中古物件の購入

質問

度々お世話になります。

築20年の中古物件を購入しリフォームをしようと検討中です。リフォームに関しては建築士の先生にお任せする予定です。・・・で実際に目ぼしい物件が出ました。

先生から「床下と屋根裏は点検したほうが良い。日時が決まれば職人に見に行かせます。」と言われたので、そのように不動産屋に相談すると「居住中なので普通はそこまでしませんよ。瑕疵担保期間もあるので問題ないです。それに購入と決まったわけではないので売主さんが嫌がるはずです。」と言われました。

まだ手付けなどは払っていませんがこの場合やはり点検はできないのでしょうか？(来年3月が引き渡しです)
中古といえども私達にとっては始めてのマイホームですしとても大きな買い物です。一般的に中古物件を購入するときって基礎の状態やシロアリなど皆さん心配しないのでしょうか？私達が神経質すぎるのでしょうか？

この物件に限らず、今後目ぼしい物件が出たときは商談の前にまず建築士の先生に評価をお願いするつもりです。その評価しだいだと考えていますが・・・これって一般的ではないのでしょうか？

詳しい方、経験者の方ご意見お願いします。

回答No.2

jung · ベストアンサー

不動産業をしています。瑕疵担保の問題は僕としてもとても神経を使う部分です。「本物件は築年数が20年を経過しているため経年変化や自然損耗は隠れた瑕疵には該当せず…」という条文を契約書に載せても実際に訴えられたら確実に勝てるとはいえないと言われています。
そこで僕は、居住中の物件であっても買主の希望があればリフォーム業者や建築会社の立ち入りをしてもらっています。買主さんがそれで納得してくれれば後の契約はスムースに進みますし、もし問題があるなら自分たちとしてもトラブルを回避できますしね。
その業者さんの言う瑕疵担保期間ですが、売主が業者か一般の方かでも期間は違います。あるいは、先に述べたような契約書の条文があれば「それは瑕疵には該当しません」といわれるかもしれない。
ただ、これは僕のお客様にも言うのですが、築20年というと普通に住んでいてもどこかしらトラブルがあっておかしくありませんし、価格もそれに応じていると思います。この点を理解していただけないと築年数の経過した物件はお勧めできません。
その点を理解し、どの程度、どれくらいの修復費が必要か知るために…これはそもそも資金計画に影響しますね…その業者さんに協力してくれるようお願いするか、どうしてもダメというなら購入を断念するか（あとで問題があっても訴訟を起こすのは大変なことです）、あるいは新築覚悟で土地（立地）の魅力で購入に踏み切るかでしょうか。建物価格がほとんど含まれておらず、土地代のような価格なら建物はおまけとして割り切る覚悟もいるかと思います。
とにかく業者さんに、資金があまりかかりすぎるようだと購入できない旨をはっきり伝えてみたらいかがでしょうか？

お礼

回答ありがとうございます。そおなんです、どこまでを瑕疵とするのかその内容が問題なんです。売る側と買う側には大きなひらきがあるのではないでしょうか？勿論売主が事前の点検を拒否されれば購入を断念する考えです。結構大掛かりなリフォームを検討しているので、この上構造的にも補強が必要となれば当然資金計画にも影響すると思われます。というより、新築を購入するのと変わらなくなると思います。その辺を不動産屋さんと売主さんに理解を求めてみます。

回答No.5

mymiffy

こんにちは！
　私も築20年以上の中古物件を購入予定で、質問者さんと同じような考え方でしたので、参考になるかどうか分かりませんが、うちの場合の話をします。

　一度見学に行って立地や価格面は希望通り、間取りについてはリフォームをすれば理想に近いということで、それなりに大きなリフォームを前提の上で検討を始めました。
　やはり古いということで基礎の土台はどうなのか？シロアリや屋根の状態は？など気に入ったとはいえ、私たちも初めてのマイホームで高い買い物なのでその部分がはっきりしないと決断できないと思いました。　またリフォーム費用もある程度正確に分からないと予算のこともありますから購入できるかどうかの判断基準になります。
　ということで、購入を決める前に（しかも申し込みもしていませんし、手付けも払っていません）売り主にお願いして建築士の方に建物調査、工務店にリフォーム費用の概算のために物件を見てもらいました。

　そんな調査をすることを不動産屋や売り主さんが許してくれるかどうか心配でしたが、幸いどちらにも承諾していただけました。おかげで建物の現状も分かりましたし、その他私たちが気づかなかった問題点も分かり、すべて理解した上で購入を決めることができました。
　うちの不動産屋は最近は調査をする人も増えていると言ってましたよ。普通はどうなのかはよく分かりませんが、個人的には念入りその物件の情報を調べて、特に中古物件の場合はこれからどんな修繕が必要になってくるのか、全部納得した上で決めるべきだと思っています。そうじゃないと住んでから問題でてきたり修繕に思わぬ費用がかかって後悔することになりますよね。
　調査をする、というと人によっては価格交渉の荒探しと思うかもしれません。実際売り主はなにか問題があったときに必要以上に値下げを要求されるのが心配なんだと思います。でもこれから長く住む家なのだからどういう状態なのかを知る権利はあると思うし、もし調査で大きな修繕が必要な場合はそれに妥当な価格交渉はありだと思います。
　どうして調査をしたいのかを具体的に不動産屋や売り主にお話しされてはいかがでしょうか？どうしても調査を渋るようなら縁がなかったと思ってあきらめることも考えてみては？（もしかしたら隠しておきたいことがあるかも）

お礼

回答ありがとうございます。私達もリフォームについては現在見積もり依頼中で少なくとも700万は見込んでいます。なのでこれ以上見えない構造的な補強とかが必要になってくると本当に困るんですよね～。不動産屋さんにも協力してもらい点検できないなら購入を断念することにします。

回答No.4

PYH

自分も同じ経験があります。
・実際に問題のある家なのかどうか。
・検査を求めたら嫌がるのかどうか。
これはどっちもやってみないとわからないことだと思います。
うちの場合は検査を求めたら難色を示したので購入をやめました。
けっこう気に入っていた物件でしたが、それは「瑕疵のない家だとしたら」というただし付きです。
(誰でもそうだと思いますが)
一期一会とはいっても、物件は探せばいくらでもあります。
うちの場合もその後、手頃な価格の土地とHMに出会い増資して新築をすることになりました。

ただ言えることは、やっぱり人と人とのやりとりなので、気持ちをきちんと理解してもらうことが大事だと思います。
うちの場合は、不動産屋があまりやる気のない人で売り主に「値引き交渉の材料なのでは？」と思わせる言い方をしてしまったようです。
まずは不動産屋に考えを十分理解してもらってその上で連絡してもらうか、
場合によっては売り主を「気に入っているので是非欲しい。欲しいからこそ調べたい」と説得してもいいかも知れません。

いずれにしても「普通はそこまでしませんよ」というだけの理由で不安の払拭できない物件を買うのはお奨めしません。

お礼

回答ありがとうございます。やはり商談前のチェックって嫌がる売主っているものなんですね。売主との直接交渉も検討してみます。駅近物件で結構気に入っているのですが、諦める勇気も必要ですね。5件目にしてようやく納得のできる物件でした。もう5件当ればまたいい物件が見つかるだろうという気持ちで頑張ります。

回答No.3

jyamamoto

あなたの言い分ももっともだと思いますが、立場を代えてみると、未だ普通に生活してところへ、本当に買うかどうかわからない人が来て「床下や天井を見せてくれ」と言われても心情的に抵抗感があるという不動産屋さんの言い分も理解できます。

取り敢えず要望内容の可否を売主に再確認してもらって、どうしてもだめであれば、契約条件に特記条項を入れて契約する折衝をしてみてはどうでしょうか?

○いったん現状の目視でわかる範囲の評価で金額を決めて契約する。
○契約後、期日を定めて構造、漏水、および隠蔽部分の建物調査を行い、その調査によって何らかの不具合があった場合は、双方協議の上、その修復にかかる金額を試算し、契約金額から減額する。
○上記の交渉に限定して、期日内に合意が得られなかった場合は本契約は効力が無くなるものとする。

というような趣旨の特記条項を入れておけば、最悪の場合、建物価値をゼロ査定としての協議余地も残るのではないでしょうか?

お礼

回答ありがとうございます。

＞未だ普通に生活しているところへ・・・
うーん、もし私が逆の立場であったとしてもやはり後々トラブルは避けたいので屋根裏や床下をのぞくくらいはokすると思いますが、普通は嫌がるものなんでしょうか？購入を検討しているからこそ入念なチェックがしたいわけですよね？私にはちょっと理解できません。

アドバイス頂いた特記条項を参考にさせてもらいます。もし私が売主なら上記のような内容を契約書に追加するくらいであれば「どがうぞ納得のいくまで点検して下さい」となると思います。その辺りは不動産屋とよく相談したいと思います。

回答No.1

noname#84897

私自身の購入の際には点検をしなかったのですが、友人の時にちょっとした経験をしました。

友人が、考えている物件があるから、と頼んできたので見にいきました。もう空き家になっていました。けっこう古かったのですが日照や立地など申し分なく、リフォームすればきれいになる、と不動産屋さんは言い、友人も購入したいようでした。

私も物件としてはいいんじゃないか、と思いながら二階に上がり、ふと窓の外を見ると一階の屋根に割れた瓦がありました。
「屋根の補修は高い、百万から2百万かかると思う」
と忠告して、気をつけてよく見ると、ほかにも割れたところがありました。
この物件の購入は結局取り止めました。

屋根と床下は、見た方がいいと思います。瓦が割れたり床下が湿っている家はやめた方がいいと思います。
べつに床板をはがしたり、足場を組んで屋根に上るわけじゃないでしょうし、心証を害するという言い分には納得できませんね。（法的なことは知りませんが）

築２０年の家なら、慎重にしないととんでもない目に遭うと思います。私は築２８年の家に住んでますが、やっぱり家は当たり外れがあるので、大事を取った方がいいですよ。

お礼

回答ありがとうございます。そう言えば屋根って結構盲点ですね。気をつけてみます。