祖父の土地建物

質問

祖父名義の土地建物があり、父がそこに住んでいます。祖父はもう他界しています。不動産の評価額は1000万円程です。父は固定資産税や住民税等、未納の税金が400万円ほどあります。
質問は祖父名義の不動産を孫である私名義変更するにはどのような方法が一番経済的に有利なのかということです。不動産の名義を父に変更したあとに私に変更するのが一般的かと思いますが、父の未納となっている税金のために名義変更に支障があるのではないかと心配しています。また、生前贈与となると贈与税がどうなるかも心配しています。専門的なアドバイスをいただけますと非常に助かります。よろしくお願いいたします。

回答No.5

f272

祖父名義の土地建物の現在の所有者は誰ですか？祖父が死亡したときに遺言あるいは遺産分割協議で父が相続することになったのでしょうか？そうであれば所有者は父で、単に名義変更がされていないだけということになります。
そうではなくて何も所有者を決めることをせずに、なし崩し的に父が住んでいる状況でしょうか？そうであれば所有者は祖父の法定相続人で共有状態です。
どちらにせよ、今すぐにあなたの名義にするのなら所有者から買い取るか、贈与を受けるかです。まずは所有者が誰かをはっきりさせてください。

回答No.4

kyokoma

追記です。　相続登記は今まで任意でしたが、　令和6年4月1日から義務化されます。　あと1年半程ですが、　放置すると10万円の罰金が課されることがあります。　まだお父様に名義変更してないので資産の差し押さえが無いのかもしれませんが、　名義変更したらしたで差し押さえられる可能性もあります。　だからと言って放置すればしたで滞納もありますのですぐばれるでしょう。

回答No.3

kyokoma

死因贈与というのもありますが、　これは双方の契約によるものですが、　既に亡くなられていますので契約することもまた契約書を作成することもできませんので、　無理があると思います。　なぜ生前贈与にこだわるのか理解に苦しみますが、　既にご説明している通り、　現段階で御祖父様からお父様へ名義変更をされ、　お父様が他界されてから相続を考えるといいと思います。　　一部のみの相続や相続放棄はできませんから、全財産相続額と税金の滞納額等の負の遺産を差し引いて、　相続するか相続放棄するか決めるということになります。　

こちらの勝手な憶測ですが、　生前贈与で全ての財産を取得し、　税金の滞納金等負の遺産を放棄したいということであればできません。　できませんが、　仮にできたとして、　名義人はご質問者になりますから、　お父様の滞納金はご質問者様に回ってきます。

回答No.2

kyokoma

補足です。　お父様にご兄弟・ご姉妹があれば法定相続人が増えますの孫が相続する際はご兄弟で等分した分となります。　また、　孫のご自身にご兄弟・ご姉妹がいらっしゃればまた等分して相続することになります。　未納の税金や借金も同様です。

回答No.1

kyokoma

孫は法定相続人ではないので、　原則相続できません。　方法が無いわけではありませんが、　御祖父様が既に他界されていらっしゃるので現実的に無理です。　お父様名義にされていないようだと孫が相続する時も同様です。　代襲相続という方法がありますが、　面倒になり、　なおかつ相続税の「2割加算」といって相続税が高くなります。　おっしゃるようにお父様が他界されてから相続するのが一番楽で、　相続登記自体はなんら条件があるわけではありません。　但し、　400万円も未納の税金があってこれからも未払いのままだ増え続けていきますので、　自治体から財産が差し押さえられる可能性が高いです。　そうなると相続云々よりお父様が家を失う可能性がありますので、　そちらの方が問題かと思います。　差し押さえられないままお父様がお亡くなりになって相続すると、　未納の税金や借金も相続することになります。　ですので、　相続発生時に全相続財産額と未納の税金や借金を差し引いてみて、　そこそこの残金があれば相続して返済し、　残金が見込めないようなら相続放棄するという選択肢があります。　なお、　土地家屋の評価額は年々変わりますので、　相続時に計算します。

補足

この事例で、父が存命の内に、祖父から父への名義変更、更に父から私への名義変更を行う事は可能なのでしょうか？負の資産がある中で生前贈与ができるものなのかを疑問に思っています。更に負の資産は父の死後に相続放棄できないものかと考えています。