、書いてもらうべきです。

ちなみに、賃貸契約で入っている人は、総会にはでなくていいはずですので、ほっといていいと思います。